La agencia reclama una comisión por la hoja de visita
Una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 30 de abril de 2020 ha vuelto a tratar el tema del valor de las llamadas hojas de visita como fundamento para la reclamación de una comisión de agencia. Una agencia inmobiliaria demandó a unos compradores de una vivienda para exigirles el pago de 11.400 euros, como comisión del 6% del precio de la vivienda que adquirieron.
Los compradores habían visitado la vivienda con esa agencia, y firmaron unas hojas de visita en las que se incluyó la obligación de pagar el 6% del precio como comisión en caso de que compraran la vivienda visitada sin la intervención de la inmobiliaria, como luego ocurrió.
En primera instancia se dio la razón a la agencia pero los compradores apelaron alegando que no existía ningún contrato con la agencia para la mediación en la compra. La Audiencia Provincial de Madrid estima en efecto que no consta ningún contrato de mediación entre la agencia y los compradores. Dicho contrato no puede fundarse en el simple hecho de haberles enseñado la casa, porque esa gestión se hizo a causa del contrato de mediación que sí existía entre agencia y vendedor.
La mera intervención de la agencia no conlleva que en todo caso tanto el comprador como el vendedor estén obligados al pago de la comisión. Es posible, y muy frecuente, que el contrato de mediación se haya firmado solo con una de las partes, y es esta la que debe asumir el pago de la comisión.
Para poder cobrar comisión al comprador es preciso que exista un pacto -que podría ser verbal, pero que debe probarse- sobre el derecho de cobro de la comisión y la fijación del importe de los honorarios. La prueba corresponde a la agencia que reclama la comisión.
La hoja de visitas no equivale a un contrato
La existencia de ese contrato de mediación no ha podido basarse en la hoja de visita que firmaron los que luego fueron compradores. Esa hoja de visita prueba que la visita se llevó a cabo, y se hizo por razón del contrato de mediación que unía a la agencia y al vendedor. La visita se realizó porque la agencia tenía encomendada la gestión de la compra o alquiler por parte del propietario de la vivienda.
La hoja decía que los honorarios para la agencia, en el caso de que se realizara la compraventa, serían de 6.000 € netos que se sumarían al importe del precio de la vivienda. Precisaba que el cliente se obligaba a no realizar gestiones al margen de la agencia y que, si se incumplía esa obligación, el cliente abonaría a la agencia el 6% sobre el precio de compraventa, a modo de cláusula penal que da por hecho que existe un compromiso previo.
Pero es que la firma de esa hoja de visita por los que luego fueron compradores no supone un encargo de gestión de compra, fundamentalmente por su falta de claridad. No se expresa de forma terminante que se esté firmando un contrato de gestión de compra. Más bien se lo habrían colocado “de manera más que subrepticia”, tratando además de cargarle los honorarios que sí habían sido pactados con la vendedora.
La AP recuerda los fundamentos de la teoría de los contratos: para que exista contrato deben concurrir el consentimiento, el objeto y la causa.
En este caso, se hizo firmar a los compradores una “hoja de visita” y se hizo después de llevarse a cabo la visita. Los compradores no podían conocer que estaban dando su consentimiento a un contrato de gestión de compra por el que asumían obligaciones frente a la agencia. No hay indicios de que, ni antes ni después de la visita, se les hubiera informado del contenido completo del documento ni de su alcance real. Ante la falta de información acreditada y ante la oscuridad del documento, se entiende que no existe concurrencia entre oferta y demanda, que no hay contrato entre comprador y agencia.
En caso de considerarla un contrato, contiene cláusulas nulas
Por otra parte, en el caso de que se entendiera que la firma de la hoja de visita conlleva la firma de un contrato de mediación, la cláusula penal en la que la agencia basa su reclamación al comprador debe reputarse nula, porque no supera el control de incorporación y de transparencia que se exige a las cláusulas de los contratos firmados con consumidores.
Respecto del llamado control de incorporación, dichas cláusulas
La agencia reclama una comisión por la hoja de visita
Una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 30 de abril de 2020 ha vuelto a tratar el tema del valor de las llamadas hojas de visita como fundamento para la reclamación de una comisión de agencia. Una agencia inmobiliaria demandó a unos compradores de una vivienda para exigirles el pago de 11.400 euros, como comisión del 6% del precio de la vivienda que adquirieron.
Los compradores habían visitado la vivienda con esa agencia, y firmaron unas hojas de visita en las que se incluyó la obligación de pagar el 6% del precio como comisión en caso de que compraran la vivienda visitada sin la intervención de la inmobiliaria, como luego ocurrió.
En primera instancia se dio la razón a la agencia pero los compradores apelaron alegando que no existía ningún contrato con la agencia para la mediación en la compra. La Audiencia Provincial de Madrid estima en efecto que no consta ningún contrato de mediación entre la agencia y los compradores. Dicho contrato no puede fundarse en el simple hecho de haberles enseñado la casa, porque esa gestión se hizo a causa del contrato de mediación que sí existía entre agencia y vendedor.
La mera intervención de la agencia no conlleva que en todo caso tanto el comprador como el vendedor estén obligados al pago de la comisión. Es posible, y muy frecuente, que el contrato de mediación se haya firmado solo con una de las partes, y es esta la que debe asumir el pago de la comisión.
Para poder cobrar comisión al comprador es preciso que exista un pacto -que podría ser verbal, pero que debe probarse- sobre el derecho de cobro de la comisión y la fijación del importe de los honorarios. La prueba corresponde a la agencia que reclama la comisión.
