Qué información es obligatoria en el alquiler

Vivienda en alquiler, qué información es obligatoria

Existen diversas normas que recogen listados de información necesaria que debe facilitarse a quien está interesado en alquilar una vivienda anunciada. Esto afecta tanto a arrendadores particulares que ponen anuncios de viviendas en alquiler, como a agencias y profesionales que se dedican a ello.

Si el arrendador es un profesional, debe cumplir también con normas propias de la protección al consumidor, como veremos. Tenga en cuenta que la Ley de Vivienda impone al arrendador el gasto de la agencia, desde el 26 de mayo de 2023.

La clave es que el interesado tenga todos los datos para poder decidir si alquila, de modo que la información que le faciliten no pueda inducir a error. ¿Cuáles son las obligaciones del propietario y los derechos del inquilino?

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Información exigida por la Ley de Vivienda

La reciente Ley de Vivienda de mayo de 2023 insiste repetidamente en la obligación de facilitar información completa, objetiva y veraz. Incluye un listado de informaciones que deben facilitarse -en “soporte duradero”- cuando se hace publicidad de una vivienda en venta o en alquiler. Es un listado de mínimos que la persona interesada en la compra o el alquiler puede pedir antes de entregar cualquier cantidad a cuenta. Recalcamos lo de mínimos porque no está todo: hay otras normas que añaden otros datos necesarios y existe una regulación autonómica para las operaciones con consumidores.

La Ley de Vivienda (art. 31) incluye la siguiente información obligatoria:

a) La identificación del arrendador y, en su caso, de la agencia o mediador profesional que intervenga.

b) Las condiciones económicas: el precio total y conceptos que incluye, así como las condiciones de financiación o pago.

c) Las características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas:

1.º Certificado o cédula de habitabilidad.

2.º La superficie útil y construida de la vivienda. Importante: en caso de división horizontal hay que distinguir la superficie privativa (la propia de la casa) de las comunes (portales, jardines, zonas deportivas…).

3.º Antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo.

4.º Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.

5.º Certificado de eficiencia energética de la vivienda.

6.º Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.

7.º Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.

d) Información jurídica del inmueble: la identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación fijada en el título de propiedad. Esta información y la de la letra siguiente normalmente se pueden obtener del Registro de la propiedad solicitando una Nota simple (vea cómo).

e) En el caso de tratarse de vivienda protegida, indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable.

f) En caso de edificios que cuenten oficialmente con protección arquitectónica se aportará información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación.

g) Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la misma.

Recuerda que desde el 26 de mayo de 2023 la LAU prohibe cargar al inquilino los gastos de la agencia inmobiliaria.

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Informar de la referencia catastral de la vivienda

A esto hay que añadir la Referencia catastral. Este código es la “matrícula” que cada vivienda tiene en el Catastro, que es el registro administrativo de todas las edificaciones del país. La referencia catastral no se exige en la publicidad de las casas en venta o alquiler, pero es preciso incluirla en el contrato que se firme. Lo exige la Ley del Catastro y se lo piden al inquilino que vaya a solicitar ayudas públicas.

Con esa referencia cualquier persona puede ver qué características tiene ese inmueble en el catastro. Por ejemplo, podemos comprobar que se trata de una vivienda y no de un trastero, un local o almacén. También aparece la superficie y la antigüedad. Son datos que complementan a otros y nos sirven de comprobación previa sobre la veracidad de la información que nos dan. Algunos inquilinos han descubierto así que en realidad estaban alquilando un espacio que no tenía consideración legal de vivienda.

Cualquier persona puede buscar la referencia catastral de un inmueble visitando la web del Catastro, a partir de la dirección física (municipio, calle, número).

No hay que confundir la referencia catastral -que facilita información sobre las características del piso- con el llamado “valor de referencia catastral”, que es el valor en euros que el Catastro ha asignado a ese inmueble, y que sirve de dato para pagar impuestos como el ITP en la compra de casas usadas, o -en su caso- el Impuesto de Sucesiones y donaciones. Vea cómo consultar el valor de referencia catastral para 2023.

Información necesaria en relaciones de consumo, ante agencias y profesionales

Desde 1989, el Real decreto 515/1989 regulaba una información obligatoria que hay que ofrecer al consumidor en la compraventa y alquiler de viviendas. Esto afecta a los arrendadores o agencias profesionales que alquilan a usuarios particulares.

Junto a la imprescindible identificación del arrendador y de los datos registrales de la vivienda, se exige que este tenga a disposición del consumidor:

• Un plano del emplazamiento de la vivienda y un plano de la vivienda en sí.
• La descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.
• La descripción de la vivienda, su superficie útil, descripción del edificio, sus zonas comunes y servicios.
• Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.
• Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.

Respecto del precio, hay que informar de la renta total de la vivienda y servicios accesorios y de la forma de pago. Debe respetarse la buena fe. Está prohibido que el contrato de alquiler imponga un incremento del precio por servicios, accesorios, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el arrendatario. Este tipo de incrementos “forzosos” de precios al consumidor se considera una cláusula abusiva, según el artículo 89.5 de la Ley General de Defensa del Consumidor y Usuario.

Contratos celebrados a distancia o fuera del establecimiento mercantil

Es sabido que existe un régimen especial de protección al consumidor cuando contrata servicios a distancia, por email, internet, teléfono… o fuera del establecimiento mercantil.

Pero entre los contratos excluidos de esa protección se encuentran los contratos de alquiler de alojamientos para su uso como vivienda. Si se aplica esa normativa a contratos con agencias inmobiliarias que puedan firmarse fuera de la oficina de la agencia, por ejemplo, ante una visita de un agente a su casa. En estos casos lo mejor es escuchar y recibir la documentación, darse el tiempo de estudiarla espacio y posponer cualquier compromiso hasta un momento posterior cuando hayamos valorado si interesa o no.