Más prohibiciones de pisos turísticos en comunidades
La coexistencia de los pisos de alquiler turístico en las comunidades de propietarios genera algunos conflictos en las zonas donde hay mayor densidad de estos alojamientos o un uso intensivo de los mismos, por tratarse de barrios o municipios con gran afluencia de turistas.
Se aprobó una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal para que las comunidades pudiesen acordar limitaciones de uso e incrementos de cuotas de hasta el 20% a este tipo de alojamientos turísticos con una mayoría de tres quintos, siempre sin carácter retroactivo.
Al margen de esa posibilidad “nueva” que no puede afectar a pisos turístico ya existentes, hay comunidades que están releyendo sus estatutos para ver si entre sus artículos cabe encontrar una prohibición al uso como alquiler turístico. La jurisprudencia más reciente sí está aplicando un criterio restrictivo hacia estos pisos turísticos, al considerarlos como una actividad económica o industrial. Y no solo cuando los pisos son gestionados por empresas o profesionales: también por particulares. La normativa autonómica sobre viviendas de alquiler turístico las suele considerar empresas turísticas o actividad económica del sector turístico.
Por lo tanto, si los estatutos recogen alguna prohibición al ejercicio de actividades económicas o industriales en las viviendas de la comunidad, se está aplicando dicha prohibición al alquiler turístico.
En un caso resuelto por STS de 29/1/2024, los estatutos prohibían en Madrid la actividad de fondas o pensiones. En otro caso resuelto por el Supremo el 30/1/2024 se prohibía en Bilbao el uso de las viviendas como hospedaje. ¿Puede considerarse al alquiler turístico como un uso de “pensión”? ¿Qué criterio marca la jusrisprudencia?
¿Inseguridad por el trasiego de turistas?
En el primer caso citado, en 1ª instancia en 2019 el juez estimó que el alquiler de pisos turísticos se asemeja a una actividad de hospedaje (pensión), porque es alojamiento por cortas estancias, algo distinto del arrendamiento de vivienda. Consideró también que, al margen de estar prohibida en estatutos, era una actividad molesta que debía cesar. La molestia no solo estaba en el ruido (se admite que es limitado) sino sobre todo en la inseguridad que supone el trasiego de gente desconocida por las zonas comunes, a diferentes horas.
La propietaria del piso apeló la sentencia y en julio de 2021 la Audiencia Provincial de Madrid le dio la razón. La prohibición de uso de la vivienda como fonda o pensión no incluye el alquiler turístico. Este alquiler -aunque distinto del arrendamiento ordinario de vivienda- no es una actividad hotelera. Y en este caso tampoco lo considera una actividad molesta porque no consta que hay aun uso intensivo de elementos comunes ni un uso anormal del inmueble. El cruce de vecinos con personas desconocidas no es actividad molesta si no consta que se hayan causado molestias graves, y no es algo exclusivo de los pisos turísticos, también del uso como despachos de profesionales liberales, lo que no estaba prohibido en los estatutos de aquella comunidad.
La comunidad de propietarios recurrió al Tribunal Supremo.
El alquiler turístico ¿es hospedaje, fonda o pensión?
Las limitaciones al derecho a la propiedad deben estar justificadas en leyes o pactos expresos, de interpretación restrictiva. En comunidades de propietarios sí es posible -en interés general de la comunidad- prohibir realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para la efectividad de esas prohibiciones deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.
La mera descripción del inmueble como vivienda no supone una limitación del uso o de las facultades del propietario. El propietario puede utilizar su derecho como considere oportuno siempre que un uso no está prohibido por la ley o de manera expresa por los estatutos de la comunidad.
En este caso los estatutos prohibían destinar las viviendas a fonda o pensión.
La propietaria alquilaba el piso a través de la plataforma Airbnb, habiendo hecho la inscripción en el registro pertinente de la Comunidad de Madrid. Al someterse a la regulación autonómica de los alojamientos turísticos, el piso no está destinado a servir de habitación, morada o residencia habitual de las personas, sino a recibir huéspedes y darles alojamiento ocasional mediante precio.
Según la RAE, una pensión es un lugar en el que se reciben huéspedes mediante precio convenido. Disfrutar de una estancia en un alojamiento turístico no es tener una vivienda en la que habita de manera habitual sino ocasional, es hospedarse a cambio de precio.
El Supremo entiende que la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu: esos estatutos pretenden que los pisos se destinen a vivienda permanente y no a “pensión”, en el sentido de alojamiento ocasional a cambio de precio.
Por lo tanto, considera que el uso como alquiler turístico entra en una actividad expresamente prohibida en los estatutos (pensión) y se condena a la propietaria al cese inmediato de esa actividad.
