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Cómo calcular la rentabilidad por el alquiler
hace 8 meses - lunes, 10 de octubre de 2022Cómo calcular la rentabilidad de un piso en alquiler
He leído que la rentabilidad de la vivienda en alquiler supera ahora en España el 7% y es algo que me atrae. Cómo puedo calcular la rentabilidad esperada para una oportunidad que me han ofrecido como inversión.
Me han ofrecido un piso que está en venta por 150.000 euros y que en la actualidad se alquila por 650 euros mensuales. ¿Qué rentabilidad puedo esperar?
Al plantearse una inversión de este tipo debe tener en cuenta una serie de factores clave, ya que se trata de mucho dinero y lleva aparejados muchos gastos, y el retorno se produce en un periodo largo de años. Un mal cálculo puede arruinarle toda la operación. Hablamos de un gasto cierto ahora y de una expectativa de rentabilidad futura. Nosotros preferimos hacer unos cálculos prudentes y realistas. Se lo explicamos.
1º Calculamos los ingresos netos anuales:
El ingreso bruto sería el resultado de multiplicar la renta mensual por 12 meses: 650 x 12 = 7.800 euros.
No es realista pensar que vamos a ingresar siempre ese importe completo. Al alquilar hay periodos de cambio de inquilino en que puede quedar momentáneamente vacía la casa. Además, hay gastos recurrentes que debemos afrontar: la comunidad de propietarios, el IBI, ciertas reparaciones y seguros. Para considerar todos estos elementos, nosotros estimamos que el ingreso neto (antes de impuestos) de un alquiler de vivienda equivale a un 70% del ingreso bruto.
Por tanto, el ingreso neto previsto sería 7.800 x 0,7 = 5.640 euros.
2º Calculamos el coste total de la inversión
Como coste de la inversión no solo hay que tomar el precio de compra de la casa, sino también los impuestos y gastos ligados a la compra. De media, podemos estimar estos costes en un 10% para una vivienda usada (ITP más gastos).
Tipos de ITP por comunidades autónomas en 2022.
De modo que el coste de la inversión sería aquí de 150.000€ + 10% = 165.000 euros.
3º Dividimos los ingresos netos entre el precio de compra más gastos
Para obtener la rentabilidad anual se divide el rendimiento anual entre el coste total de la inversión.
En este caso el cálculo sería (en tanto por ciento):
Rentabilidad anual estimada = 5.640 / 165.000 = 3,3%
Fórmula del cálculo de rentabilidad de una vivienda alquilada
Teniendo en cuenta lo anterior, podemos resumir la fórmula de cálculo de la rentabilidad de este modo:
Rentabilidad anual estimada = (renta mensual x 12 x 0,7) / (precio de compra x 110%)
Sea prudente en sus cálculos. Vea que el resultado de rentabilidad esperada es muy distinto en función de lo depurado que sea el cálculo.
Por ejemplo, si solo tiene en cuenta la renta bruta esperada y el precio de compra, en su caso la rentabilidad teórica anual de la operación sería del 5,2% (= 7.800 euros / 150.000, en porcentaje). Algo que sin duda no es realista.
La subida de tipos hace bajar el valor razonable de la vivienda.
Cómo saber si una rentabilidad de vivienda es interesante
La inversión en vivienda es una inversión a largo plazo. Su posible interés para el inversor debe compararse con alternativas también para el largo plazo. Actualmente los bonos del Estado español a 10 años ofrecen una rentabilidad anual de más del 3%. Son activos de poco riesgo. Si usted prefiere destinar su dinero a la compra de un inmueble, con sus gastos y el riesgo añadido de la actividad del alquiler de vivienda (con posibilidades de impago y suspensión de desahucios), es porque espera obtener una rentabilidad muy superior a la que le ofrezca la renta fija. ¿Cuánto? Nosotros estimamos esa “prima de riesgo” en un 4%. Por lo que no aconsejaríamos comprar una vivienda para invertir si no previéramos una rentabilidad anual esperada de al menos el 7%. Y calculada sobre ingresos netos como hemos comentado.
Nuestro comparador de precios por barrios en las grandes ciudades hace un seguimiento de más de 230 barrios y en la actualidad no encontramos zonas con precios de mercado que ofrezcan esa rentabilidad del 7% anual. Por lo tanto, solo si obtiene un descuento significativo sobre el precio medio de venta podrá interesarle esta inversión.
