Tuberías de la calefacción central, ¿elemento privativo o común?
El vecino de abajo tiene humedades en su techo. Mi compañía de seguro de hogar dice que provienen de una fuga en la tubería de la calefacción, que es central en mi comunidad, por lo que entiende que es un elemento común que no le corresponde arreglar a ella sino al seguro de la comunidad. El seguro de la comunidad dice que esas tuberías son privativas desde la entrada en el piso, por lo que correspondería repararlas a mi seguro de hogar. La una por la otra, nadie repara y el vecino de abajo amenaza con demandarme a mí.
Este problema es frecuente en edificios con calefacción central. Muchas de estas instalaciones tienen ya muchos años, hay tuberías, juntas y válvulas en mal estado y se generan fugas de agua que mojan al vecino de abajo, generalmente.
La mayoría de los casos que llegan a juicio lo hacen porque la aseguradora del vecino perjudicado (el que tiene la gotera o la humedad) le ha arreglado el problema (es lo que hace una buena aseguradora de hogar, no desentenderse) y luego esta aseguradora reclama al vecino de arriba y a la comunidad de propietarios para recuperar el dinero del siniestro. En otras ocasiones es la comunidad (o su seguro) la que repara y luego reclama el dinero al propietario del piso donde se ha ubicado el origen de la fuga de agua. La clave está en saber dónde se ha producido la fuga y en decidir si esa tubería (o válvula, manguito, junta, etc.) es un elemento común o si es privativo.
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Vaya por delante que los jueces NO tienen una postura unánime en este punto. Pero sí podemos adelantar que la postura mayoritaria de las Audiencias Provinciales (AP) es la de considerar que los tubos de una calefacción central que discurren en el espacio de un piso o local, son elementos comunes. Si bien hay que verlo caso por caso porque no todas las situaciones son iguales. Veremos luego que también ha habido condena a algún vecino para que corra él con el gasto de la reparación.
Repasamos los criterios que usan los jueces y el comentario a algunas sentencias representativas.
Recuerde: en caso de urgencia, el propietario afectado debe pedir a la comunidad y al vecino de arriba que intervengan con sus seguros respectivos, pero lo más eficaz es insistir al propio seguro de hogar para que intervenga con urgencia, pare la causa de la fuga de agua para que el problema no vaya a más, y luego reclame (la aseguradora) a quien estime oportuno.
Modelo de reclamación a la comunidad por los daños sufridos.
Los tres criterios para definir elementos comunes
Siempre hay que mirar lo que dicen los estatutos de la comunidad sobre las instalaciones comunes que allí existan, al igual que lo previsto por la ley y lo aplicado por los jueces. El artículo 396 del Código civil dice que las canalizaciones tanto de agua, gas y electricidad, como de calefacción u otro tipo, ostentan la característica de elemento común en el tramo que va desde el acceso al edificio, por el enganche o acometida a la red general, hasta el punto en que tales conducciones penetran o se introducen en cada uno de los pisos o locales. Desde que entran en el piso o local, tienen carácter privativo.
Ese criterio de ubicación de la tubería funciona como la regla general, aplicable a las tuberías de agua y calefacción que dan servicio al vecino en su piso o local. Pero no es el único criterio.
Los jueces se fijan en otros dos criterios: el de destino (a quién da servicio esa instalación) y el de control (quién puede intervenir en esa tubería, el poder de disposición y utilización).
Para decidir si una tubería es común no basta con mirar si se encuentra en zona privativa o si su disposición es vertical u horizontal. Es cierto que las “bajantes” son elementos comunes y son verticales. Pero puede haber tuberías horizontales que pasen por un piso y sean elementos comunes. Una clave es el destino de la tubería.
Según la sentencia de la Audiencia Provincial (SAP) de Salamanca 30/7/2004 los elementos esenciales para determinar el carácter privativo o común de las canalizaciones de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal son dos:
- Por un lado, el lugar donde se encuentre integrado dentro del edificio,
- y por otro, el servicio o destino que preste la tubería.
