Alquiler de habitaciones no es alquiler turístico
Hay una gran demanda de vivienda en todas sus modalidades, impulsada por el crecimiento demográfico exterior, el del empleo y la movilidad internacional. La inseguridad jurídica que sienten muchos propietarios en el alquiler tradicional está llevando a algunos a destinar sus pisos a alquileres donde pueden sentir un mayor control de la situación y de los riesgos, como es el caso del alquiler por habitaciones, el alquiler temporal y el de viviendas de uso turístico. Cada uno tiene sus características propias.
Recientemente, entre noviembre de 2023 y enero de 2024, el Tribunal Supremo ha expuesto su criterio sobre que el alquiler turístico constituye una actividad económica y no puede ser equiparado al uso de vivienda como residencia familiar.
Una consecuencia es que en aquellas comunidades de propietarios donde los estatutos prohíben destinar las viviendas a usos como el de oficinas, clínicas, pensiones, etc., es decir cuando se reserva el uso a vivienda en sentido estricto, se debe considerar prohibido el uso para vivienda turística, sin que eso suponga hacer una interpretación extensiva de una prohibición.
Ya sabemos que, en el resto de las comunidades donde no aparece ninguna restricción en los estatutos, es posible incorporar ahora una limitación a los pisos turísticos -sin carácter retroactivo- con el apoyo de una mayoría de 3/5.
Y, dejando aparte las restricciones a los tipos de uso de los pisos, siempre cabe la posibilidad de interponer denuncias o demandas en los casos en los que se desarrolle una actividad que se pruebe molesta. Ya sea por incumplir la normativa municipal o autonómica sobre licencias de viviendas de uso turístico, ya sea por (aun teniendo licencia) generar molestias graves y persistentes a los vecinos, lo que habrá que probar caso por caso.
Pues bien, la cuestión se ha planteado también en algunos casos de alquiler de habitaciones. ¿Puede considerarse actividad prohibida o molesta, susceptible de ser denunciada por la comunidad de propietarios?
A la espera de una anunciada reforma legal sobre el tema, vamos a comentar un caso real de denuncia a un propietario que alquilaba habitaciones, analizando la decisión de los jueces.
Vea un modelo de contrato de alquiler por habitaciones.
La comunidad demanda a propietario por alquilar habitaciones
La actividad de alquiler turístico no es equiparable sin más al alquiler de una vivienda por habitaciones. La primera es una "actividad económica" según el criterio del Supremo, mientras que la segunda no lo es (al menos por el momento).
Es una cuestión interpretativa: también se podría decir en cierto modo que el alquiler de vivienda habitual es una actividad económica para el arrendador (obtiene una remuneración por ello), y sin embargo en su regulación prima el aspecto residencial. Pues bien, hay personas que residen en una habitación de manera permanente. Hasta Hacienda lo reconoce a efectos de aplicar la reducción al arrendador en ciertos casos.
Ha habido sentencias que han aclarado que el alquiler de habitaciones no es de por sí una actividad molesta. Salvo lógicamente que se prueben caso por caso molestias graves y persistentes, como las que puede provocar cualquier otro propietario o inquilino que resida en esa comunidad.
Una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 18 de diciembre de 2023, ha vuelto sobre esta cuestión. La comentamos.
Una fundación era propietaria de una vivienda en la que existían ocho habitaciones que se alquilaban a estudiantes de diversas procedencias, que tenían allí su residencia habitual en Madrid.
La comunidad de propietarios presentó una demanda pidiendo la condena a la cesación de actividades prohibidas. Alegó que la actividad era contraria a la prohibición expresa de los estatutos de destinar una vivienda a “hospedería”, añadiendo que la actividad suponía “molestias constantes para el vecindario, por el trasiego permanente de personas que entran y salen de la referida vivienda, causando escándalos, ruidos y problemas de seguridad en el edificio, además de suciedad, que el resto de los vecinos no se hallan obligados a soportar”.
Según la comunidad, una interpretación de “hospedería” de acuerdo con la realidad social actual debe entenderse equivalente al alquiler por habitaciones.
La Fundación expuso que las habitaciones se alquilaban a los estudiantes para "para satisfacer la necesidad de establecer su vivienda de forma habitual y permanente”.
A la vista de los contratos presentados y de las declaraciones de los testigos, tanto en primera instancia como en apelación los jueces desestiman la demanda y condenan en costas a la comunidad de propietarios.
El alquiler de habitaciones no es hospedería
Llegan a la conclusión de que el arrendamiento de habitaciones con derecho al uso concurrente de otras dependencias no encaja en el concepto de alquiler turístico (definido en la normativa autonómica), ni se puede considerar hospedería u hospedaje, que conlleva una connotación de paso frente a permanencia y estabilidad.
Dice la Audiencia que las características de un hospedaje son diferentes al alquiler de habitaciones:
- en el hospedaje, además de ceder ese uso y disfrute, se presta al inquilino algún servicio más, como son los de limpieza y arreglo de la habitación, lavado y planchado de ropa, manutención total o solo desayuno, etc.
- Además, en el hospedaje las personas a quienes se les cede ese uso son indiscriminadas y por tiempo indeterminado, es decir, el público no suele estar seleccionado por ninguna cualidad específica y la relación con él es poco estable.
En el caso juzgado, los contratos de alquiler de habitación lo eran por periodos de 3, 4, 7 meses o de un año para servir de residencia durante esos periodos. Se aportó documentación sobre los estudios o trabajos llevados a cabo por algunos de sus residentes y en el juicio acudieron como testigos dos estudiantes, uno de los cuales había residido allí dos años. No se prestaban servicios típicos del hospedaje.
Alquiler de habitaciones y actividad molesta
Por otro lado, respecto a posibles molestias alegadas por la comunidad, la Audiencia constata que las quejas eran genéricas: se quejan de una mayor recogida de basuras y trasiego de personas, pero no se ha realizado ninguna medición de ruidos ni se prueba ninguna intervención de la policía por ruidos. No hay ninguna prueba de la intensidad y gravedad de las molestias denunciadas.
El alquiler de una vivienda por habitaciones a estudiantes no es una actividad molesta de por sí.
El alquiler de viviendas a varios estudiantes en los que cada uno hace uso exclusivo de una habitación y comparte los espacios comunes, ocupándose por sí mismos de la limpieza, no es una actividad de hospedaje.
En otro caso diferente, sí ha existido alguna sentencia en la que ese alquiler a estudiantes se consideraba contrario a unos estatutos que exigían que los pisos se destinasen a “vivienda familiar”. Pero incluso eso debería ser matizado para no incurrir en posibles interpretaciones discriminatorias de lo que deba considerarse hoy en día una “familia”. Es otro debate.
