Menos ventas de vivienda, menos hipotecas
Por si cabían dudas, la implacable subida del Euribor ya tiene efectos visibles en el mercado de la vivienda. Las ventas registradas en diciembre de 2022 cayeron un 10,2% anual, aunque en el conjunto de 2022 las ventas aumentaron un 14,7% gracias al extraordinario inicio de año. En enero de 2023, según los notarios, las ventas de viviendas cayeron un 7,3% anual. Destacan las bajadas de ventas en Baleares (-27,8%), País Vasco (-18,5%), Madrid (-18,2%) y la subida en la Comunidad Valenciana (4,9%). En Cataluña las ventas bajaron un 6% anual en enero.
Según los notarios, en enero de 2023 se vendieron un total de 44.569 viviendas y se contrataron 20.758 hipotecas para compra de viviendas. Más de la mitad de las compras de casas se pagaron sin hipoteca. Supone una caída del 16% anual en número de hipotecas, más amplia en País Vasco (-22,7%) y en la Comunidad de Madrid (-22,4%). La reducción del mercado hipotecario se confirma: el anterior dato del INE fue de una bajada anual del 8,8% en diciembre de 2022.
Es algo lógico dado el incremento de costes que conllevan las progresivas subidas de tipos del dinero. Según el Banco de España, el tipo medio de nuevas hipotecas para compra de vivienda fue del 1,6% en 2021 y terminó el mes de diciembre de 2022 en el 3,1%. Para un préstamo variable de 100.000 euros con 20 años de plazo restante la cuota mensual ha subido más del 40% (vea las mejores hipotecas de marzo).
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Los precios de venta y alquiler
Como veremos luego, la demanda -impulsada por el empleo y por la creación de hogares- sigue al alza mientras que la oferta de nuevas viviendas ha disminuido.
El Índice de precios de la vivienda que publica el INE mostró una subida del 5,5% anual en el cuarto trimestre de 2022, con un mejor dato de la vivienda nueva (6,2%). Pero la variación trimestral de precios ya es negativa (-0,8%), y lo ha sido en 14 de las 17 comunidades autónomas. Especialmente en la de segunda mano (-1,4%, la tasa más baja desde 2013).
En datos del Ministerio de Transportes, el precio medio por m2 de vivienda libre subió un 3,3% anual en 2022. Hubo caídas anuales en 9 provincias frente a persistentes subidas como la de Málaga (7,8%, por Estepona, Alhaurín o Mijas, entre otras). Por capitales, la vivienda usada subió un 11,6% anual en Pamplona, un 9% en Cádiz y un 7,9% en Bilbao. Destacan las bajadas de Girona (-6,3%) y de otros 77 municipios de más de 25.000 habitantes.
Alquiler: el IGC sube el 7,19% en diciembre 2022.
La tabla muestra datos de variación de precios de oferta para una selección de ciudades.
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VARIACIÓN ANUAL DEL PRECIO DE VIVIENDA
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Ciudad
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Venta
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Alquiler
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Alicante
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14,9%
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23,7%
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Málaga
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8,4%
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22,9%
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Barcelona
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3,3%
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20,2%
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Valencia
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12,3%
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19,4%
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Girona
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2,7%
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18,4%
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Palma de Mallorca
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9,3%
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18,0%
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Las Palmas
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3,0%
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14,3%
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Granada
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6,1%
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11,0%
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Madrid
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6,1%
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10,9%
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La Coruña
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7,2%
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9,5%
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Bilbao
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3,4%
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7,6%
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Sevilla
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10,4%
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7,0%
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Vigo
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4,7%
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4,8%
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Zaragoza
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6,4%
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4,4%
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Valladolid
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3,5%
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4,1%
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Variación anual por ciudades a febrero de 2023, en precios de oferta del portal Idealista.
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El empleo empuja el alquiler al alza
Por el momento el empleo aguanta. Hasta febrero de 2023 el incremento anual de afiliados medios en la Seguridad Social fue de 131.000 en la Comunidad de Madrid, 100.000 en Cataluña y 68.000 en Andalucía. La EPA del cuarto trimestre de 2022 señaló 279.000 ocupados más en un año.
Más trabajadores necesitan casa y si la compra está inabordable toda la presión es para el alquiler. También el alquiler de habitaciones, donde se han observado incrementos de precios superiores al 30% en algunas zonas de grandes ciudades.
Se sigue sin apostar seriamente por la vivienda pública en alquiler y algunas administraciones, enfocadas en el corto plazo, centran sus esfuerzos en lograr imponer controles de precios como si fuera una solución mágica. Mientras siguen sin aumentar la inversión para tratar de corregir en parte el problema en unos años. Los tiempos del ciudadano no coinciden con los tiempos políticos.
Precios del alquiler en Sevilla y Valencia.
La oferta se mantiene recatada
En 2022 se formaron en España 211.000 nuevos hogares según el INE.
Las 88.846 viviendas terminadas en 2022 en todo el país suponen una bajada anual del 2,8%. Mas demanda y menos oferta.
En 2022 se visaron 108.895 viviendas, un 0,5% más que en 2021. El menor número de unifamiliares se compensó con más viviendas en bloque. En reformas los visados anuales fueron 24.065, un 11% menos que en 2021.
Los costes de materiales de construcción de la edificación subieron un 17,6% en el año. La menor subida de la mano de obra hizo que el aumento ponderado de costes de la edificación se quedara en un 12% anual en 2022. Normal que la vivienda nueva sea más cara. Precio mayor que se une a un mayor coste de financiación en la compra.
Subasta de pisos de la Agencia Tributaria.
Mal momento para invertir
Según el Banco de España la rentabilidad anual bruta por alquiler fue del 3,5% en 2022. Para un inversor es esencial el precio de compra, porque pueden pasar lustros hasta poder recuperar los niveles de compra si se elige mal el momento, como se ve en el gráfico de la evolución del precio de la vivienda en España: quien comprara en 2006 o 2007 no habrá recuperado aún el valor nominal.
Actualmente existen alternativas de inversión con menor riesgo que pueden ser de más interés que la vivienda, salvo casos puntuales. Las obligaciones españolas a 10 años ofrecen un 3,7% anual y tienen un riesgo muy inferior al de la vivienda en alquiler, que sigue afectada por la inseguridad jurídica. Es el motivo por el que más del 95% de los barrios que analizamos por ciudades conlleven ahora un consejo de venta para quien se rija por criterios de prudencia económica.
EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA (l. azul, base 100) Y ESTADOS UNIDOS
Vea nuestros análisis por ciudades y la sección de Compraventa.
