Mi inquilino no paga el alquiler: qué puede hacer el casero
Un impago de alquiler no debe gestionarse con prisas ni con pasividad. El propietario particular necesita reaccionar pronto, dejar rastro de cada actuación y evitar cualquier medida de presión que pueda volverse en su contra. Esta guía resume qué hacer desde el primer retraso, cuándo conviene enviar un burofax, cómo preparar una reclamación judicial y qué medidas ayudan a prevenir nuevos impagos.
En una frase:
Si la renta ya ha vencido y el inquilino no paga, no hace falta esperar varios meses para actuar. Lo prudente es comprobar si hay un error puntual, reclamar por escrito, preparar un requerimiento fehaciente y recopilar pruebas. Nunca cambie la cerradura, corte suministros ni entre en la vivienda sin consentimiento o autorización judicial.
Iniciamos una serie de preguntas y respuestas claras y útiles para el pequeño arrendador.
Veamos ahora la primera parte.
Índice de preguntas que merecen respuesta
1. Primer impago: qué hacer en las primeras 48 horas.
2. Cuántos días hay que esperar antes de reclamar.
3. Llamada, WhatsApp, email, burofax o abogado: qué usar en cada fase.
4. Cómo encaja el burofax con la enervación y los MASC.
5. Qué está prohibido hacer aunque el inquilino no pague.
6. Desahucio, reclamación de rentas o ambas acciones.
7. Documentos que debe conservar el propietario.
8. Seguro de impago y garantías: utilidad y límites.
9. Cómo prevenir el impago antes de firmar.
10. Cómo puede ayudar OCU al pequeño arrendador.
Mi inquilino no paga el alquiler: qué puede hacer el casero
Un impago de alquiler no debe gestionarse con prisas ni con pasividad. El propietario particular necesita reaccionar pronto, dejar rastro de cada actuación y evitar cualquier medida de presión que pueda volverse en su contra. Esta guía resume qué hacer desde el primer retraso, cuándo conviene enviar un burofax, cómo preparar una reclamación judicial y qué medidas ayudan a prevenir nuevos impagos.
En una frase:
Si la renta ya ha vencido y el inquilino no paga, no hace falta esperar varios meses para actuar. Lo prudente es comprobar si hay un error puntual, reclamar por escrito, preparar un requerimiento fehaciente y recopilar pruebas. Nunca cambie la cerradura, corte suministros ni entre en la vivienda sin consentimiento o autorización judicial.
Iniciamos una serie de preguntas y respuestas claras y útiles para el pequeño arrendador.
Veamos ahora la primera parte.
Seguro de impago de rentas de alquiler
Índice de preguntas que merecen respuesta
1. Primer impago: qué hacer en las primeras 48 horas.
2. Cuántos días hay que esperar antes de reclamar.
3. Llamada, WhatsApp, email, burofax o abogado: qué usar en cada fase.
4. Cómo encaja el burofax con la enervación y los MASC.
5. Qué está prohibido hacer aunque el inquilino no pague.
6. Desahucio, reclamación de rentas o ambas acciones.
7. Documentos que debe conservar el propietario.
8. Seguro de impago y garantías: utilidad y límites.
9. Cómo prevenir el impago antes de firmar.
10. Cómo puede ayudar OCU al pequeño arrendador.
¿Cuántos días debo esperar antes de actuar?
La renta se paga según lo pactado en el contrato. Si no se pactó nada especial, la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé el pago mensual dentro de los siete primeros días del mes. Una vez vencido el plazo pactado o legal sin ingreso, ya existe un incumplimiento relevante.
Los jueces dicen que el arrendador no tiene por qué soportar los retrasos de pago, que eso ya es un incumplimiento que podría tener consecuencias legales.
Eso no significa que el primer movimiento deba ser siempre una demanda. En la práctica, para un pequeño arrendador suele ser razonable comprobar si ha habido un error bancario o un retraso puntual. Pero esa comprobación debe ser breve y documentada. Esperar dos o tres meses sin reclamar por escrito suele aumentar la deuda y debilitar la posición negociadora.
Consejo práctico: marque desde el primer impago una fecha límite interna. Por ejemplo: aviso amistoso en 24-48 horas; reclamación escrita si no hay pago inmediato; requerimiento fehaciente si no se regulariza en pocos días.
