Juicio por impago, prepararlo o evitarlo

Cómo reaccionar ante un impago de rentas de alquiler

La posibilidad de sufrir un impago en un alquiler es real, ya sea de la renta o de algún otro gasto que corresponda al inquilino, por ley o por contrato. En estudios anteriores de OCU los impagos aparecían en un 14% de los casos. Por tanto, no se trata de ser alarmista pero sí de estar preparado por si se da este impago.

Ya hemos visto cómo reaccionar inicialmente ante un impago de rentas de alquiler.

Aquí respondemos a otras de las preguntas más frecuentes que se plantean los arrendadores. Sobre el caso de tener que llegar a juicio y sobre las opciones de prevenir estos problemas de impagos.

Llegado el caso, necesitaremos contar con el apoyo de un abogado (o de OCU), pero estas ideas pueden servir para tener un planteamiento claro.

En caso de plantear una demanda, ¿es mejor reclamar solo la deuda, pedir el desahucio o hacer ambas cosas?

En la mayoría de impagos relevantes, la opción más eficiente es acumular en la misma demanda la acción de desahucio y la reclamación de rentas y cantidades debidas. Así se busca recuperar la posesión y cobrar lo pendiente sin abrir dos procedimientos separados.

Reclamar solo la deuda puede tener sentido si hay una relación sólida y se quiere mantener el contrato, pero puede alargar la recuperación de la vivienda si el impago se cronifica. Pedir solo el desahucio puede obligar después a otro pleito para reclamar cantidades.

Consejo práctico: decida qué quiere conseguir. Si el inquilino tiene un retraso aislado y capacidad real de pago, puede tener sentido un plan escrito. Si hay silencio, promesas incumplidas o deuda creciente, la acumulación de acciones suele ser más protectora.

¿Qué ocurre cuando la demanda llega al juzgado?

El desahucio por falta de pago se tramita por juicio verbal. Admitida la demanda, el inquilino recibe un requerimiento para pagar, enervar si puede, desalojar u oponerse en el plazo legal. Si no actúa, el procedimiento puede terminar por decreto y mantenerse la fecha de lanzamiento señalada.

La duración real depende del juzgado, de las notificaciones, de si hay oposición y de posibles incidencias por vulnerabilidad u otras circunstancias. Por eso conviene no vender al lector una promesa de rapidez automática.

Consejo práctico: tenga siempre una liquidación actualizada de la deuda. La cantidad reclamada puede crecer hasta la entrega efectiva de la vivienda si se pidió correctamente.

¿Y si el inquilino alega vulnerabilidad?

La vulnerabilidad puede introducir trámites adicionales y afectar al calendario, especialmente en procedimientos que conlleven lanzamiento para recuperar la posesión de la casa alquilada. La suspensión de los desahucios para inquilinos vulnerables ha estado vigente entre 2020 y principios de 2026, pero actualmente NO está en vigor, tras no haber sido convalidado el último Real Decreto ley que pretendía su prórroga (el RDL 2/2026). Es un punto que puede volver a modificarse, de ahí la importancia de estar al día. Recuerde apuntarse a nuestras alertas (vea el icono de la campana en nuestra home).

Para un pequeño arrendador, lo importante es no confundir dos planos: el impago sigue siendo un incumplimiento contractual y el juez puede dar la razón al propietario al que no le han pagado. Pero a la hora de obligar al inquilino a abandonar la casa alquilada, en ciertos casos el juzgado puede tener que valorar circunstancias sociales y hacer comunicaciones a los servicios sociales, de manera que el desahucio puede alargarse aunque tengamos una sentencia favorable.

Si el propietario también se encuentra en una situación económica delicada, debe acreditarlo cuanto antes porque su vulnerabilidad puede ser tenida en cuenta por el juez.

Ese sistema de supuesta protección de inquilinos vulnerables ha tenido lamentablemente como efecto el que muchos propietarios eviten alquilar sus casas a perfiles de inquilinos que puedan entrar en esa categoría de vulnerables.

