Reglas de mayorías en comunidad de propietarios

Mayorías para la adopción de acuerdos en las comunidades de propietarios

Las reglas sobre mayorías necesarias para la toma de acuerdos en comunidades de propietarios vienen recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal y, para Cataluña, en el código civil catalán, que presenta algunas diferencias.

Explicamos las reglas principales con ejemplos y le mostramos consejos para evitar sorpresas en las juntas.

Esas leyes marcan pautas, pero permiten que los propios estatutos de cada comunidad recojan reglas específicas. Además, prevén diversas excepciones y situaciones que pueden estar sujetas a interpretación: no todo es blanco o negro. Es la Junta la que toma el acuerdo conforme a la mayoría que estima necesaria. Si un comunero cree que en la adopción de un acuerdo de la Junta no se ha respetado la ley o los estatutos, deberá impugnar ante el juez ese acuerdo en el plazo de un año para que sea anulado, so pena de que se entienda convalidado.

Impugnar un reparto de gastos.

Impugnar un acuerdo del ascensor.

Conviene conocer estas reglas para saber si necesitaremos tal o cual mayoría para algo que pretendamos hacer, o para oponernos a acuerdos con los que no estemos conformes. Exponemos a continuación las reglas legales sobre mayorías para una serie de acuerdos relativamente frecuentes. Las mayorías se refieren a dos aspectos que deben darse simultáneamente: el número de propietarios que votan el acuerdo y a la suma de sus respectivos coeficientes o cuotas de participación. En ciertos casos donde la decisión afecte al derecho de un comunero en particular, puede ser también necesario el acuerdo expreso de este.

Para qué acuerdos se necesita unanimidad

La tendencia del legislador es restringir la exigencia de la unanimidad para evitar bloqueos en las comunidades por la voluntad de un solo vecino. Con muchas excepciones que luego veremos, en principio se exige unanimidad para cualquier cambio de los estatutos y del llamado título constitutivo, que es la escritura donde se plasmó la división horizontal de ese edificio, que identifica sus partes comunes y privativas, los coeficientes de participación y los derechos y las obligaciones de los copropietarios.

Requiere unanimidad lo que suponga un cambio en el número de elementos privativos que integran la comunidad, o un cambio del sistema que recojan los estatutos para el reparto de cuotas entre vecinos. También las obras que cambien la configuración exterior del edificio; como crear trasteros transformando un elemento común de uso común, como la azotea o un sótano, en una serie de elementos privados. El cambio de uso de local a vivienda en el caso en que los estatutos o el título limiten el uso de ese elemento (si no lo limitan hay libertad de destino del inmueble); la habilitación de un trastero como vivienda independiente; la desafección de un elemento común para dedicarlo a un uso privativo o exclusivo a favor de uno o varios propietarios; abrir huecos en la fachada.

Para prohibir el destino de una vivienda al alquiler turístico no se requiere unanimidad sino mayoría de 3/5. El acuerdo no es retroactivo.

Respecto de la instalación del aire acondicionado, cuando no se precisan obras de perforación no se considera como alteración de los elementos comunes. Pero para instalar aire acondicionado en fachada o en cubierta, por afectar a elementos comunes del inmueble, se exige, bien autorización expresa en el título constitutivo, bien acuerdo unánime de la Junta de Propietarios.

En el caso de querer introducir en los estatutos una prohibición de uso para los propietarios, se requiere unanimidad (salvo para prohibir el alquiler turístico, como vemos luego) y hay que inscribir los estatutos en el registro de la propiedad para que tengan efectos frente a terceros adquirentes de pisos o locales. Recordemos que rige el principio de libertad de uso para los propietarios: cualquier prohibición de uso debe estar expresamente definida y adoptada válidamente. Un propietario puede destinar parte de su vivienda a despacho si no está expresamente prohibido en los estatutos. Existen acuerdos de prohibiciones que han sido declarados nulos por los tribunales.

En el caso juzgado por la SAP Madrid de 3/3/2023, se había aprobado por mayoría un reglamento de régimen interior que incluía algunas prohibiciones y el acuerdo fue impugnado por el dueño de un local. La Audiencia estima válida la prohibición en reglamento de "la conexión para la extracción de humos y grasas a los tiros de las chimeneas de los salones de las viviendas" y la obligación de hacerlos "salir exclusivamente al patio de cocinas destinado al efecto", porque en realidad esto no supone una modificación de los estatutos sino una preocupación por garantizar la salubridad, la seguridad y el buen uso de los elementos comunes, de acuerdo con la Ley.

Acuerdos con mayoría de tres quintos

Se puede aprobar por mayoría de 3/5 de propietarios, que a su vez representen a 3/5 de las cuotas, poner o quitar servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, aunque ello modifique el título constitutivo o los estatutos (es una excepción a la regla de la unanimidad).

