Ventajas e inconvenientes en la compra sobre plano

Ventajas e inconvenientes de la compra sobre plano

Es un hecho que hay demanda para la compra sobre plano. Una demanda en todo caso relativa. Se construye muy poca vivienda nueva en España -unas 100.000 casas, la mitad que en el año 1992, por ejemplo- y la inmensa mayoría se comercializa al inicio del proceso, cuando la promotora dispone de un suelo y lanza el proyecto, utilizando las preventas para lograr financiación del banco. Ni banco ni promotora arriesgan más de lo justo, conscientes de que los cambios de ciclo pueden sorprender a cualquiera. Es el comprador quien se juega los cuartos, adelantando su dinero y comprometiéndose a pagos futuros que no son baratos.

Como tenemos la memoria corta es fácil olvidar las tribulaciones de decenas de miles de familias, también extranjeras, que compraron casa sobre plano en los últimos años del pasado boom (2004-2007) y que vivieron guiones de películas de terror al ver cómo la construcción no se iniciaba o se paraba, cómo sus promotoras (pequeñas, grandes y gigantes) entraban una tras otra en concurso de acreedores, cómo crecía su angustia tanto sobre la futura vivienda como sobre la posibilidad de recuperar el dinero que habían adelantado, especialmente en los casos en los que las garantías legales (avales y seguros) simplemente no existían porque nadie controlaba su existencia en los años de vino y rosas.

Solo la jurisprudencia del Supremo logró que muchos compradores salvaran los muebles, el establecer la responsabilidad de los bancos depositantes del dinero por falta de control sobre las garantías legales obligatorias para las promotoras. Pero nadie les quita los años de sufrimiento, también a los que compraron en cooperativa. En febrero de 2022 se siguen dictando sentencias sobre compras sobre plano realizadas en aquellos años.

No estamos en la misma situación que entonces, pero solo el que está bien informado puede protegerse. La compra sobre plano, con sus ventajas evidentes, tiene un riesgo que hay que valorar antes de tomar decisiones de gran transcendencia económica para los hogares.

Derechos en la compra de vivienda sobre plano.

Ventajas de la compra sobre plano

Se trata de comprar una vivienda nueva, a estrenar, que deberá estar al día de lo dispuesto en el Código Técnico de la Edificación, con sus estándares técnicos y constructivos, de aislamiento, eficiencia energética, accesibilidad, seguridad, etc. En principio, te vas a poder olvidar de las reformas durante unos años. Muchas incorporan zonas comunes modernas con comodidades (pistas deportivas, jardín, piscina, conserjería…).

Respecto de viviendas nuevas ya terminadas, en la mayoría de los casos permite adquirir una vivienda nueva por un precio inferior al que cuesta una vivienda equivalente nueva a entregar inmediatamente.

Permite un plan de pagos espaciado en el tiempo, lo que es una ventaja especialmente para quien no dispone de todo el ahorro necesario para la compra, que debe estimarse como mínimo en un 30% del precio de compra.

Además, durante la construcción puede ser posible hacer alguna adaptación a nuestros gustos o necesidades: posibilidad de variar algún diseño o distribución, mejorar materiales o equipamiento, etc.

En bastantes casos se da el hecho de que el precio de dichas viviendas en el mercado va aumentando mientras avanza la construcción y una vez que están ya terminadas. Siempre que el ciclo inmobiliario acompañe, claro. Aunque los especuladores de antaño pueden olvidarse de "dar el pase": las promotoras incluyen cláusulas prohibiendo el traspaso del comprador hasta que la entrega y el pago final de produzcan.

Inconvenientes de la compra sobre plano

La ubicación no suele ser céntrica. Las promociones nuevas se hacen donde hay suelo disponible. Las (pocas) promociones en solares céntricos suelen ser mucho más elevadas de precio. En algún caso se tardan años hasta que el barrio tiene todos los servicios (colegios, guarderías, centros de salud, comercios, etc.).

En la medida en que la vivienda no existe aún, hay varios riesgos a los que nos enfrentamos: que no llegue a construirse, que la entrega se retrase, que aparezcan problemas legales o urbanísticos, que haya alguna modificación en planos que no nos satisfaga, que presente defectos o que algunos materiales o calidades no se correspondan con lo pactado; que haya algún cambio sustancial en el entorno (pérdida de vistas), etc.

Se adelantan pagos a cuenta y siempre queda una incertidumbre en cuanto a la posibilidad de recuperar el dinero en caso de problemas, a pesar de las garantías que prevé la ley.

El plazo medio de la construcción puede llegar a 24 meses. Un tiempo en el que hay que disponer de otra vivienda que pagamos mientas adelantamos dinero para la futura vivienda.

Entre la decisión de compra (con el compromiso en firme y el inicio de los pagos) y la recepción final de la vivienda transcurre tiempo, y puede haber existido un cambio de circunstancias: personales, familiares, laborales, económicas, de tendencia del mercado inmobiliario, etc. No es descartable que surjan dificultades en el trabajo o merma de ingresos familiares, separaciones en los hogares e incluso un cambio de ciclo que haga que los precios caigan y que la compra no sea económicamente interesante. Parte de esos hechos son riesgo comunes de la vida (nunca haríamos nada si quisiéramos tener el control total), pero hay que valorarlos.

Sobre plano: ¿y si me deniegan la hipoteca?

Ciertos contratos utilizados por las promotoras siguen incorporando cláusulas que pueden calificarse de abusivas y que podrían dificultar la resolución de conflictos llegado el caso.