Antes de comprar una vivienda hay que tomar precauciones y verificar la situación material y legal del inmueble. En este caso, la compradora pudo resolver la compraventa a posteriori, pero no siempre es así.

Compra casa ahora: precauciones.

Se resuelve la venta de un piso fruto de una división ilegal

En mayo de 2007 Amparo compró una vivienda en escritura pública a Eva. La vivienda procede de la división de una vivienda anterior en otras cuatro viviendas de menor tamaño, sin que los propietarios de la misma, luego vendedores, hubieran solicitado ni obtenido la previa licencia de obras ni posteriormente la licencia de primera ocupación del Ayuntamiento de Madrid.

Esta situación irregular dio lugar a un expediente de la sección de disciplina urbanística del Distrito de Ciudad Lineal del Ayuntamiento de Madrid, que en marzo de 2016 dictó orden de demolición sobre las obras ejecutadas en el inmueble litigioso. Habían transcurrido más de cuatro años desde las obras ilegales y por tanto la acción de restauración de la legalidad urbanística había caducado. Lo que no significa que la obra estuviera legalizada: no se va a demoler pero las facultades de aprovechamiento para el propietario quedan muy mermadas.

La compradora interpone demanda contra los vendedores por la que solicita la declaración de nulidad de la compraventa o, subsidiariamente, la resolución del contrato. El juzgado desestimó la demanda y la Audiencia declara la resolución del contrato por incumplimiento de los vendedores, que interponen recurso de casación.

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Resolución de compraventa por incumplimiento

La Audiencia estimó -y el Supremo lo confirma en su sentencia de 22 de junio de 2020- que hay incumplimiento en la entrega de una vivienda que es producto de una segregación-división clandestina y no conforme con la legalidad urbanística, que no tenía licencia de primera ocupación, sin que tal circunstancia fuera conocida por la compradora. La cosa es inhábil, o no apta, pues no se obtuvo licencia de primera ocupación, la orden de demolición perturba manifiestamente la posesión pacífica y la propia existencia del inmueble ante el riesgo de demolición de las obras realizadas; falta correspondencia objetiva entre lo pactado y lo entregado dada la falta tan grave en las cualidades del bien.

La vendedora debe devolver los 435.000 euros del precio. No se cobran intereses para compensar la suma que debería pagar la compradora por el uso del inmueble durante ese periodo. También se condena a la vendedora a pagar una indemnización por daños y perjuicios de 31.200 euros.

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No es relevante que el estado de la vivienda sea bueno

La vendedora alega que la casa reúne las condiciones de habitabilidad y que la acción de disciplina urbanística estaba caducada. Que no había incumplimiento esencial y que la resolución pedida era oportunista por parte de la compradora, que ya había vivido allí casi 9 años. Todo no ello no es relevante para los jueces.

Para poder resolver una compraventa por incumplimiento de una parte hace falta que el incumplimiento sea esencial o fundamental. No basta un incumplimiento