De los dos, el auténticamente definitorio no es el del lugar donde se encuentre la instalación, sino el referente al destino de la propia instalación. Si "sirve exclusivamente al propietario" (como dice el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal -LPH-), será un elemento privativo. Por ejemplo, la tubería de agua que discurre bajo el suelo de su piso para llegar al baño o a los radiadores es, en principio, privativa y corresponde repararla al propietario o su seguro particular, si el siniestro está cubierto.
En el caso juzgado se atendió también a determinados acuerdos de la Junta, la sentencia declaró que la instalación era comunitaria y se rechazó la demanda de la comunidad que pretendía exigir al vecino el coste de la reparación. Pero la SAP reconoce que la cuestión es compleja y que no existe una solución legal concreta, como lo demuestra una jurisprudencia no pacífica de las audiencias provinciales. Motivo por el que no impuso las costas a la comunidad demandante.
Un elemento que sirve exclusivamente al propietario es aquel donde el propietario tiene posibilidad de ejercer su dominio o control con total accesibilidad (SAP Madrid 12/7/2007). Su titularidad como elemento privativo conlleva el deber de mantenimiento. Si solo da servicio al propietario, es privativa. Es decir, cuando se trata de una derivación meramente individual del sistema de calefacción central del edificio, destinada a la vivienda del demandado en exclusiva. Suele haber una llave paso para el vecino.
Una sentencia que resume el criterio mayoritario
En el caso juzgado por la SAP Madrid 6/5/2022, la aseguradora de un local indemnizó a su dueña con 6.400 euros por los daños por inundación procedente del piso de arriba, y luego reclamó el dinero a los propietarios del piso y a su aseguradora. Pero estos alegaron que no era responsabilidad suya, sino de la comunidad, y los jueces les dieron la razón.
La avería se produjo en el sistema de calefacción central en el tramo de tubería horizontal integrante del circuito de calefacción que da servicio al piso demandado. ¿Es un elemento privativo?
La AP dice que “según criterio mayoritario” la conducción de la calefacción central debe ser considerada elemento común.
“aunque en el presente caso, según resulta de las periciales aportadas y practicadas en el juicio, el siniestro haya tenido su origen en un ramal que discurre dentro de la vivienda de la parte aquí apelada y pese a que dicha tubería preste servicio en exclusiva a un radiador de la misma, no se puede calificar dicho elemento como privativo. Dicha tubería forma parte integrante de la instalación de calefacción central que dispone de una caldera y de un circuito, el cual se compone de los ascendentes correspondientes y ramales que reparten a todos los pisos, retornando después su flujo a las canalizaciones generales, teniendo una única llave de corte de suministro, y cuando hay una avería hay que cerrar y vaciar todo el circuito”.
Cita la SAP Madrid de 17/5/2005 y la de 19/3/2008, que dice que “el sistema de calefacción ha de ser considerado en su conjunto e integridad como un elemento común del inmueble, que no permite su disponibilidad aislada por parte de los propietarios, y con independencia de que se trate de tuberías que discurren dentro del piso de cada propietario, y siendo elemento común, corresponde a la comunidad su conservación y mantenimiento”.
También cita otras como la SAP Madrid 10/9/2010 o SAP Madrid 22/3/2012, que califican la calefacción central como elemento común. Afirma esta última:
“un sistema de calefacción central (está) configurado desde su proyecto inicial para dar servicio a un determinado número de fincas registrales, con un número concreto de radiadores por cada una de ellas, así como también, de un número específico de elementos por cada radiador. De modo que, sin el conocimiento y consentimiento de la Comunidad e, incluso, con la debida información técnica al respecto, no se puede alterar ni variar ninguno de los elementos que integran dicho sistema. Ni siquiera variar de ubicación esos radiadores, puesto que las distancias también influyen en su correcto funcionamiento. El agua que entra en el espacio privativo y nutre a los radiadores, no es para uso exclusivo de su propietario. Esta agua es siempre la misma, que circula continuamente por el sistema a fin de dar suministro a todos y cada uno de los comuneros que participan de él".
