Tres juicios distintos para recuperar la casa alquilada
La mayor parte de los alquileres de vivienda no dan problemas. Pero en ocasiones un contrato de alquiler puede dar serios dolores de cabeza.
Un 76% de arrendadores afirman que no han tenido problemas en sus alquileres en los últimos cinco años. Quienes sí han tenido problemas citan los impagos (14% del total de arrendadores), daños en la vivienda (9%), retrasos en el pago de la renta (8%) y quejas de otros vecinos (3%). También los inquilinos tienen sus propios motivos de queja.
En el caso que comentamos ahora, el arrendador tuvo que iniciar tres procedimientos judiciales distintos para obtener finalmente una resolución a su favor que diera por terminado el alquiler.
El Tribunal Supremo (sentencia de 20 de febrero de 2024) ha resuelto un recurso interpuesto por una inquilina en un procedimiento judicial que versa sobre un contrato de alquiler de septiembre de 2013.
Se había alquilado un piso con plaza de garaje en Madrid por 1.600 euros, por una duración de un año prorrogable hasta tres años según lo que la Ley de Arrendamientos decía entonces (ver cuánto dura un contrato de alquiler). Pasados los tres años, si ninguna parte se oponía el contrato podía durar otro año más.
En 2019 el arrendador interpuso una demanda de desahucio por falta de pago de la renta correspondiente a más de dos años. La inquilina consignó el importe de las rentas debidas y pudo enervar la acción de desahucio.
El nuevo índice de precios del alquiler.
Casos como el que comentamos ponen de manifiesto la necesidad de estar siempre bien asesorado, conscientes de que el resultado de un procedimiento judicial nunca es seguro. Recuerde que puede contratar un seguro de impago de rentas de alquiler y que los socios de OCU pueden obtener condiciones beneficiosas en la delegación de la gestión del alquiler a una agencia especializada.
Demanda judicial por expiración del plazo del contrato
En paralelo, en julio de 2019 el arrendador había enviado un escrito a la inquilina comunicando su intención de dar por resuelto el contrato. De manera que en diciembre de 2019 el arrendador interpuso una nueva demanda para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento por expiración del término.
La demanda se desestimó en febrero de 2021 porque el juez dijo que se había enviado la carta de terminación del contrato mientras aún estaba pendiente la resolución del juicio sobre impago. Que era “improcedente” que el propietario pretendiera finalizar al alquiler al mismo tiempo por impago y por expiración del plazo, con base en una carta enviada cuando aún no se había dictado sentencia sobre el impago (impago desestimado por la enervación de la inquilina, como hemos dicho).
Entre tanto, en espera de que se dictase sentencia, una vez más en julio de 2020 el casero volvió a enviar un burofax a la inquilina para comunicar su intención de dar por terminado el contrato por fin del plazo. El casero incorporó este escrito a su demanda de 2019 pero el juez no lo admitió porque era posterior a la demanda y en todo caso servía para reconocer que en julio de 2020 el contrato seguía en vigor. De ahí la sentencia desestimatoria de febrero de 2021. El alquiler seguía.
Tercera demanda judicial que termina el caso
El arrendador volvió a presentar una demanda (y ya es la tercera) por expiración del plazo del contrato, con base esta vez en el escrito enviado en julio de 2020.
También por tercera vez el juez de primera instancia desestimó la demanda, al considerar que el contrato se había prorrogado por un nuevo año, que ese burofax de julio de 2020 ya había sido presentado sin éxito en el juicio anterior (ya había sido juzgado) y que, además, la inquilina había solicitado la prórroga extraordinaria que se aprobó durante la pandemia.
El propietario recurrió y la Audiencia Provincial de Madrid sí estimó su recurso. Esta vez fue la inquilina quien recurrió al Supremo, y este también da la razón al arrendador. No se aplica la prórroga extraordinaria aprobada en la pandemia porque en el momento de solicitarla el alquiler ya estaba terminado. Veamos el motivo.
Cuando se terminó el plazo legal del contrato de tres años más uno, si permanece el arrendatario disfrutando quince días de la vivienda con aquiescencia del arrendador, el contrato entra en una fase que se llama de tácita reconducción. ¿Qué significa?
Fin del plazo y tácita reconducción del alquiler
El contrato inicial se da por terminado y nace otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración del contrato inicial (que ya ha llegado a su fin). Al ser un nuevo contrato se extinguen las garantías del contrato inicial y su plazo es distinto: ahora el contrato dura un mes o un año en función de si en el contrato inicial se hubiera establecido la renta por un año o por un mes.
Si el contrato inicial decía que la renta mensual será de XX, entonces la duración ahora es mes a mes.
Si el contrato inicial decía que la renta anual es XX y se pagará cada mes a razón de ZZ, entonces la duración del nuevo contrato será anual.
Si ha existido un requerimiento de resolución del contrato por una de las partes, no se produce esa tácita reconducción, sino que el contrato se finaliza cuando llega a término.
En el caso juzgado, el arrendador comunicó a la inquilina su intención de dar por finalizado el contrato en julio de 2020. Aunque en aquel momento estuviese pendiente una demanda inicial de terminación del contrato interpuesta el año anterior, esa comunicación de julio de 2020 sí sirve para el procedimiento posterior que se inició en 2021.
El contrato se considera terminado por la manifestación del arrendador de querer darlo por finalizado, poniendo fin a la tácita reconducción.