¿Llamo, escribo por WhatsApp, envío burofax o voy directamente al abogado?
Use cada canal para lo que sirve. La llamada puede aclarar una incidencia, pero no prueba bien el contenido. El WhatsApp o el email ayudan a dejar rastro, pero el requerimiento fehaciente es el que mejor prepara el terreno jurídico.
Una secuencia razonable es: llamada o mensaje educado, confirmación escrita de la deuda, requerimiento fehaciente y consulta con abogado si el impago continúa.
El abogado puede intervenir desde el principio para redactar un requerimiento que no cierre opciones procesales. En OCU podemos ayudarle.
Desde 2025, además, conviene que la comunicación previa esté pensada también para acreditar un intento real de solución extrajudicial cuando sea necesario. No basta con enviar frases genéricas: debe quedar claro qué se reclama, qué se ofrece como vía de solución y qué plazo se concede.
¿Qué debe incluir un buen requerimiento de pago?
Debe identificar a las partes, el contrato, la vivienda, las mensualidades impagadas y las cantidades asimiladas a renta si proceden. También debe indicar una cuenta de pago, un plazo concreto para regularizar y la advertencia de que, si no se paga, se podrán ejercitar acciones judiciales de desahucio y reclamación de cantidad.
Para evitar discusiones, incluya una liquidación clara: mes, concepto, importe, pagos parciales si existen y total pendiente. Si hay fiador o avalista, valore con su abogado si conviene notificarle también.
No improvise el texto. Un burofax mal planteado puede servir como aviso, pero no siempre producirá todos los efectos deseados. En especial, si se busca impedir la enervación, el requerimiento debe haberse hecho con al menos 30 días de antelación a la demanda y sin que el pago se haya efectuado.
¿Qué es la enervación y por qué preocupa al propietario?
La enervación es como un "comodín" para el inquilino, una carta "extra" que le permite por una vez paralizar el desahucio pagando todo lo debido dentro del procedimiento, siempre que cumpla los requisitos legales. Para el propietario puede ser frustrante si ya ha acumulado meses de impago, porque recupera la deuda pero no necesariamente la vivienda. El inquilino podría ponerse al día en el pago y seguir en la casa alquilada.
La ley limita esta posibilidad: en general, no puede enervar quien ya lo hizo antes en otro procedimiento, ni quien fue requerido fehacientemente de pago con al menos 30 días antes de la demanda y no pagó a tiempo.
Consejo práctico: si el objetivo principal es recuperar la vivienda y no solo cobrar una deuda puntual, no demore el requerimiento fehaciente. Es una decisión estratégica que conviene tomar pronto.
Novedad legal, ¿qué papel tienen ahora los MASC en el impago de alquiler?
La Ley Orgánica 1/2025 introdujo en el ámbito civil la exigencia de intentar, en muchos asuntos, un medio adecuado de solución de controversias antes de acudir al juzgado. En la práctica, los despachos especializados recomiendan diseñar la reclamación previa del impago para que pueda acreditar buena fe negociadora y evitar problemas de admisión de la demanda.
Esto no significa que el propietario tenga que aceptar cualquier propuesta. Significa que debe poder demostrar que ha intentado una solución razonable: pago inmediato, calendario breve, reconocimiento de deuda, entrega pactada de llaves o negociación documentada.
Consejo práctico: antes de demandar, pida al abogado que revise si el requerimiento enviado sirve también como intento previo suficiente o si conviene una oferta vinculante, mediación, conciliación u otro cauce documentado.
¿Puedo cambiar la cerradura, cortar suministros o entrar en la vivienda?
No. Aunque el inquilino deba rentas, el propietario no puede recuperar la vivienda por su cuenta. Cambiar la cerradura, retirar enseres, cortar agua, luz o gas, o entrar sin permiso puede constituir coacciones u otras responsabilidades.
Además, estas actuaciones pueden deteriorar la posición del arrendador en el procedimiento civil. Como pequeño propietario debe tener claro esto: la vía legal puede ser lenta, pero la vía de hecho puede salir mucho más cara.
Consejo práctico: si teme daños en la vivienda o abandono, consulte antes de actuar. Hay formas legales de documentar indicios, requerir entrega de llaves o solicitar actuaciones judiciales, pero no conviene asumir riesgos penales.