Dice la SAP Madrid, de 28/11/2007, “la calefacción central se configura como una unidad que no permite la separación entre elementos privativos y elementos comunes, puesto que es toda una unidad la instalación de calefacción, y un circuito cerrado y continuo, que no muere y acaba en cada elemento privativo, sino que continúa a los otros pisos y locales que integran la comunidad de propietarios, tratándose por tanto de un elemento único es evidente la propiedad común de toda la instalación de calefacción”.
También la SAP Alicante 23/5/2014 estima que la instalación es común. Los Estatutos de la Comunidad afectada definían como elementos comunes del edificio los siguientes: " la instalación de la calefacción y aguas centrales, también con todos sus accesorios". Si bien la fuga se localiza en las tuberías que discurren por interior de la vivienda no por ello dejan de ser comunitarias, ya que forman parte del sistema de calefacción central, sin que por parte del propietario de la vivienda conste alteración alguna en ese cruce de conducciones, prueba que, en su caso, correspondería a la Comunidad que se opone a la reclamación.
Puede haber distintos tipos de calefacción central
No todas las instalaciones son iguales. La SAP Madrid 27/10/2009 afirma que la obligación de indemnizar pretendida en el proceso habrá de ser exigida a aquella persona o entidad a quien legalmente incumbiera la obligación de conservar y mantener la tubería litigiosa en las debidas condiciones de funcionamiento para cumplir su finalidad. Si el origen del siniestro se sitúa indudablemente en un elemento común del inmueble, responde la comunidad (y su seguro).
“La tubería en cuestión aparece integrada en el circuito del sistema de calefacción central del edificio, y, por tanto, no presta sólo un servicio individualizado al propietario de la vivienda del piso, origen del siniestro, sino que presta servicio a la totalidad del inmueble. Efectivamente, el fluido que discurre por la misma no se encuentra destinado al aprovechamiento exclusivo de la reseñada vivienda -no entra, propiamente, en el espacio privativo de la misma-, sino que al estar integrada la conducción en el circuito general, se encuentra destinado al aprovechamiento común. Esta circunstancia determina indudablemente, conforme a lo establecido por el artículo 396 del Código Civil el carácter común de la tubería en cuestión, y, por ende, la atribución a la Comunidad de Propietarios de la obligación de conservación y mantenimiento de la misma”.
La instalación es común si funciona como un todo, como una infraestructura unitaria (el arreglo de una mínima avería requiere la paralización de todo el sistema), en la que cada propietario, por sí solo, no puede intervenir ni tomar decisiones, resultando imposible su mantenimiento individualizado, sino que precisa siempre de un planteamiento a nivel general.
Si el sistema de calefacción se trata de una instalación en la que cada propietario no puede, por sí solo, intervenir ni tomar decisiones, resultando imposible su mantenimiento individualizado, es indudable que constituye un elemento común. Únicamente cabría exigir responsabilidad a aquellos propietarios que, teniendo conocimiento de la avería o anormal funcionamiento del sistema, por ser apreciable a simple vista, no lo pongan en conocimiento del presidente o administrador de la finca para que provean lo conveniente para su reparación, o que impidieran el paso a su propiedad para su ejecución una vez localizada la causa, más ese no es el caso que aquí se da.
En caso de duda, presunción de carácter común
En el caso juzgado por la SAP Orense de 27/1/2015 la aseguradora del perjudicado por la caída de agua indemnizó a este y luego reclamó el dinero (3.100 euros) tanto al propietario del piso de arriba como a la comunidad de propietarios, al desconocer el carácter privativo o común de la tubería de agua caliente averiada.
