Contrato de alquiler tras 5+3 años: ¿prorrogar o firmar uno nuevo?
Hablando de arrendadores particulares que alquilan una vivienda, cuando un contrato de alquiler alcanza los 5 años de duración mínima más las posibles prórrogas de otros 3 años, propietario e inquilino pueden querer seguir con el alquiler. No es obligatorio firmar un contrato nuevo: pueden prolongar el existente, incluso cambiando algunas condiciones. Pero la decisión es importante, porque de ella depende, entre otras cosas, que empiece o no un nuevo periodo mínimo de 5 años.
En 2027 muchos contratos estarán en esa situación (tras el cambio legal de 2019) y conviene tener claro qué vamos a hacer.
Se cumplen los 5+3 años: ¿hay que hacer un contrato nuevo?
No. Si propietario e inquilino quieren continuar, tienen distintas posibilidades.
En los contratos de vivienda habitual celebrados desde el 6 de marzo de 2019, cuando el propietario es una persona física, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda durante un periodo mínimo de 5 años. Si el arrendador es una persona jurídica, son 7 años.
Al terminar ese periodo, si ninguna de las partes comunica en plazo su voluntad de finalizar el contrato —al menos cuatro meses antes el propietario y dos meses antes el inquilino—, este se prorroga por anualidades hasta un máximo de 3 años adicionales. Así lo establecen los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
¿Cuánto dura el alquiler de vivienda?
De ahí viene la conocida fórmula de los 5+3 años.
Si el propietario es una persona jurídica, el primer periodo mínimo no es de cinco sino de 7 años, por lo que estaríamos hablando, en principio, de 7+3. Y los contratos más antiguos pueden estar sometidos a reglas diferentes según la legislación vigente cuando se firmaron (tras el pinchazo de la burbuja, durante un tiempo eran de 3+1 años).
¿Qué ocurre cuando se agota también ese periodo y las dos partes quieren continuar?
En realidad, la decisión puede resumirse en tres alternativas:
- Continuar con el contrato existente, prorrogándolo y, si se desea, modificando algunas condiciones.
- Dar por terminado el contrato anterior y firmar uno nuevo.
- No firmar nada y continuar con el alquiler, situación en la que puede entrar en juego la tácita reconducción.
La diferencia entre las dos primeras es especialmente importante.
Opción 1:
Contrato de alquiler tras 5+3 años: ¿prorrogar o firmar uno nuevo?
Hablando de arrendadores particulares que alquilan una vivienda, cuando un contrato de alquiler alcanza los 5 años de duración mínima más las posibles prórrogas de otros 3 años, propietario e inquilino pueden querer seguir con el alquiler. No es obligatorio firmar un contrato nuevo: pueden prolongar el existente, incluso cambiando algunas condiciones. Pero la decisión es importante, porque de ella depende, entre otras cosas, que empiece o no un nuevo periodo mínimo de 5 años.
En 2027 muchos contratos estarán en esa situación (tras el cambio legal de 2019) y conviene tener claro qué vamos a hacer.
Se cumplen los 5+3 años: ¿hay que hacer un contrato nuevo?
No. Si propietario e inquilino quieren continuar, tienen distintas posibilidades.
En los contratos de vivienda habitual celebrados desde el 6 de marzo de 2019, cuando el propietario es una persona física, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda durante un periodo mínimo de 5 años. Si el arrendador es una persona jurídica, son 7 años.
Al terminar ese periodo, si ninguna de las partes comunica en plazo su voluntad de finalizar el contrato —al menos cuatro meses antes el propietario y dos meses antes el inquilino—, este se prorroga por anualidades hasta un máximo de 3 años adicionales. Así lo establecen los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
¿Cuánto dura el alquiler de vivienda?
De ahí viene la conocida fórmula de los 5+3 años.
Si el propietario es una persona jurídica, el primer periodo mínimo no es de cinco sino de 7 años, por lo que estaríamos hablando, en principio, de 7+3. Y los contratos más antiguos pueden estar sometidos a reglas diferentes según la legislación vigente cuando se firmaron (tras el pinchazo de la burbuja, durante un tiempo eran de 3+1 años).
¿Qué ocurre cuando se agota también ese periodo y las dos partes quieren continuar?
En realidad, la decisión puede resumirse en tres alternativas:
- Continuar con el contrato existente, prorrogándolo y, si se desea, modificando algunas condiciones.
