Casa nueva o usada

Elegir casa nueva o usada

La decisión entre la compra de una casa nueva o de una usada no suele tomarse siempre con base en sesudos razonamientos. Tampoco es quizá la primera pregunta a hacerse: ¿debe comprarse una casa ahora? ¿Con qué presupuesto cuento? 

Hay personas que prefieren simplemente una vivienda nueva, otros que priorizan la localización en zonas céntricas donde la única opción es prácticamente la vivienda usada, muchos que ven limitadas sus opciones por su presupuesto y tantos otros que observan simplemente la realidad del mercado, donde la oferta de casas usadas es mucho mayor que la de nuevas.

De hecho, en 2020, hasta noviembre, las casas nuevas supusieron el 20% de las compraventas de viviendas en España. Se construyen pocas casas nuevas y existe una demanda que hace que los precios se mantengan al alza (+7,5% anual en el tercer trimestre de 2020, según el INE; en datos del Ministerio subieron un 1%, frente al descenso de la vivienda usada).

La cuestión del presupuesto y la financiación es clave, pero si hubiera opción real de elegir, ¿qué podríamos tener en cuenta?

Qué aporta una vivienda nueva

Hablamos de vivienda nueva refiriéndonos a la que adquirimos directamente del promotor o constructor. Es decir, la que es objeto de su primera transmisión. Si bien, también puede decirse que una vivienda es “nueva” hasta que pasen 5 años desde su terminación, pero esto no rige para los impuestos, por ejemplo.

Ventajas:

• Tanto si es fruto de una nueva construcción como de una gran rehabilitación, a priori incorpora todas las características técnicas actualizadas del Código Técnico de la Construcción, en especial en materia de aislamientos, eficiencia energética y accesibilidad. Esto proporciona confort y ahorro en los gastos de suministros (gas, electricidad, agua, etc.).
• Los materiales son nuevos, en el inicio de su vida útil, nadie los ha utilizado antes de usted. No necesitaremos realizar grandes obras o reformas en unos años.
• La mayoría de las promociones actuales incluyen elementos comunes como piscinas, pistas deportivas, jardín, además de garaje y trastero.
• Al comprar sobre plano, puede tener la opción de personalizar algún aspecto de la vivienda, adaptando el proyecto (con el gasto adicional correspondiente).
• El comprador goza de una serie de garantías ante defectos de construcción (de 1 a 10 años desde su terminación, según el tipo de defecto), y con la posibilidad de exigir responsabilidades al promotor-vendedor por incumplimientos contractuales (hasta 5 años).
• En determinadas circunstancias puede acceder a viviendas nuevas con algún grado de protección pública, lo que en general debería reducir el precio.
• La compra de vivienda nueva tributa por IVA al 10%.

  Contratos de compra de casa nueva.

  Qué información deben darle antes de comprar una casa nueva.

  Posibles inconvenientes de la vivienda nueva

• El precio medio por m² es, en principio, más elevado que el de la vivienda usada (la media es un 18% más caro, según la estadística del Ministerio). Hay quien lo toma como un elemento positivo, en el sentido de buscar un entorno vecinal más homogéneo desde el punto de vista de capacidad económica. Lo que no garantiza que vayamos a tener menos problemas con los vecinos.
• Ubicación del inmueble, en muchos casos lejana del centro de las ciudades, que para algunas personas es una ventaja y para otras no. En ocasiones conlleva lejanía con centros de trabajo u otros servicios, o la necesidad de usar vehículo privado para los desplazamientos, que a la larga pasa factura.
• Si compra sobre plano, que es lo más frecuente, debe armarse de paciencia mientras dure la construcción y usted vaya pagando al tiempo que vive en otro lugar. Existe riesgo de retrasos en la entrega o de falta de conformidad del inmueble finalmente entregado respecto del anunciado y pactado en el contrato de compraventa. El riesgo de que la vivienda no se construya se ha reducido hoy en día, pero persiste y hay que tomar precauciones.
• No siempre es fácil para el profano hacerse una idea de las cosas sobre plano, aunque exista una maqueta o algún "piso piloto": atención a las pendientes, cercanía de otras construcciones, distancias, orientación, etc.
• Verificar la existencia de servicios cercanos: escolares, sanitarios, culturales, deportivos, de transporte, comercio, etc.
• En algunas comunidades autónomas el IVA del 10% es superior al tipo de ITP que puede correspondernos (6, 7, 8%).
• Riesgo de que no me concedan la hipoteca a la hora de firmar la escritura de compra.

  A quién reclamar los anticipos en la compra sobre plano.

  Pierde las vistas y se anula la compra sobre plano.

  Estafa en la venta de vivienda.

   

  Vivienda usada: ventajas e inconvenientes

  Entre las ventajas de comprar una vivienda usada podemos citar las siguientes:

• Mayor oferta de vivienda usada. Hay más donde elegir y podemos dar prioridad a la ubicación, incluso en pleno centro de las ciudades. Importante si buscamos cercanía con centros de trabajo, colegios, transporte, servicios públicos, etc.
• Precios en principio menos caros que en la vivienda nueva y mayor capacidad de negociación para el comprador. En función del estado de conservación, el precio puede ser más bajo y dejar margen para una reforma adaptada a nuestros gustos y necesidades.
• Inmediatez de disponibilidad. Si la vivienda está en buen estado puede mudarse y empezar a vivir allí en una semana.
• Compra de una casa terminada que podemos ver y tocar.
• Posibilidad de encontrar elementos que ahora son menos frecuentes: más espacio en estancias y dormitorios, techos altos, chimenea, molduras, etc.
• Mayor posibilidad de que la vivienda se revalorice con el tiempo si tiene una buena ubicación.

   

  Algunos inconvenientes de la vivienda usada son:

• Fatiga de materiales. Es probable que necesitemos hacer una reforma antes de entrar a vivir o al poco tiempo de hacerlo, aunque solo sea de la pintura y el suelo. Especial atención a tuberías, instalación eléctrica o humedades. Consejos para obras en casa.
• Menor calidad de aislamientos térmicos y sonoros. Revisión de las ventanas.
• Falta de elementos de eficiencia energética, lo que suele conllevar unos gastos de suministros elevados.
• Dificultad para contar con elementos como garaje o trastero, u otros elementos comunes en la comunidad de propietarios.
• Plazo reducido (de seis meses) para reaccionar ante vicios ocultos en la compra.
• Necesidad de hacer comprobaciones del estado físico de la vivienda y también de su situación legal: correspondencia de lo construido con lo registrado, que debe estar en orden con las exigencias urbanísticas de la finca y con las normas de la comunidad de propietarios (azoteas, terrazas cerradas, buhardillas, pisos unidos o separados, etc.). Resolución de una venta de vivienda que se había dividido sin licencia.
• Riesgo cierto de derramas comunitarias para renovar fachadas, ascensores, puertas de garaje u otros elementos comunes. La ITE y el Informe de Evaluación de Edificios.
• Riesgo de tener que pagar comisión de agencia aunque usted no haya contratado sus servicios.

Comprar casa ahora: precauciones.