También exige 3/5 la prohibición del arrendamiento de un piso para usos turísticos o el incremento de su cuota hasta un 20% (sin carácter retroactivo); la construcción de una piscina y la realización de innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Los disidentes están exonerados del gasto.

También bastará la mayoría de 3/5, siempre que se cuente con la autorización administrativa correspondiente, para aprobar:

- la división material de pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes;

- el aumento de su superficie por agregación de otros del mismo edificio o su disminución por segregación;

- el cerramiento de terrazas, construcción de nuevas plantas, modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio.

 En estos casos, esa misma mayoría de 3/5 decidirá sobre las nuevas cuotas de participación que pueda implicar la obra, y sobre la indemnización por daños o perjuicios que corresponda a propietarios directamente afectados, que deben dar su consentimiento.

Para prohibir el destino de una vivienda al alquiler turístico no se requiere unanimidad sino mayoría de 3/5. El acuerdo no es retroactivo.

Acuerdos de la comunidad con mayoría absoluta

Con mayoría absoluta nos referimos al voto favorable de la mayoría de todos los propietarios (no solo los que asisten a la Junta) que representen a su vez la mayoría de las cuotas totales de la comunidad. Se exige para instalar el ascensor y otras obras de supresión de barreras arquitectónicas, obligando a todos a costearlas sin limitación del gasto y aunque impliquen la modificación del título constitutivo o los estatutos. Si no se alcanza esa mayoría, también es posible imponer obras de accesibilidad, pero dentro de unos límites de costes.

Vea más abajo lo referido a obras de conservación y de mejora de accesibilidad.

Acuerdos de mayoría simple

La mayor parte de las decisiones que se toman en la Junta son de mera administración y se adoptan con el voto de la mayoría simple de los presentes (o representados) en la Junta, que representen a la mayoría de las cuotas presentes o representadas. Así es cuando la Junta se celebra en segunda convocatoria -el caso más habitual-, sin necesidad de que acudan como mínimo, la mitad de los propietarios, que, a su vez, representen más del 50 % de las cuotas de participación del total del inmueble. Se puede tomar por mayoría simple cualquier acuerdo no expresamente reservado para mayorías cualificadas o unanimidad.

 Quién decide sobre los contratos en la comunidad.

No es posible listar todos, pero sí dar algunos ejemplos: nombrar los cargos directivos o el administrador; aprobar las cuentas anuales, los presupuestos o el reglamento de régimen interior; actuar contra el propietario moroso o contra el que ha realizado una obra en elemento común sin permiso; autorizar el inicio de acciones judiciales (por ejemplo, para reclamar a un contratista, o para reclamar al seguro propio o al seguro de un vecino que ha causado daños);  contratar o desistir de un contrato; decidir el encendido o apagado de la calefacción comunitaria, el horario del conserje o el funcionamiento de otros servicios o suministros comunes; el cerramiento de elementos comunes por necesidad (como poner una valla en el jardín de la comunidad), siempre que no se cause un perjuicio para los dueños de locales y que esté abierto el acceso en horario comercial; cambiar el color de la fachada, o el de los toldos, o instalar una piscina desmontable para niños en la zona común.

También se aprueba por mayoría simple la realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética -acreditable a través de certificado de eficiencia energética del edificio- o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones. Con un límite cuantitativo: siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Se trata de facilitar los acuerdos para la mejora de eficiencia energética, al igual que se facilitan las obras de mejora de la accesibilidad (ver más abajo).

Acuerdos por mayoría de un tercio

Hay una serie de acuerdos que pueden tomarse con el voto favorable de un tercio sobre el total de propietarios y de cuotas del inmueble. Como la instalación, a petición de cualquier propietario, de infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

 Reglas sobre los votos en la comunidad

– Cuando una determinada propiedad pertenece a varios propietarios, se computa un solo voto. Se debe nombrar un representante para asistir a las juntas.

– Si un propietario posee varios inmuebles dentro de la misma comunidad, se considera que tiene un solo voto, pero se sumarán todos los coeficientes de sus propiedades.

• Los acuerdos que exigen una mayoría especial se adoptan en junta por la mayoría de los propietarios (allí presentes o representados) y de sus cuotas respectivas, y luego se comunican a todos los propietarios en el acta de la junta. Los ausentes en la Junta que no hayan mostrado su disconformidad en el plazo de 30 días, se considera que suman a la mayoría que aprueba el acuerdo. Atención: si en la junta no fueron aprobados por los presentes, ya no se comunican al resto y los ausentes no cuentan a efectos de mayorías. Es necesario el acuerdo en junta para que los demás puedan sumarse luego tácitamente.

   

  Acuerdos que se toman “sin mayoría” en la junta

  Hay decisiones que la Ley marca como obligatorias para la comunidad y que teóricamente no necesitan de mayorías. Unas las ordenará directamente el presidente y otras necesitarán de acuerdo (mayoría simple) para distribuir la derrama. Por ejemplo, las obras de mantenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes; las obras razonables de accesibilidad, siempre que el importe repercutido anualmente por ellas no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, descontando las subvenciones y el importe que voluntariamente asuma quien las proponga.

