El peligro de las arras en la venta de vivienda
La compraventa de una vivienda es algo serio porque hay una gran suma de dinero en juego, para el comprador y para el vendedor. Tanto si se realiza directamente entre las partes como si se decide acudir a una agencia para la intermediación, hay que estar previamente bien informado sobre sus derechos.
La agencia reclama al vendedor que desiste de la venta.
Cuando se anuncia la casa en venta y se reciben visitas, el deseo del vendedor es encontrar un comprador interesado que acceda al precio pactado y que se comprometa con unas arras. En este proceso hay mucha palabrería, pero tenga siempre claro que los relevante es lo que se firme.
Cuando así se pacta expresamente, las arras pueden tener la consideración de “penitenciales” y permitir a ambas partes desistir de la compra en un plazo determinado a cambio de perder el comprador la suma entregada si es él quien toma la decisión, o de devolver el vendedor el doble de esa suma si es él quien desiste de la venta.
Modelo de contrato de compraventa de vivienda entre particulares.
Al firmar ese documento ambos pueden pensar que el negocio está hecho porque se ha dado un plazo para la firma de la escritura y se está cubierto de una posible marcha atrás de la otra parte.
Pero no siempre es así, como muestra el caso de Kira.
Ventajas e inconvenientes de la compra sobre plano.
Venta de piso sin ITE favorable
Kira puso a la venta su casa por 300.000 euros y en febrero de 2017 firmó unas arras penitenciales con la compradora recibiendo la suma de 45.000 euros. La escritura debía firmarse en 3 meses.
La compradora buscó financiación y en un banco le dijeron que no le darían hipoteca mientras el edificio no hubiera pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Al referir el caso a Kira, ambas partes firmaron un anexo al contrato de arras por el que se aplazaba el plazo de firma de escritura hasta que el edificio obtuviera una ITE favorable por el ayuntamiento.
El Informe de Evaluación de Edificios.
Meses más tarde, en diciembre de 2017 Kira vendió el piso a otro comprador distinto y devolvió a la compradora inicial la suma que había recibido de 45.000 euros. Pero la compradora demandó a Kira exigiendo otros 45.000 euros en virtud de
El peligro de las arras en la venta de vivienda
La compraventa de una vivienda es algo serio porque hay una gran suma de dinero en juego, para el comprador y para el vendedor. Tanto si se realiza directamente entre las partes como si se decide acudir a una agencia para la intermediación, hay que estar previamente bien informado sobre sus derechos.
La agencia reclama al vendedor que desiste de la venta.
Cuando se anuncia la casa en venta y se reciben visitas, el deseo del vendedor es encontrar un comprador interesado que acceda al precio pactado y que se comprometa con unas arras. En este proceso hay mucha palabrería, pero tenga siempre claro que los relevante es lo que se firme.
Cuando así se pacta expresamente, las arras pueden tener la consideración de “penitenciales” y permitir a ambas partes desistir de la compra en un plazo determinado a cambio de perder el comprador la suma entregada si es él quien toma la decisión, o de devolver el vendedor el doble de esa suma si es él quien desiste de la venta.
Modelo de contrato de compraventa de vivienda entre particulares.
Al firmar ese documento ambos pueden pensar que el negocio está hecho porque se ha dado un plazo para la firma de la escritura y se está cubierto de una posible marcha atrás de la otra parte.
Pero no siempre es así, como muestra el caso de Kira.
Ventajas e inconvenientes de la compra sobre plano.
Venta de piso sin ITE favorable
Kira puso a la venta su casa por 300.000 euros y en febrero de 2017 firmó unas arras penitenciales con la compradora recibiendo la suma de 45.000 euros. La escritura debía firmarse en 3 meses.
La compradora buscó financiación y en un banco le dijeron que no le darían hipoteca mientras el edificio no hubiera pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Al referir el caso a Kira, ambas partes firmaron un anexo al contrato de arras por el que se aplazaba el plazo de firma de escritura hasta que el edificio obtuviera una ITE favorable por el ayuntamiento.
El Informe de Evaluación de Edificios.
Meses más tarde, en diciembre de 2017 Kira vendió el piso a otro comprador distinto y devolvió a la compradora inicial la suma que había recibido de 45.000 euros. Pero la compradora demandó a Kira exigiendo otros 45.000 euros en virtud de las arras penitenciales.
Ya en noviembre de 2018 el edificio obtuvo el informe de ITE favorable, tras la realización de determinadas obras de adecuación impuestas por el ayuntamiento.
La decisión judicial: respetar el pacto
En el proceso judicial Kira argumentó que la compradora inicial le había engañado para firmar el anexo a las arras, ya que se había comprobado que el hecho de no contar con una ITE en regla no era motivo para la denegación de una hipoteca. Tan es así que la persona que finalmente compró el piso obtuvo dos hipotecas de dos entidades para la compra cuando aún no se había obtenido la ITE positiva. Kira expuso que la compradora inicial no había obtenido la hipoteca en la sola entidad en que la solicitó, y que por ese motivo engañó supuestamente a la vendedora para hacerle creer que la causa de la denegación era la falta de ITE y ganar tiempo.
Los jueces no le dieron la razón (Audiencia Provincial de Madrid, 2/12/2021).
Las arras penitenciales permiten a las partes incumplir su obligación sin dar explicaciones, a cambio de la suma pactada. Si una parte incumple lo pactado (entregar la casa o entregar el resto del precio) no importa el motivo del incumplimiento, ni la culpabilidad ni la imposibilidad. Simplemente paga lo acordado y se acabó.
En este caso se habían firmado unas arras penitenciales con entrega de 45.000 euros a cuenta de la compra. Posteriormente, ambas partes pactaron de modo libre un anexo ampliando el plazo de la firma de la escritura hasta la consecución de la ITE. Contar con una ITE favorable se consideró en ese documento una condición esencial para la adquisición del piso. Pero Kira incumplió su compromiso al vender la casa a otra compradora cuando aún no se había cumplido el plazo pactado.
No es relevante que la compradora final sí obtuviera hipoteca para la compra sin estar lista la ITE del edificio.
El documento pactado entre Kira y la compradora inicial es válido. No se trata de que un banco pida la ITE para conceder la hipoteca, sino de que las partes acordaron voluntariamente que la obtención de la ITE favorable por la vendedora sería condición esencial para la compraventa.
Los jueces afirman que el incumplimiento de Kira es flagrante al vender a un tercero la vivienda cuando aún no contaba con la ITE. De hecho, Kira devolvió los 45.000 euros entregados como arras, pero olvidó que su responsabilidad por incumplimiento implicaba devolver dobladas esas arras.
Se condena a Kira a devolver las arras dobladas y a pagar las costas del proceso.