- Dar por terminado el contrato anterior y firmar uno nuevo.
- No firmar nada y continuar con el alquiler, situación en la que puede entrar en juego la tácita reconducción.
La diferencia entre las dos primeras es especialmente importante.
Opción 1: continuar con el mismo contrato, con o sin cambios
Propietario e inquilino pueden acordar que el contrato existente continúe durante un nuevo periodo.
Lo aconsejable es hacerlo por escrito mediante un anexo de prórroga y, en su caso, modificación del contrato.
Pueden limitarse a cambiar su duración:
“Las partes acuerdan prorrogar durante dos años el contrato de arrendamiento celebrado el [fecha], manteniéndose vigentes sus restantes cláusulas.”
Pero también pueden aprovechar el acuerdo para modificar determinadas condiciones. Por ejemplo, pueden pactar una nueva renta, modificar la forma de pago o cambiar alguna otra cláusula permitida por la ley.
En ese caso podría establecerse:
“Las partes acuerdan prorrogar hasta el [fecha] el contrato celebrado el [fecha]. A partir del [fecha], la renta será de X euros mensuales. Las restantes cláusulas del contrato original permanecen vigentes.”
En ambos casos estamos, en principio, ante el mismo contrato, cuya vida se prolonga y cuyas condiciones pueden modificarse.
Cambiar una cláusula no significa hacer un contrato nuevo
Este punto es importante. Modificar la renta, la duración u otras condiciones no convierte automáticamente el acuerdo en un contrato nuevo.
El Código Civil permite que las partes modifiquen un contrato sin que este desaparezca. Para que el contrato o la obligación original se considere extinguido y reemplazado por otro nuevo, debe indicarse expresamente o las nuevas condiciones deben ser completamente incompatibles con las anteriores. Por tanto, no puede entenderse que existe una novación extintiva solo porque se hayan introducido cambios en el acuerdo. Los cambios (las “novaciones”) se presumen modificativas.
Si queremos conservar el contrato anterior, hay dos variantes: “prorrogar el contrato tal cual” y “mantenerlo cambiando condiciones”. La diferencia es únicamente el alcance de lo pactado:
- se puede modificar solo la duración;
- o modificar la duración y, además, la renta u otras cláusulas.
Si las partes quieren conservar el contrato anterior, conviene que el anexo lo diga expresamente y que identifique qué cláusulas cambian y cuáles continúan vigentes.
¿Empieza otro periodo mínimo de 5 años?
En principio, no, si lo que se ha hecho es prorrogar o modificar el contrato existente y queda clara la voluntad de conservarlo.
No se está celebrando otro arrendamiento desde cero, sino prolongando una relación contractual que ya ha agotado su periodo mínimo legal.
Esta puede ser una diferencia decisiva para el propietario. Si, por ejemplo, acuerda con el inquilino una prórroga de dos años del contrato existente, no debería confundirse ese acuerdo con la firma de un nuevo contrato sujeto otra vez a un periodo mínimo de cinco años.
Por eso es importante redactar correctamente el anexo y evitar fórmulas contradictorias o ambiguas que permitan discutir posteriormente si se quiso continuar con el contrato anterior o sustituirlo por otro.
¿Puede cambiarse la renta al acordar la continuación?
Puede pactarse una modificación de la renta de común acuerdo, dentro de los límites que resulten aplicables al caso. Pero hay que diferenciarla de la actualización anual de la renta.
La actualización anual durante la vigencia del contrato se rige por el artículo 18 de la LAU y solo puede efectuarse en los términos pactados y con los límites legales correspondientes.
Otra cosa es que, una vez agotado el periodo contractual que las partes tenían establecido, ambas negocien las condiciones bajo las que desean continuar y acuerden modificar la renta mediante una novación.
En cualquier caso, el propietario no puede imponer unilateralmente una nueva renta alegando simplemente que han terminado los 5+3 años. Si se pretende conservar el contrato y cambiar sus condiciones, es necesario el acuerdo del inquilino, salvo las actualizaciones o elevaciones de renta que permita específicamente la ley. La alternativa (sin acuerdo) es dar por terminado el contrato anterior (con el preaviso legal).
Por otro lado, si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado, hay que prestar especial atención a las reglas que explicamos más adelante.
