Precios de los inmuebles subastados por la Agencia Tributaria
Al igual que con anteriores ofertas de pisos de Bancos o de Black Friday, nos hemos fijado en algunos de los inmuebles que aparecen en las subastas de la Agencia Tributaria, para ver si los precios son interesantes como inversión o no.
La web de subastas de la Agencia Tributaria (AEAT) que indicamos al final del texto ha publicado los datos de diferentes inmuebles a los que usted puede optar. Nos fijamos en las siguientes:
- Una vivienda de unos 90 m2 en Móstoles (Madrid), por 136.352 €;
- Vivienda de unos 45 m2 en Tarrasa (Barcelona) por 74.646 €;
- Plaza de garaje en Valencia por 11.922 €;
- Dos viviendas, de unos 90 m2 (por 90.450 €) y de 63 m3 (por 69.900 €), en Valencia.
Vamos a contrastar los valores de oferta de la subasta con los precios medios de la zona para ver si constutyen oportunidades de compra. Además hay que tener en cuenta otras precauciones que le indicamos al final.
Recuerde que puede ver aquí los precios medios por barrios de Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia, junto a Bilbao y otras capitales.
Oportunidades puntuales en subastas
Como en análisis anteriores sobre inmuebles en liquidación, nos encontramos con resultados dispares. No todo inmueble subastado presenta un precio atractivo, al menos por el precio de salida.
En el caso de Móstoles la diferencia del precio de subasta es de apenas
Precios de los inmuebles subastados por la Agencia Tributaria
Al igual que con anteriores ofertas de pisos de Bancos o de Black Friday, nos hemos fijado en algunos de los inmuebles que aparecen en las subastas de la Agencia Tributaria, para ver si los precios son interesantes como inversión o no.
La web de subastas de la Agencia Tributaria (AEAT) que indicamos al final del texto ha publicado los datos de diferentes inmuebles a los que usted puede optar. Nos fijamos en las siguientes:
- Una vivienda de unos 90 m2 en Móstoles (Madrid), por 136.352 €;
- Vivienda de unos 45 m2 en Tarrasa (Barcelona) por 74.646 €;
- Plaza de garaje en Valencia por 11.922 €;
- Dos viviendas, de unos 90 m2 (por 90.450 €) y de 63 m3 (por 69.900 €), en Valencia.
Vamos a contrastar los valores de oferta de la subasta con los precios medios de la zona.
Recuerde que puede ver aquí los precios medios por barrios de Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia, junto a Bilbao y otras capitales.
Oportunidades puntuales en subastas
Como en análisis anteriores sobre inmuebles en liquidación, nos encontramos con resultados dispares. No todo inmueble subastado presenta un precio atractivo, al menos por el precio de salida.
En el caso de Móstoles la diferencia del precio de subasta es de apenas un 10% inferior al precio medio de la zona. En el inmueble de Tarrasa el precio de subasta es de un 6,8% superior al precio medio de la zona. En el caso de Sevilla, la oferta de subasta es casi un 25% inferior al precio medio de mercado en el caso de la vivienda de 89,5 m2 y un 22% aproximadamente también inferior en el caso de la vivienda de 62,4 m2.
En el caso de la plaza de garaje de Valencia el precio de subasta es un 3,7% inferior al precio medio de la zona.
Con tan escasa diferencias, excepto en los dos casos de Sevilla, es muy factible que en la puja de la subasta se alcance el valor medio de la zona, con lo que la supuesta ventaja de la subasta se anularía.
|
Población |
Zona |
Tipo Inmueble |
Superficie (m2) |
Oferta Subasta |
PVP mercado |
|
MÓSTOLES |
Móstoles Este |
Vivienda |
89,96 |
136.352 |
152.550 |
|
TARRASA |
Montserrat - Torre-sana Terrassa |
Vivienda |
44,76 |
79.740 |
74.646 |
|
VALENCIA |
Cami Fondo Valencia |
Garaje |
10 |
11.922 |
12.375 |
|
SEVILLA |
Gelves Sevilla |
Vivienda |
89,52 |
67.555 |
90.450 |
|
SEVILLA |
Sevilla |
Vivienda |
62,48 |
54.395 |
69.900 |
Gráficamente se puede observar la diferencia entre el precio de oferta de la subasta y el valor medio de la zona, en euros.
Precio en subasta y valor razonable de compra
Además de los valores de oferta de subasta y de los precios medios de mercado, consideramos ahora el que denominamos valor razonable de compra. Consiste en el valor de capitalización que se puede obtener de un inmueble en función de las rentas esperadas con una tasa del 7%, que es la rentabilidad mínima que consideramos aceptable ahora para la inversión en viviendas, teniendo en cuenta que otras alternativas de inversión sin riesgo ofrecen más del 3% a 10 años.
Efectos de la subida de tipos en el valor razonable de los pisos.
Pues bien, vemos que ni siquiera los valores de subasta más bajos alcanzan al valor razonable, que es aún inferior al precio de salida.
Papeles necesarios para comprar y vender casa.
Conclusión
En resumen, no se pueden dar normas generales para este tipo de ofertas de pisos en subastas. No se descarta que pueda encontrar una buena ocasión de compra, pero deben encajar varias piezas, empezando por el tipo de inmueble, su localización y estado. Tenga en cuenta la "letra pequeña": en ocasiones la Agencia Tributaria subasta solo una parte del inmueble, el 50%, el 33%, el 14%, etc. A veces subasta el 50% del usufructo. Es decir, se subasta el derecho que poseyera el propietario al que han embargado el inmueble. En el caso del garaje que hemos comentado aquí de Valencia, el anuncio precisa que es para moto.
Desde el punto de vista del precio, hay que analizar cada una de ellas y compararlas con el valor medio de la zona para viviendas similares, en ubicación, tamaño y tipología. Lógicamente no compararemos un bajo con un 5º, o un piso exterior con uno interior.
Actualmente con la profusión de portales inmobiliarios es relativamente fácil el efectuar por nuestra propia cuenta un primer análisis de mercado, pero nada suple al estudio in situ de la vivienda por la que queramos pujar. El análisis de la zona, el entorno, comunicaciones, servicios, seguridad… y variaciones a lo largo del día, es algo que solo se puede observar personalmente. No conviene dejarse llevar por aparentes rebajas, pues pueden deberse al estado del inmueble, sus cargas, un entorno degradado u otras circunstancias.
Portal de la Agencia Tributaria donde publican subastas de inmuebles.
