El desahucio del alquiler llega al Supremo
Hay ocasiones en las que antes de litigar hay que pensárselo y asesorarse bien, evaluando los riesgos y beneficios antes de presentar una demanda, evitando apoyarnos en interpretaciones de la Ley poco consolidadas.
La sentencia del Supremo de 21 de diciembre de 2023 se refiere a un desahucio instado por unos arrendadores a finales de 2020, y no les es favorable.
Joan y Gracia, arrendadores de una vivienda en Mataró desde noviembre de 2017, comunicaron al inquilino con casi cuatro meses de antelación su intención de dar por extinguido el contrato al término del plazo pactado de tres años que concluía en noviembre de 2020.
Ante el silencio del inquilino, enviaron otro burofax en octubre de 2020. Esta vez el inquilino contestó diciendo que se acogía a la prórroga extraordinaria de seis meses que el Gobierno había aprobado en marzo de 2020 con motivo de la pandemia (medida que estuvo luego vigente hasta junio de 2023).
La duración de los contratos de alquiler.
Video consejo: Derechos y obligaciones del arrendador.
Tres años de proceso para una prórroga de seis meses
Joan y Gracia querían recuperar la casa y presentaron una demanda de desahucio por expiración del plazo contractual. En primera instancia el juez estimó la demanda por entender que no se daba el supuesto previsto para la prórroga extraordinaria. El inquilino recurrió la sentencia y en marzo de 2022 la Audiencia Provincial de Barcelona confirmó la estimación de la demanda para los arrendadores.
El inquilino recurrió al Supremo. En otro proceso, este tribunal ya había denegado antes una prórroga de seis meses para un alquiler, por falta de solicitud a tiempo. Pero no es aquí el caso.
La norma especial se aplicaba a arrendamientos de vivienda en los que el contrato finalizara en el periodo contemplado por el Real Decreto-ley (periodo que se fue ampliando en sucesivas reformas legales hasta terminar el 30 de junio de 2023), bien por haber transcurrido el periodo de duración mínima del contrato o bien el periodo de prórroga tácita anual que estaba vigente en la LAU en 2017.
Esa prórroga debía ser solicitada por el inquilino antes de que el contrato llegase a su fin, como fue el caso aquí.
El Supremo examina el caso y concluye que el inquilino tenía derecho a la prórroga extraordinaria de seis meses.
Según los jueces de instancia lo peculiar del caso era que el plazo contractual era aquí de tres años. No había habido una prórroga legal año a año porque el plazo inicial ya era de tres años y esto no entraba en la interpretación literal del Real Decreto-ley 11/2020. Pero para el Supremo esto no es un obstáculo a la aplicación de la prórroga extraordinaria, ya que estaba prevista precisamente para estos casos.
No tiene sentido querer aplicar la prórroga extra si el contrato hubiera sido fijado por un año prorrogable por ley a hasta tres, e impedirlo si el plazo inicial ya contemplaba los tres años. Esa interpretación es ilógica y contraria al espíritu de la norma. El plazo inicial de tres años beneficiaba al arrendador (al inquilino no le hacía falta porque podía estar tres años por la LAU) y no tiene sentido que pudiera perjudicar al inquilino en su derecho a la prórroga extraordinaria de seis meses.
En consecuencia, el Supremo estima el recurso del inquilino. Este pidió aplicar la prórroga extra antes de que finalizara el contrato, y tenía derecho a eso.
Como hemos dicho, aquella prórroga extraordinaria de seis meses ya no está vigente desde julio de 2023, mientras que sí existen otras medidas especiales para el alquiler en 2024.