EVOLUCIÓN DEL PRECIO DEL ALQUILER EN BARCELONA, MADRID, MÁLAGA Y VALENCIA (2018-2026)
(Pasa el cursor sobre el gráfico para ver los datos)
Fuente: Idealista. Datos expresados en €/m².
Ejemplo: cómo cambia la renta después de ocho años
El caso de una vivienda de 80 m² en Ciudad Lineal muestra la diferencia entre mantener un alquiler actualizado según el IPC y aplicar la evolución del mercado. En agosto de 2018, la renta era de 1.050 euros mensuales. En agosto de 2026, alcanza los 1.600 euros, frente a los 1.345,05 euros que resultaría de actualizarla únicamente conforme al IPC.
Esto supone unos ingresos anuales de 19.200 euros con la renta actual, frente a los 16.140,60 euros que se obtendrían con la actualización por IPC. Sin embargo, al finalizar los 5+3 años, el propietario no puede imponer automáticamente el precio de mercado: si desea mantener el contrato y modificar la renta, debe llegar a un acuerdo con el inquilino y respetar los límites legales aplicables.
Opción 2: terminar el contrato anterior y firmar uno nuevo
La segunda alternativa es diferente: propietario e inquilino deciden dar por terminado el contrato anterior y celebrar otro contrato de arrendamiento.
En ese caso sí nace una nueva relación contractual y vuelve a entrar en juego la duración mínima establecida en el artículo 9 de la LAU.
Si el propietario es una persona física, el inquilino tendrá derecho a permanecer hasta alcanzar 5 años. Si el arrendador es una persona jurídica, el periodo mínimo será de 7 años.
Esto ocurre aunque en el nuevo contrato se indique inicialmente, por ejemplo, que su duración es de un año. Llegado el vencimiento, el inquilino puede acogerse a las prórrogas previstas legalmente hasta completar el periodo mínimo.
El nuevo contrato da más estabilidad al inquilino
Desde el punto de vista de la duración, firmar un nuevo contrato protege más al inquilino: vuelve a disponer de un horizonte mínimo de cinco años —siete si el propietario es una persona jurídica—.
Para el propietario supone asumir un compromiso mayor. Si está satisfecho con el inquilino pero quiere conservar la posibilidad de disponer de la vivienda dentro de uno o dos años, puede resultarle más conveniente pactar una prórroga concreta del contrato existente (si va a necesitar la vivienda, tenga en cuenta las condiciones).
Eso no significa que el contrato nuevo sea necesariamente perjudicial para el propietario. Si busca estabilidad a largo plazo y tiene un inquilino solvente y buen pagador, también puede interesarle asegurar la continuidad durante varios años y evitar los costes y riesgos de buscar un nuevo arrendatario.
Tabla resumen: ¿qué opción interesa más?
| Opción | ¿Sigue siendo el contrato anterior? | ¿Se pueden cambiar condiciones? | ¿Empiezan otros 5 años?* | ¿A quién protege más en cuanto a duración? |
|---|---|---|---|---|
| Prorrogar sin otros cambios | Sí | Solo se pacta una nueva duración | No, en principio | Da más flexibilidad al propietario |
| Prorrogar y modificar renta u otras cláusulas | Sí, si queda clara la voluntad de mantenerlo | Sí, por acuerdo y dentro de los límites legales | No, en principio | Depende de la duración pactada |
| Extinguir el anterior y firmar un contrato nuevo | No | Sí, respetando la LAU y los límites de renta aplicables | Sí | Más estabilidad para el inquilino |
| No firmar nada y seguir | El contrato inicial ha agotado su duración; puede operar la tácita reconducción | No existe un nuevo acuerdo que aclare las condiciones | No se aplica sin más otro 5+3 de la LAU | Menor seguridad jurídica para ambos |
* Cinco años si el arrendador es persona física; siete si es persona jurídica.
Opción 3: no hacer nada y continuar como hasta ahora
Es la alternativa que menos recomendamos cuando ambas partes saben que quieren seguir.
Una vez agotado el contrato y sus prórrogas, si el inquilino permanece en la vivienda durante más de quince días con el consentimiento del propietario y no ha existido requerimiento previo, puede entrar en juego la tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil.
El Tribunal Supremo ha explicado que la tácita reconducción supone que el contrato anterior ha concluido y nace otro en el que se mantienen determinadas condiciones del anterior, pero no su plazo de duración. Su duración pasa a determinarse conforme a las reglas del Código Civil y determinadas garantías del contrato anterior pueden incluso extinguirse. Así, si la renta estaba pactada por años, la duración “nueva” es de un año, pero si estaba pactada por meses, la duración de un mes, que se va renovando mientras no se diga nada.