La hoja de visitas no equivale a un contrato
La existencia de ese contrato de mediación no ha podido basarse en la hoja de visita que firmaron los que luego fueron compradores. Esa hoja de visita prueba que la visita se llevó a cabo, y se hizo por razón del contrato de mediación que unía a la agencia y al vendedor. La visita se realizó porque la agencia tenía encomendada la gestión de la compra o alquiler por parte del propietario de la vivienda.
La hoja decía que los honorarios para la agencia, en el caso de que se realizara la compraventa, serían de 6.000 € netos que se sumarían al importe del precio de la vivienda. Precisaba que el cliente se obligaba a no realizar gestiones al margen de la agencia y que, si se incumplía esa obligación, el cliente abonaría a la agencia el 6% sobre el precio de compraventa, a modo de cláusula penal que da por hecho que existe un compromiso previo.
Pero es que la firma de esa hoja de visita por los que luego fueron compradores no supone un encargo de gestión de compra, fundamentalmente por su falta de claridad. No se expresa de forma terminante que se esté firmando un contrato de gestión de compra. Más bien se lo habrían colocado “de manera más que subrepticia”, tratando además de cargarle los honorarios que sí habían sido pactados con la vendedora.
La AP recuerda los fundamentos de la teoría de los contratos: para que exista contrato deben concurrir el consentimiento, el objeto y la causa.
En este caso, se hizo firmar a los compradores una “hoja de visita” y se hizo después de llevarse a cabo la visita. Los compradores no podían conocer que estaban dando su consentimiento a un contrato de gestión de compra por el que asumían obligaciones frente a la agencia. No hay indicios de que, ni antes ni después de la visita, se les hubiera informado del contenido completo del documento ni de su alcance real. Ante la falta de información acreditada y ante la oscuridad del documento, se entiende que no existe concurrencia entre oferta y demanda, que no hay contrato entre comprador y agencia.
En caso de considerarla un contrato, contiene cláusulas nulas
Por otra parte, en el caso de que se entendiera que la firma de la hoja de visita conlleva la firma de un contrato de mediación, la cláusula penal en la que la agencia basa su reclamación al comprador debe reputarse nula, porque no supera el control de incorporación y de transparencia que se exige a las cláusulas de los contratos firmados con consumidores.
Respecto del llamado control de incorporación, dichas cláusulas deben estar redactadas de forma transparente, con claridad, concreción y sencillez. Según la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, no quedan incorporadas al contrato las condiciones generales ilegibles, ambiguas, oscuras e incomprensibles, ni las que el adherente no haya tenido oportunidad real de conocer de manera completa al tiempo de la celebración de contrato.
Respecto del control de transparencia en la contratación con consumidores, ha sido desarrollado por el Tribunal Supremo en los últimos años, a partir de la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (sobre todo al hilo de la cláusula suelo de las hipotecas y de otras cláusulas abusivas). Significa que no basta una redacción gramaticalmente clara. El consumidor debe poder conocer el alcance de los compromisos jurídicos y económicos que está contrayendo con su firma. Esto exige una información precontractual que sea completa y adecuada. El consumidor debe poder decidir contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le vaya a suponer el contrato. No puede admitirse la inclusión de una cláusula general que aunque sea gramaticalmente clara, tenga un tratamiento secundario en el contrato, que no permita al consumidor alcanzar una información clara y adecuada sobre las consecuencias jurídicas y económicas de dicha cláusula.
Aquí, la Audiencia dice que la cláusula penal inserta en la hoja de visitas que esgrime la agencia para reclamar esa cantidad al comprador, no supera ni el control de incorporación ni el de transparencia.
La agencia puede cobrar a ambas partes, siempre que el pacto sea transparente
Los fundamentos de esta sentencia se refieren a un caso de compraventa de vivienda, pero son igualmente aplicables a supuestos similares en alquileres.
Es posible que una agencia inmobiliaria cobre unos honorarios tanto a un comprador como a un vendedor, pero para ello hace falta que tanto el comprador como el vendedor hayan asumido de manera concluyente su respectiva obligación. Lo que no cabe es que este cobro de comisiones se haga de manera torticera, frente a quien no ha asumido esa obligación.
Como dice otra sentencia anterior (SAP Madrid de 12/4/2018), "un mínimo de seguridad en la manifestación o expresión de voluntad contractual, exige que quien la preste lo haga en condiciones que permitan asegurar la consciencia en la declaración y en las consecuencias que conlleva, sin que sea admisible un deslizamiento subrepticio de la contracción de una obligación, enmascarada bajo un título equívoco y en un texto que mezcla tanto la constatación de un hecho (la realización de la visita al inmueble) con la derivación y asunción de responsabilidades futuras si se llega a adquirir el inmueble".
De hecho, la regulación en Cataluña prohíbe el cobro de comisiones de agencia a las dos partes a la vez, salvo acuerdo expreso en cada caso.
Por tanto, si va a vender una vivienda piense si puede hacerlo por su cuenta o si prefiere acudir a los servicios de una agencia. En este último caso, revise bien todas las condiciones antes de aceptar ningún compromiso (ni siquiera una “tasación gratuita”).
Consejos para vender una vivienda ahora.
Y si quiere comprar una vivienda, actúe de igual modo: o buscar la casa por su cuenta o hacer un encargo a una agencia, asumiendo el coste pactado. Sea muy cuidadoso con los papeles que firme.