Consejo práctico: recopile documentos que prueben su condición de pequeño propietario y, si procede, su dependencia económica de la renta: hipoteca, ingresos, pensión, cargas familiares, gastos de comunidad, IBI y suministros.

¿Qué documentos debo conservar desde el primer impago?

Conserve el contrato y anexos, justificantes de pago anteriores, extractos bancarios, recibos devueltos, comunicaciones, burofax y acuses, liquidaciones de suministros y gastos repercutibles, facturas y cualquier reconocimiento de deuda.

También conviene tener a mano el resguardo del depósito de la fianza ante el organismo autonómico correspondiente, el inventario inicial, fotografías o vídeo del estado de la vivienda y las lecturas de contadores si se produce entrega de llaves.

Consejo práctico: cree una carpeta digital por contrato. Ordene los archivos por fecha y nombre: contrato, fianza, pagos, impagos, comunicaciones, burofax, gastos, seguro y entrega de llaves. Ahorrará tiempo y costes al abogado.

¿Sirve de algo tener seguro de impago?

Sí, aunque no debe presentarse como una solución mágica. Un buen seguro puede cubrir rentas impagadas durante un número máximo de mensualidades, defensa jurídica y, en algunos casos, daños o suministros. Su valor principal es proteger la liquidez del pequeño arrendador mientras se resuelve el conflicto. Y tiene otro efecto positivo que es el estudio previo de solvencia del candidato a inquilino.

La clave está en leer la póliza: carencias, franquicias, límite por mensualidad, número de meses cubiertos, requisitos de solvencia del inquilino, plazos para comunicar el siniestro y documentación exigida. Si se notifica tarde o se incumple el protocolo, puede haber problemas de cobertura.

Los socios de OCU Inmobiliario pueden suscribir una póliza de seguro de impago de rentas que cubra hasta 24 meses, en condiciones beneficiosas.

Precaución: en vivienda habitual, las garantías adicionales están limitadas por la LAU. Además, cuando el seguro beneficia esencialmente al arrendador, imponer su coste al inquilino puede generar controversia. Mejor revisar cada caso antes de trasladar costes.

¿Cómo prevenir el impago antes de firmar el contrato?

La prevención empieza antes de entregar las llaves. Verifique solvencia de forma proporcionada, pida documentación económica razonable, estudie un seguro de impago, evite pagos en efectivo y fije un sistema de comunicación claro. Al contratar un buen seguro, ese estudio de riesgo lo hace la aseguradora.

El contrato debe ser claro y equilibrado, indicar renta, fecha de pago, cuenta bancaria, conceptos repercutibles, actualización, fianza, garantías, inventario, normas sobre suministros, domicilio de notificaciones y consecuencias del impago. Si hay avalista, debe firmar correctamente y conocer el alcance de su obligación.

Consejo práctico: no alquile solo por urgencia. Un mes más de selección puede ser menos costoso que un año de conflicto. Y si necesita alquilar rápido, compense esa urgencia con más control documental y asesoramiento previo.

Esquema práctico de burofax por impago

No se recomienda enviar un modelo cerrado sin revisión jurídica, porque cada caso puede requerir matices. Aquí presentamos la estructura mínima que debería revisar con un profesional:

1.  Identificación de arrendador, arrendatario y vivienda arrendada.

2.  Referencia al contrato: fecha de firma, renta pactada y forma de pago.

3.  Relación de mensualidades y conceptos impagados, con importe total actualizado.

4.  Requerimiento expreso de pago en un plazo concreto y cuenta bancaria para hacerlo.

5.  Advertencia de que, de no regularizarse, se ejercitarán acciones de desahucio y reclamación de cantidad.

6.  Reserva de reclamar rentas futuras, intereses, costas y cantidades asimiladas si proceden.

7.  Oferta o vía razonable de solución extrajudicial cuando interese acreditar intento MASC.

8.  Firma y envío por medio que acredite contenido y recepción.