Por tanto, no debe confundirse la tácita reconducción con empezar automáticamente otros 5+3 años.
Si propietario e inquilino están de acuerdo en continuar, resulta mucho más seguro documentar expresamente qué han decidido.
Atención si la vivienda está en una zona tensionada
La situación merece especial cuidado cuando la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado y la declaración está vigente.
Al terminar el periodo de duración mínima o las prórrogas del artículo 10.1, el inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria por anualidades durante un máximo de tres años, manteniéndose los términos y condiciones del contrato vigente. Puede pedirla cuando se cumplan los 5 años o los 8, si en ese momento está en vigor la declaración de zona tensionada.
Como regla general, el propietario debe aceptar esa prórroga de 3 años, aunque la LAU establece excepciones: entre ellas, que propietario e inquilino hayan acordado otras condiciones, que celebren un nuevo contrato respetando las limitaciones legales de renta o que concurra el supuesto legal de necesidad de la vivienda.
Además, si se celebra un nuevo contrato, en las zonas tensionadas la renta inicial está limitada. Con carácter general, no puede superar la última renta actualizada del contrato de vivienda habitual que hubiese estado vigente durante los cinco años anteriores, aunque la LAU permite incrementos adicionales de hasta el 10 % en determinados supuestos tasados. Cuando el arrendador sea gran tenedor, puede resultar aplicable además el límite del sistema estatal de índices de referencia.
Por eso, firmar un contrato nuevo no permite automáticamente subir la renta hasta el precio que marque el mercado.
¿Qué protege mejor al propietario?
Si el propietario está satisfecho con el inquilino pero quiere conservar cierta flexibilidad, puede interesarle mantener el contrato existente y acordar por escrito una prórroga de duración determinada, introduciendo, si ambas partes lo aceptan y la ley lo permite, las modificaciones que consideren necesarias.
Así puede, por ejemplo, garantizarse otros dos años con un inquilino conocido sin iniciar necesariamente otro periodo mínimo de cinco años.
Debe quedar muy claro en el documento que se prorroga y modifica el contrato existente, no que se extingue y sustituye por uno nuevo.
¿Qué protege mejor al inquilino?
Si lo que busca el inquilino es la máxima estabilidad temporal, le resulta normalmente más favorable un contrato nuevo.
Al empezar otro contrato, vuelve a disfrutar del periodo mínimo de protección de la LAU: cinco años si el propietario es una persona física y siete si es una persona jurídica.
Una prórroga del contrato anterior también puede proporcionarle seguridad si se pacta, por ejemplo, por tres años, pero estará protegido durante el periodo concreto acordado y no porque haya vuelto a comenzar automáticamente el régimen mínimo del artículo 9.
Consejo OCU: dejad por escrito qué queréis hacer
Si propietario e inquilino quieren continuar, no es necesario empezar de cero. Pueden prorrogar el contrato existente y aprovechar el mismo documento para cambiar la renta u otras condiciones que ambos acepten y que sean legalmente posibles.
Lo esencial es que el documento deje claras tres cosas:
- hasta cuándo continúa el alquiler;
- qué condiciones cambian;
- que las restantes cláusulas del contrato original siguen vigentes.
Si, por el contrario, las partes quieren empezar una nueva relación contractual, deben dejar claro que el contrato anterior termina y que celebran uno nuevo, sabiendo que volverá a comenzar el periodo mínimo de cinco o siete años.
No recomendamos dejar que el alquiler continúe indefinidamente sin documentar nada. Un anexo sencillo y bien redactado puede evitar después conflictos importantes sobre la fecha de terminación, la renta o las condiciones aplicables.
Y antes de decidir conviene comprobar siempre la fecha en que se firmó el contrato original, porque los contratos anteriores al 6 de marzo de 2019 pueden estar sometidos a otros regímenes de duración.
¿Tienes dudas sobre cómo continuar tu contrato?
La diferencia entre una prórroga, una modificación del contrato y un nuevo arrendamiento puede tener consecuencias importantes tanto para el propietario como para el inquilino. También hay que comprobar si la vivienda está en una zona tensionada, qué renta puede pactarse y cómo debe redactarse el acuerdo.
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