Desahucios en España en 2025: cifras, causas y consejos para propietarios
Los desahucios siguen siendo una de las principales preocupaciones de quienes tienen una vivienda en alquiler. El miedo a no cobrar la renta o a no poder recuperar la vivienda puede condicionar la decisión de muchos propietarios.
Según datos del Consejo General del Poder Judicial, en 2025 se produjeron en España 24.540 lanzamientos o desahucios. Los provocados por impago de alquiler son la mayoría, pero las cifras necesitan contexto. De ese total, 18.317 correspondieron a alquileres de vivienda, el 75 % del total; 4.346 estuvieron relacionados con ejecuciones hipotecarias y 1.877 fueron otros lanzamientos.
Los datos muestran que el alquiler concentra la mayoría de los procedimientos, generalmente provocados por impagos, pero cada caso responde a circunstancias diferentes: pérdida de ingresos, dificultades económicas sobrevenidas, conflictos contractuales o incumplimientos contractuales.
En 2025, Cataluña concentró el 27 % de los lanzamientos relacionados con alquileres, seguida de Andalucía (14 %), Comunidad Valenciana (12 %) y Comunidad de Madrid (11 %).
Por provincias, los mayores registros correspondieron a:
- Barcelona: 3.577 lanzamientos.
- Madrid: 1.931.
- Valencia: 1.009.
- Málaga: 866.
Estas diferencias no implican necesariamente un mayor riesgo individual para un propietario, ya que también influyen factores como el tamaño del parque de alquiler, la población y el volumen total de contratos existentes.
La escalada de los precios del alquiler obliga a muchos inquilinos a aceptar rentas muy elevadas en sus nuevos contratos, con riesgo de que la economía familiar se vea sobre tensionada. El desahucio es el final de un camino que ambas partes deben tratar de evitar, pero al que muchos se ven abocados por la ausencia de alternativa habitacional social, agravada por años de abandono desde la Administración.
Recuerde el consejo a los arrendadores de conservar a inquilinos que sean buenos pagadores y no jugársela por querer aumentar los ingresos.
¿Qué ocurre cuando un inquilino deja de pagar?
Según las estadísticas de la Agencia Tributaria, en el ejercicio 2024 un total de 35.741 arrendadores personas físicas declararon impagos de alquiler con un retraso en el pago de al menos 6 meses (los llamados "saldos de dudoso cobro").
Antes un impago, el propietario no puede recuperar la vivienda por su cuenta ni cambiar la cerradura. Debe seguirse el procedimiento legal correspondiente.
Actuar pronto, comunicarse por escrito y dejar constancia de las gestiones realizadas ayuda a reducir conflictos y facilita la reclamación.
Juicio por impago de renta de alquiler: pasos y requisitos
En todo caso, conviene prevenir, aunque hay situaciones que son imprevisibles.
Ocupación ilegal de vivienda: un problema diferente
La ocupación ilegal y el impago del alquiler no son la misma situación. En el primer caso no existe un contrato que justifique la posesión; en el segundo existe una relación contractual entre propietario e inquilino.
En 2025 hubo 1.845 procedimientos verbales posesorios por ocupación ilegal de vivienda, un 20% menos que en 2024 (datos del Poder Judicial). Aquí vemos los datos por cada 100.000 habitantes y destaca Baleares, por encima de Castilla-La mancha, Región de Murcia, Cataluña y Principado de Asturias. Por su bajo número destaca Navarra, con un solo caso en 2025.
Además, Interior registró 14.875 hechos conocidos por allanamiento o usurpación de inmuebles (bajada del 9% anual). Son datos diferentes y no deben compararse directamente. Uno recoge procedimientos judiciales civiles y otro actuaciones policiales registradas. De ese total de actuaciones policiales, 4.403 fueron en la provincia de Barcelona (29,6% del total nacional) y 1.269 en la de Madrid (8,5%).
La ocupación había subido en 2024.
Posibles nuevos cambios legales
El Gobierno ha planteado nuevas medidas en materia de vivienda que podrían recuperar mecanismos extraordinarios de protección para determinados hogares vulnerables (suspensión de desahucios) y nuevas prórrogas temporales de contratos de alquiler.
Si se aprueba una nueva norma, los propietarios deberán revisar su situación contractual. La posibilidad de cambios legales refuerza la importancia de planificar bien el alquiler y contar con mecanismos de protección adecuados.
La clave para los inquilinos es que aumente la oferta de pisos en alquiler y para ello es necesario que los pequeños arrendadores sientan que pueden alquilar con seguridad, con contratos justos y equilibrados, y reglas estables.
Vea la guía del pequeño arrendador.
Cómo reducir riesgos al alquilar una vivienda
1. Seleccionar bien al inquilino: valorar solvencia y documentación.
2. Formalizar correctamente el contrato: duración, renta, actualización, gastos y obligaciones.
3. Conocer las garantías disponibles. Además de la fianza obligatoria, existen herramientas como seguros de impago de alquiler que pueden aportar protección adicional al propietario.
4. Mantener una buena gestión durante el alquiler. Muchos conflictos se agravan por falta de comunicación o por no documentar correctamente acuerdos y avisos.
5. Actuar rápido ante impagos.
Nuestro consejo es valorar un seguro de impago de alquiler. Un buen seguro puede combinar análisis de solvencia previo, cobertura de rentas impagadas y asistencia jurídica, según las condiciones contratadas.
Comparativa de seguros de impago de renta.
¿Es realmente fácil recuperar una vivienda alquilada?
La recuperación de una vivienda cuando existe un incumplimiento contractual requiere seguir los procedimientos establecidos. No es sencillo, puede llevar mucho tiempo y necesitamos estar bien asesorados. No es recomendable actuar por vías propias, ya que determinadas actuaciones del propietario pueden generar problemas legales. ¿Es legal un corte de suministros?
La seguridad jurídica del alquiler depende tanto de proteger al propietario frente a incumplimientos como de garantizar los derechos del inquilino.
Conclusión
Los desahucios son una realidad que afecta cada año a miles de familias y cada caso es casi siempre un drama al que un Estado moderno y responsable debería poder dar respuesta. Las cifras deben analizarse con perspectiva. Para el propietario, prevenir riesgos pasa por elegir bien al inquilino, documentar correctamente la relación contractual y contar con herramientas de protección. Para el inquilino, es clave conocer nuestro límite de rentas que podemos pagar, sin someter a la economía familiar a un estrés que puede dejarnos sin margen en determinadas circunstancias. Ante esos casos, conviene encontrar una solución pactada y evitar en lo posible procedimientos judiciales largos y costosos y de difícil pronóstico.
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