Quién repara las tuberías de calefacción central

Tuberías de la calefacción central, ¿elemento privativo o común?

El vecino de abajo tiene humedades en su techo. Mi compañía de seguro de hogar dice que provienen de una fuga en la tubería de la calefacción, que es central en mi comunidad, por lo que entiende que es un elemento común que no le corresponde arreglar a ella sino al seguro de la comunidad. El seguro de la comunidad dice que esas tuberías son privativas desde la entrada en el piso, por lo que correspondería repararlas a mi seguro de hogar. La una por la otra, nadie repara y el vecino de abajo amenaza con demandarme a mí.

Este problema es frecuente en edificios con calefacción central. Muchas de estas instalaciones tienen ya muchos años, hay tuberías, juntas y válvulas en mal estado y se generan fugas de agua que mojan al vecino de abajo, generalmente.

La mayoría de los casos que llegan a juicio lo hacen porque la aseguradora del vecino perjudicado (el que tiene la gotera o la humedad) le ha arreglado el problema (es lo que hace una buena aseguradora de hogar, no desentenderse) y luego esta aseguradora reclama al vecino de arriba y a la comunidad de propietarios para recuperar el dinero del siniestro. En otras ocasiones es la comunidad (o su seguro) la que repara y luego reclama el dinero al propietario del piso donde se ha ubicado el origen de la fuga de agua. La clave está en saber dónde se ha producido la fuga y en decidir si esa tubería (o válvula, manguito, junta, etc.) es un elemento común o si es privativo.

Vaya por delante que los jueces NO tienen una postura unánime en este punto. Pero sí podemos adelantar que la postura mayoritaria de las Audiencias Provinciales (AP) es la de considerar que los tubos de una calefacción central que discurren en el espacio de un piso o local, son elementos comunes. Si bien hay que verlo caso por caso porque no todas las situaciones son iguales. Veremos luego que también ha habido condena a algún vecino para que corra él con el gasto de la reparación.

Repasamos los criterios que usan los jueces y el comentario a algunas sentencias representativas.

Recuerde: en caso de urgencia, el propietario afectado debe pedir a la comunidad y al vecino de arriba que intervengan con sus seguros respectivos, pero lo más eficaz es insistir al propio seguro de hogar para que intervenga con urgencia, pare la causa de la fuga de agua para que el problema no vaya a más, y luego reclame (la aseguradora) a quien estime oportuno.

Modelo de reclamación a la comunidad por los daños sufridos.

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Los tres criterios para definir elementos comunes

Siempre hay que mirar lo que dicen los estatutos de la comunidad sobre las instalaciones comunes que allí existan, al igual que lo previsto por la ley y lo aplicado por los jueces. El artículo 396 del Código civil dice que las canalizaciones tanto de agua, gas y electricidad, como de calefacción u otro tipo, ostentan la característica de elemento común en el tramo que va desde el acceso al edificio, por el enganche o acometida a la red general, hasta el punto en que tales conducciones penetran o se introducen en cada uno de los pisos o locales. Desde que entran en el piso o local, tienen carácter privativo.

Ese criterio de ubicación de la tubería funciona como la regla general, aplicable a las tuberías de agua y calefacción que dan servicio al vecino en su piso o local. Pero no es el único criterio.

Los jueces se fijan en otros dos criterios: el de destino (a quién da servicio esa instalación) y el de control (quién puede intervenir en esa tubería, el poder de disposición y utilización).

Para decidir si una tubería es común no basta con mirar si se encuentra en zona privativa o si su disposición es vertical u horizontal. Es cierto que las “bajantes” son elementos comunes y son verticales. Pero puede haber tuberías horizontales que pasen por un piso y sean elementos comunes. Una clave es el destino de la tubería.

Según la sentencia de la Audiencia Provincial (SAP) de Salamanca 30/7/2004 los elementos esenciales para determinar el carácter privativo o común de las canalizaciones de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal son dos:

1. Por un lado, el lugar donde se encuentre integrado dentro del edificio,
2. y por otro, el servicio o destino que preste la tubería.

De los dos, el auténticamente definitorio no es el del lugar donde se encuentre la instalación, sino el referente al destino de la propia instalación. Si "sirve exclusivamente al propietario" (como dice el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal -LPH-), será un elemento privativo. Por ejemplo, la tubería de agua que discurre bajo el suelo de su piso para llegar al baño o a los radiadores es, en principio, privativa y corresponde repararla al propietario o su seguro particular, si el siniestro está cubierto.

En el caso juzgado se atendió también a determinados acuerdos de la Junta, la sentencia declaró que la instalación era comunitaria y se rechazó la demanda de la comunidad que pretendía exigir al vecino el coste de la reparación. Pero la SAP reconoce que la cuestión es compleja y que no existe una solución legal concreta, como lo demuestra una jurisprudencia no pacífica de las audiencias provinciales. Motivo por el que no impuso las costas a la comunidad demandante.

Un elemento que sirve exclusivamente al propietario es aquel donde el propietario tiene posibilidad de ejercer su dominio o control con total accesibilidad (SAP Madrid 12/7/2007). Su titularidad como elemento privativo conlleva el deber de mantenimiento. Si solo da servicio al propietario, es privativa. Es decir, cuando se trata de una derivación meramente individual del sistema de calefacción central del edificio, destinada a la vivienda del demandado en exclusiva. Suele haber una llave paso para el vecino.

Una sentencia que resume el criterio mayoritario