Perder las arras en compra de vivienda

Pierden 23.000 euros en la compra de la casa

Si va a comprar una casa tenga en cuenta ciertas precauciones. No se comprometa ni adelante dinero si no tiene claro que podrá lograr la financiación para la compra. Hay comprobaciones que conviene hacer en su momento.

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Joan y Ona vieron un estudio que les encajaba con un precio de 195.000 euros y se comprometieron con el vendedor. Primero dieron una señal de 3.000 euros y días después firmaron un contrato de compraventa en el que entregaron otros 20.000 euros y se fijó un plazo para la firma de la escritura. Ese importe de los 23.000 euros ya entregados se calificaron como arras penitenciales.

Era principios de 2015 y los bancos no estaban muy por la labor de conceder hipotecas. A los compradores se la denegaron alegando que el inmueble figuraba en el Registro de la propiedad como “estudio”. Acudieron a otro banco que tampoco aprobó el préstamo.

Los compradores se informaron en la Oficina de Vivienda de Barcelona de que esa calificación urbanística como estudio no podía modificarse. Decidieron demandar a los vendedores para pedir la nulidad del contrato o reclamarles por enriquecimiento injusto.

En primera instancia el juez les dio la razón, pero la Audiencia Provincial de Barcelona estimó el recurso de los vendedores, con lo que al final estos se quedaron con la suma de 23.000 euros adelantados para la compra (SAP Barcelona, 15 de junio de 2022).

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Modelo de contrato de arras.

La casa era habitable y obtuvo la cédula de habitabilidad

En la resolución del caso se tuvo en cuenta que esa calificación urbanística de “estudio” no era un obstáculo a que la vivienda fuera material y legalmente utilizable como vivienda. De hecho, los vendedores tramitaron la cédula de habitabilidad tras la entrega de la señal, y la obtuvieron sin mayor problema. También la tenía el “estudio” colindante a este. Y, de hecho, la propia vendedora había comprado hace años ese inmueble con hipoteca a pesar de constar en todos los papeles su consideración como “estudio”.

En todos los documentos firmados por las partes (destacado en negrita y mayúsculas), así como en la nota simple registral entregada por los vendedores constaba que se trataba de un estudio. En el catastro figuraba la superficie correcta y el uso residencial del inmueble. No había habido engaño.

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Sucede que la calificación como estudio no conlleva hoy día ninguna restricción como vivienda. Un estudio es una vivienda pequeña. Lo importante es que cuente con la cédula de habitabilidad, algo obligatorio en Cataluña. Hubo un tiempo en que los promotores registraban como “estudios” algunas dependencias del edificio que no podían registrar como vivienda por haber excedido la edificabilidad o por carecer de condiciones como vivienda. Pero ahora el concepto es otro. Lo esencial es la cédula de habitabilidad, se llame como se llame el piso.

No hubo engaño y no pudo haber ningún error que el comprador no pudiera evitar. Por eso se desestima la demanda de los compradores, quienes pierden los 23.000 euros entregados que se habían recogido en el contrato como arras penitenciales.

Desde 2018 en Cataluña es posible (salvo pacto en contrario) que el comprador desista de la compra y recupere las arras si no ha obtenido la hipoteca por negativa del banco, y así lo justifica documentalmente en el plazo pactado. Salvo que la negativa a la hipoteca se derive de negligencia del comprador (art- 621-49 del Código civil catalán).

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