La agencia reclama 14.000 euros al vendedor que desistió del encargo

Reclamación de honorarios por agencia inmobiliaria ante el desistimiento del vendedor

No se deje llevar por la precipitación. Si firma una nota de encargo de venta de un piso, asume una responsabilidad y puede salirle caro. Atención a las visitas de comerciales de agencias.

Una agencia inmobiliaria reclamó a un usuario el pago de 14.000 euros como honorarios pactados en el marco del contrato de corretaje contenido en la nota de encargo firmada en casa el 25 de noviembre de 2014. El encargo consistía en la gestión de la venta de un inmueble propiedad del demandado, en Madrid. El caso lo ha resuelto el Supremo, en sentencia de 24 de marzo de 2021.

El usuario, que había cambiado de idea sobre la venta, opuso a la demanda varios argumentos. Uno de ellos fue que la nota de encargo había sido firmada fuera del establecimiento mercantil de la agencia y que en la nota no constaba el derecho de desistimiento que les asistía conforme a la regulación legal vigente. El usuario había enviado un burofax a la agencia el 9 de diciembre de 2014 comunicando el desistimiento del contrato de corretaje.

Entre tanto, la agencia había localizado a unas personas con interés en comprar. Por ese motivo estimaba que el servicio ya estaba realizado y que el desistimiento del cliente se hizo fuera de plazo e iba en contra de la buena fe. La nota de encargo fijaba el derecho de la agencia al cobro de la comisión en el momento de la señalización de la compra.

Acudir a una agencia para vender el piso.

El piso no se vendió. Los potenciales compradores habían entregado una cantidad de dinero a la agencia, pero esta se lo devolvió, por lo que no intervienen en este proceso en el que la agencia reclama al propietario el pago de los honorarios pactados en el encargo.

El propietario había recapacitado y echado cuentas y decidió que no le interesaban las condiciones propuestas por la agencia, al tener que descontar del precio por el que la agencia les dijo que se podía vender el piso (inferior al que él había anunciado en varios portales de internet) los honorarios de la agencia, la plusvalía que tenían que pagar y las amortizaciones de la hipoteca que gravaba la finca. Por eso comunicó a la agencia su desistimiento.

Le reclaman 11.000 euros por la hoja de visita a una vivienda.

¿Puede el consumidor desistir del contrato cuando ya se ha ejecutado?

La clave está en la regulación del desistimiento en los contratos celebrados por consumidores fuera de establecimiento mercantil.

Cuando el contrato se celebra fuera del establecimiento mercantil, por ejemplo en el domicilio del consumidor, se tiene en cuenta que es posible que el consumidor no tenga tiempo para reflexionar o comparar posibles ofertas. Es el riesgo de tomar decisiones poco informadas cuando el consumidor no ha tomado la iniciativa de contratar o se ve expuesto a técnicas agresivas de los comerciales.

La Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios recoge varios artículos sobre el derecho del consumidor a desistir del contrato. Si el contrato se celebra en el domicilio del consumidor, este tiene un derecho irrenunciable a desistir del contrato durante un período de catorce días naturales sin indicar motivo alguno y sin incurrir en ningún coste (salvo eventualmente los de devolución o envío).

El plazo de desistimiento

La ley obliga al empresario a informar sobre el plazo de desistimiento antes de la firma del contrato. Si no informa, hay consecuencias.

El plazo de catorce días se computa desde la celebración del contrato si su objeto es la prestación de servicios, siempre que el empresario haya cumplido con el deber de información y documentación que le corresponde (art. 71.1 y 2 TRLGCU). Si el empresario no hubiera cumplido con el deber de información y documentación sobre el derecho de desistimiento, el plazo para su ejercicio finalizará doce meses después de la fecha de expiración del periodo de desistimiento inicial, a contar desde que se hubiera celebrado el contrato si el objeto fuera la prestación de servicios (art. 71.3 TRLGCU).

Excepciones al derecho a desistimiento: el servicio cumplido

Según la naturaleza del producto o servicio, hay excepciones legales a este derecho a desistir. Afecta a bienes personalizados, bienes de rápida caducidad, servicios de reparación o mantenimiento urgente, etc.

También se dice que "El derecho de desistimiento no será aplicable a los contratos que se refieran a: a) La prestación de servicios, una vez que el servicio haya sido completamente ejecutado, cuando la ejecución haya comenzado, con previo consentimiento expreso del consumidor y usuario y con el reconocimiento por su parte de que es consciente de que, una vez que el contrato haya sido completamente ejecutado por el empresario, habrá perdido su derecho de desistimiento" (art. 103, a, del TRLGDCU).

Dice el Supremo que en la lógica de la regulación del derecho de desistimiento, resulta razonable que el consumidor no pueda desistir cuando el servicio ya se haya ejecutado, porque en ese caso ya se habrá beneficiado de la utilidad perseguida por el contrato.

Pero, para que el consumidor quede privado del derecho de desistimiento, el TRLGCU exige que el consumidor haya consentido el inicio de la prestación del servicio y sea plenamente consciente de que su ejecución conllevará la pérdida del derecho de desistimiento. Se requiere que el empresario haya facilitado la información sobre el ejercicio del derecho de desistimiento.

La importancia del deber precontractual de información por parte de la empresa es clave. No se tolera que se burle la efectividad del derecho del consumidor al desistimiento ocultándole sus derechos.

El propietario tenía derecho de desistimiento ante la agencia

En el caso juzgado, el tiempo para desistir era de