  La LPH dice que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos:

• las obras y actuaciones necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal;
• y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad o mayores de setenta años.

Es decir, para pedir obras de accesibilidad no es requisito necesario que allí viva un mayor de 70 años. Basta con que se trate de un ajuste razonable para garantizar la accesibilidad universal.

Ajuste razonable y carga desproporcionada: un ejemplo.

Ese concepto de “razonable” puede dar pie a discusiones. Lo aconsejable es presentar varias alternativas y elegir la que suponga menos alteración de la estructura general o la configuración del edificio y sea más barata, siempre que logre el objetivo. Hay que aportar informes técnicos que apoyen la propuesta tras valorar alternativas. La propuesta que se haga se votará en la junta: si se aprueba por mayoría, ya no hay discusión. Si es rechazada, el o los vecinos proponentes podrán impugnar ese acuerdo si lo desean y será el juez quien valore si se trata de un ajuste razonable o no.

En el caso juzgado por la SAP de Lugo 31/3/2023, el dueño del local del bajo y la entreplanta proponía una alternativa a la instalación del ascensor que no modificara su local pero sí implicaba cambios en las viviendas en altura. La comunidad aprobó la alternativa de instalación que suponía cambios en el local, que fue validada por el juez de primera instancia tras examinar los informes periciales, por ser la que menos intervención estructural suponía en el edificio y la más económica. La SAP confirma esa decisión en contra del criterio del dueño del local.

Respecto a la no necesidad de acuerdo, dado que hay que elegir entre opciones y presupuestos, sí suele convenir convocar una junta para acordar el tipo de intervención que vaya a hacerse.  Pero no siempre es necesario: en el caso juzgado por SAP León 24 de marzo de 2023 se dio por bueno un sistema de aprobación realizado durante el estado de alarma en 2020 que consistía en emitir el voto por un formulario, sin junta o reunión, a pesar de haberse planteado con dos días de antelación. La obra de conservación era necesaria, solicitada por el ayuntamiento, y se acercaba el último plazo para lograr una subvención.

Qué es el llamado voto presunto en la comunidad

La Ley permite que para alcanzar determinadas mayorías se cuente también con el voto de los ausentes en la Junta a los que se ha informado del acuerdo adoptado mediante el envío del acta y no se han opuesto a él expresamente en un plazo de 30 días naturales. Este voto presunto se suma al obtenido en la Junta solo en determinados casos. No se aplica a los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado explícitamente en la Junta a favor del acuerdo (como la construcción de una piscina por 3/5), ni cuando la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo.

* El Supremo (STS 11/11/2020) dijo que el voto presunto del ausente que no manifiesta su oposición en los 30 días posteriores, sí cuenta a efectos de alcanzar la mayoría de 3/5 necesaria para la construcción de la piscina, pero no cuenta como favorable a efectos de poder usar la piscina y de que se le carguen los gastos.

Consejos sobre los acuerdos en la comunidad

• Lea siempre el orden del día de la convocatoria de la Junta y si hay algún punto que le afecte reaccione antes. Hable con el presidente y otros vecinos para aunar pareceres de cara a una posible votación, y acuda a la junta a votar o hágase representar. Luego puede ser tarde. Y lo mismo en sentido positivo si es usted quien quiere sacar adelante un asunto.
• El orden del día de la junta debe ser claro en cuanto a las decisiones a tomar: si un asunto no está claramente planteado en el orden del día, aunque se adopte un acuerdo podría ser impugnado por defecto de la convocatoria. Un propietario puede pedir que se incluyan asuntos en el orden del día de la junta.
• Si va a realizar una obra y no quiere pegas, infórmese de antecedentes en la comunidad y busque apoyos. Que otro vecino haya hecho lo mismo (por ejemplo, cerrar una terraza) no implica que le tengan que autorizar a usted su obra (porque una ilegalidad no valida a otra posterior), pero ayuda en algunos casos a eliminar reticencias, aludiendo a una posible discriminación o abuso de derecho si en un caso similar se vota de manera diferente.
• En las comunidades hay muchos egos y susceptibilidades y situaciones económicas distintas en los propietarios. Las eternas discusiones pueden ser inevitables, pero en temas de gastos comunes es importante argumentar con cifras y la posibilidad de obtener subvenciones. Pida siempre que las propuestas se hagan a partir de varios presupuestos solicitados y exponga las ventajas técnicas y los ahorros de la propuesta que crea acertada.
• Si se ha adoptado un acuerdo que cree ilegal o perjudicial, estudie la posibilidad de impugnarlo en plazo junto con otros vecinos disconformes. Hay aspectos formales de la convocatoria a junta que debe respetarse y que podrían ser motivo de impugnación. Por ejemplo, no pueden adoptarse acuerdos que no estuvieran en el orden del día.