Tras recordar los criterios de ubicación de la tubería, destino y control sobre la instalación, la Audiencia apunta: “Ante la duda (…) debe prevalecer la presunción a favor del carácter común del elemento destinado a la conducción del agua dentro de la finca”.
En el caso, los jueces valoraron todas las pruebas practicadas y concluyeron que, aunque aparentemente la tubería en la que se produjo la avería sirve o se destina a la vivienda y su localización se sitúa en un paramento de un dormitorio, no pudo establecerse de forma concluyente que no se encuentre adherida indisolublemente a elementos comunes, no habiéndose acreditado la ubicación de las conducciones del inmueble, la forma o trayectorias que forman ya que los peritos no examinaron los planos del edificio.
Por ello, aplicando la presunción iuris tantum del artículo 396 del Código Civil se declaró que se trataba de un elemento común, lo que podía apoyarse también en el hecho de que se trata de un sistema de calefacción central en el edificio, que es un circuito estanco con dimensiones, trazado y volumen invariables, afectando cualquier modificación a todo el sistema, no permitiéndose a cada comunero actuar sobre él de forma individualizada.
Esta es la diferencia de otras conducciones y suministros como las de electricidad y gas, en que es posible la variación de su ubicación en cada espacio privativo sin afectación del resto de los propietarios. En el momento del siniestro, para la reparación fue necesario vaciar y rellenar de nuevo todo el circuito de calefacción y según el reparador la avería se produjo en un tramo anterior a la llave de paso de la vivienda, comprobándolo al observar que cerrada esa llave, el agua continuaba corriendo. La valoración conjunta de la prueba lleva a la consideración de elemento común de la tubería averiada, por lo que se establece la responsabilidad de la comunidad, pero sin condena en costas por las dudas fácticas y jurídicas del caso.
Condenas al propietario del piso por fugas en la calefacción central
Como decimos, a pesar del criterio mayoritario recogido por los jueces, no siempre se considera elemento común. La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 30-1-2006 afirma que las tuberías de calefacción central que transcurren por la vivienda privativa no tienen carácter de elemento común, salvo que expresamente lo establezca el titulo constitutivo o por decisión de la junta de propietarios adoptada en legal forma. Siendo irrelevante la inexistencia de llave de paso que cierre ese suministro a la vivienda.
En principio, según el artículo 396 CC cuando la canalización discurre por el elemento común ha de entenderse, salvo disposición contraria de los estatutos, que es elemento común, y en lógica consecuencia las tuberías o conducciones que partiendo de las canalizaciones generales entran en el elemento privativo y llevan el agua caliente o fría a los determinados elementos instalados en cada una de la habitaciones, habitualmente radiadores, son de uso privativo y por lo tanto su mantenimiento corresponde a los comuneros individualmente considerados y no a la comunidad de propietarios.
En el caso juzgado por la SAP Madrid 10/9/2010, también con calefacción central, la tubería averiada discurría hasta el radiador del dormitorio principal de la vivienda, que está encima de la habitación inundada. Esa conducción es privativa aunque esté conectada lógicamente a la conducción general vertical, ésta ya sí comunitaria. Es responsable el propietario y su compañía de seguros. Se analizaron los informes presentados sobre el origen del siniestro y los jueces concluyeron que la culpa era del propietario del piso, porque realizó unas reformas en sus radiadores incluyendo válvulas y tramos de tubería que no eran los originales de la instalación central. Al parecer, los elementos incluidos por el propietario no eran los más adecuados para una instalación central donde la presión del agua es superior. Las conexiones de los nuevos radiadores con los tubos originarios no eran las idóneas, al igual que la válvula que se rompió dando origen a la fuga e inundación. Desde el momento de dicha reforma, la Comunidad dejó de ser responsable de esa instalación común – “dejó de tener vinculación alguna respecto de sus prestaciones”- en la parte del piso afectado.
