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Primeros pasos en compraventa

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    Antes de comprar, hágase estas preguntas hace 2 meses - miércoles, 15 de noviembre de 2017
    Si está leyendo esto es porque se ha planteado comprar una vivienda u otro tipo de inmueble, como un local, una plaza de garaje, una finca rústica, etc. Le proponemos una guía básica para que pueda orientarse en este proceso, sin perjuicio de que acceda a otros contenidos para profundizar en cada uno de los puntos que tocamos.

    ¿Para qué comprar? ¿Existe una alternativa?

    Esta primera pregunta le ayudará a enfocar bien todo el resto. La inversión en inmuebles es costosa y tiene implicaciones de tal transcendencia que merece la pena dedicar tiempo a una reflexión previa. Mantenga la cabeza fría: una compra puede ser una buena decisión, pero una compra impulsiva que no tenga en cuenta una serie de criterios objetivos de racionalidad, casi nunca lo será.

    Si queremos el inmueble para uso propio (vivienda o garaje, por ejemplo), especialmente si se trata de nuestra residencia habitual, los criterios para decidir no serán solo los puramente económicos, aunque estos deben pesar mucho en la balanza. Siempre debemos plantearnos las alternativas posibles, como el alquiler. Uno de los factores esenciales es el tiempo que tenemos previsto de utilización de ese inmueble. En principio, dados los elevados gastos ligados a la compra y a la posterior venta de un inmueble, no tiene sentido comprarlo si prevemos un tiempo de utilización que no exceda los 5-10 años.

    Si queremos el inmueble como segunda residencia, también hay que valorar el uso real que vamos a dar a esa vivienda. En muchos casos resulta más económico alquilar cada año una vivienda de vacaciones que comprar y mantener un inmueble que solo usamos durante uno o dos meses al año.

    Si pensamos en la compra como una inversión, hay que atender a criterios económicos y de rentabilidad. Nuestro consejo es analizar la rentabilidad esperada por alquileres, sin confiar en la ilusión de que cada año nuestro inmueble se revalorizará. La experiencia de la última década en España ha recordado a todos que los pisos SÍ bajan de precio. Si tenemos un dinero disponible, hay que plantearse a qué plazo queremos invertir, con qué nivel de riesgo, qué rentabilidad esperamos y si existen alternativas más interesantes para esa inversión.

    VENTA MENSUAL DE VIVIENDAS EN ESPAÑA

    INE venta de viviendas 

    Datos del INE sobre compraventas registradas.

     

    ¿Qué comprar?

    Dedique tiempo a detallar sus “necesidades”. Cuanto más centre el tiro y mejor defina lo que le resulta imprescindible de lo que puede ser accesorio, tendrá acceso a una mayor oferta del producto específico que busca, ganando tiempo y dinero. Tanto si busca una vivienda, como si es un local, una plaza de garaje o una finca rústica, haga una lista de requisitos que debe cumplir el inmueble buscado: superficie, localización, características, distribución, rango de precios, etc.

    ¿Cómo comprar?

    Si quiere un inmueble para invertir tendrá poco sentido comprarlo con una hipoteca, ya que sus intereses se comerán parte de su rentabilidad. Lo lógico es que compre con dinero disponible.

    Si busca una vivienda para uso propio y necesita una hipoteca, debe tener en cuenta que el banco le financiará hasta un 80% de su valor. Usted necesitará aportar el 20% restante más otro 10-12% mínimo en concepto de gastos de la compra: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o IVA, AJD para la hipoteca, gastos de notaría, registro, tasación, gestoría, etc.

    ¿A qué precio?

    Aparentemente existe mucha información disponible sobre vivienda y precios. Pero en realidad, no existe gran oferta de datos fiables u objetivos. Si se deja llevar por los titulares de prensa es muy fácil caer en la desinformación provocada. Algunas estadísticas publicadas por los notarios o los registradores presumen de recoger datos reales de compraventas, pero solo ofrecen precios medios y su valor reside en constatar la evolución al alza o a la baja de esos precios medios. Lo mismo ocurre con las estadísticas de precios oficiales del Ministerio de Fomento o del INE, que además se publican con gran retraso.

    Los portales inmobiliarios que pueden consultarse en la web publican precios de oferta. Son los precios que piden los anunciantes, no son precios reales “de mercado”.  No se conocen los precios reales a los que se venden o compran los inmuebles, pero se pueden hacer estimaciones. En función de la situación del mercado local, es posible negociar para obtener rebajas sobre el precio anunciado, que pueden llegar desde el 5 al 30%.

    Pero haber obtenido una rebaja del 30% sobre un determinado precio anterior no nos asegura que ese sea el precio razonable a pagar por ese inmueble. Es necesario utilizar una serie de criterios objetivos, como los siguientes:

    • El valor de capitalización de las rentas de alquiler. Se trata de alcanzar el valor “objetivo” de un inmueble en función de las rentas que es capaz de generar a través del alquiler. En la actualidad, dado el rendimiento medio que ofrecen otras alternativas de inversión con poco riesgo, como la deuda pública a 10 años, nosotros estimamos que un inversor prudente debería poder obtener una rentabilidad media anual del 5,5% para que compense la compra de una vivienda, o de un 3,5% para plazas de garaje (dado el menor riesgo de esta inversión). Para el cálculo, rebajamos el precio de anuncios de venta de inmuebles en un 20% y el de anuncios de alquiler en un 5%. Son márgenes de negociación que estimamos plausibles para un comprador o inquilino. Para hacernos una idea más realista de los ingresos netos que puede esperar el arrendador (antes de impuestos), descontamos un 30% de los ingresos anuales de las rentas del alquiler para viviendas y un 20% para plazas de garaje. Por último, capitalizamos esos ingresos netos de rentas y comparamos su valor con el precio actual en cada barrio. Si el valor capitalizado es superior al valor de mercado, deducimos que la inversión puede ser interesante.
    • No pague por una vivienda una cantidad superior a la equivalente a cuatro años de sus ingresos netos anuales.

     

    Precauciones en la compra

    Si la decisión de compra está tomada, toca protegerse para evitar sorpresas y disgustos. En la mayoría de los casos le interesará realizar la compra directamente, sin intermediarios que resultan caros (3-5% del precio de compra) y que en ocasiones aportan poco valor añadido.

    Hay que tomar precauciones para asegurarnos que el inmueble es el que es y pertenece a quien nos lo vende, sin sorpresas. Debemos consultar una serie de documentos como el catastro o la Nota simple del Registro de la propiedad, y solicitar otros como el certificado de deudas con la comunidad, el certificado de eficiencia energética o la cédula de habitabilidad. Debe utilizar los contratos adecuados para las arras o la firma ante notario. Y en caso de compra sobre plano o de compra de vivienda nueva también hay que confirmar que nos entregan toda la documentación necesaria y la que nos permitirá después reclamar ante posibles problemas.

     

    Los socios de OCU Fincas y casas encontrarán amplia información de todos estos aspectos, así como modelos de documentos, en esta página web y en la revista OCU Fincas y casas (disponible en papel y en formato pdf). Y podrán consultar cualquier duda con nuestro servicio de Asesoría jurídica en el teléfono 913 009 151   o    902 119 479.

     

    Si usted no es socio de OCU Fincas y casas y quiere serlo, contacte con nosotros en el teléfono 913 009 154  o   902 300 188.

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