Qué casa puedo comprar por 250.000 euros

Qué vivienda adquirimos a cambio del mismo dinero

En el mercado inmobiliario ha habido épocas de diversa duración en que el mercado subía o bajaba en casi su totalidad, aunque por supuesto a diferentes velocidades. Últimamente se observa que las diferencias entre las zonas han aumentado, siendo mayores las diferencias entre las zonas mejor y peor valoradas. En una misma ciudad hay barrios que aumentan su valor de venta y otros que bajan.

También es frecuente que la diferencia de superficies que se ofrecen a la venta entre las grandes ciudades y las medianas sea substancial. Vamos a ver unos ejemplos de los diferentes tipos de inmuebles que se puede obtener por una misma cantidad, 250.000 €, impuestos de ITP y gastos incluidos, en diez ciudades diferentes. Más allá de los precios medios por zonas, en esta ocasión nos hemos fijado en ofertas reales de venta, para las que estimamos tanto el precio de compra como los gastos e impuestos ligados a la compra. Por supuesto, no es una lista exhaustiva pues la oferta es muy grande, pero puede servirnos para hacernos una idea.

Los tipos del ITP por comunidades autónomas.

Todos los ejemplos que vamos a ofrecer son viviendas de segunda mano, exteriores y con ascensor. Buscamos ahora en zonas relativamente céntricas de las ciudades, aunque no necesariamente en los cascos históricos.

La tabla adjunta muestra un elenco de viviendas que podemos comprar por 250.000 euros en distintas ciudades, añadiendo el precio del alquiler mensual, la rentabilidad anual esperada por alquileres y el valor razonable, aquel que pagaría un inversor razonable para esperar obtener una rentabilidad anual del 7,5%.

Cómo calculamos el valor razonable de un inmueble.

Papeles necesarios para comprar o vender vivienda.

Vivienda en Madrid

Por 250.000 euros -gastos e impuestos incluidos- es factible comprar un estudio de unos 50 m² construidos, segunda planta en zona céntrica, Paseo de Reina Cristina (entorno de Atocha, Retiro), o un piso de 73 m² y tres habitaciones en una tercera planta en el barrio de Berruguete, en el distrito de Tetuán, una zona menos onerosa pero también dentro de la M-30.

Vea los datos de 114 barrios de Madrid.

Barcelona

 Podemos comprar un apartamento de unos 50 m² de una habitación, sexta planta, en el centro de la ciudad, Gran Vía de las Cortes Catalanas. O algo más alejado un piso de 79 m² de tres habitaciones, tercera planta en el barrio de La Sagrera (distrito de San Andrés).

Vea los datos de 43 barrios de Barcelona.

Valencia

La superficie que podemos obtener por ese precio es aquí mayor. Un piso de 102 m² construidos, en planta primera y de tres habitaciones, en el barrio de La Ruzafa (en el Ensanche) o incluso aparecen viviendas unifamiliares adosadas como una en el barrio de Beteró (Poblados Marítimos) de 140 m² construidos.

Vea los datos de 50 barrios en Valencia.

Vigo

Por 250.000 € se puede obtener una vivienda en el centro de la ciudad, Plaza de Portugal (muy cerca del Casco Histórico), planta primera, tres habitaciones, de 101 m² construidos.

En esta ciudad existen diversos barrios de predominio de vivienda unifamiliar y a precios asequibles.

Así, podríamos adquirir una vivienda unifamiliar independiente en la parroquia de Valladares, de 240 m² construidos.

Santander

Se puede adquirir una vivienda de 105 m² construidos en el casco urbano, barrio de Numancia- San Fernando, en planta novena y tres habitaciones. O una vivienda unifamiliar adosada de 174 m² en el barrio de Peñacastillo.

Málaga

 En la ciudad es factible comprar un piso de 90 m² en el barrio de las Delicias- Pacífico (no lejos del Puerto), planta tercera de dos habitaciones. O una vivienda unifamiliar independiente de 166 m² en el barrio de Campanillas, hacia el interior.

Cuenca

Se puede compra un piso de 158 m² en el barrio de Centro de cuatro habitaciones, planta primera, o una vivienda unifamiliar adosada de 277 m² en el barrio de San Fernando, en la zona Este de Cuenca.

Zaragoza

En la capital aragonesa se puede adquirir un piso de 90 m² en pleno Centro, Avenida de César Augusto (barrio de Alfonso), en planta cuarta y con 4 habitaciones. También una vivienda unifamiliar adosada de 184 m² en la zona de Casetas- Garrapinillos- Monzalbarba, al noroeste de la ciudad.

Ciudad Real

En la ciudad se puede comprar un piso de 173 m² en el Centro, barrio de Plaza Mayor, de 5 habitaciones y planta tercera. O una vivienda unifamiliar adosada en la zona de La Guija (norte de la ciudad) de 184 m² construidos.

León

Se puede adquirir un piso en el barrio de Centro de 210 m² de cuatro habitaciones, planta sexta, o una vivienda unifamiliar independiente de 237 m² en el barrio de El Ejido -Santa Ana, en la zona oeste de la capital castellana.

Comparación con los valores razonables

El ejercicio que hemos hecho en este caso se limita a muestras concretas de viviendas en determinadas zonas de las ciudades, no a valores medios. Además de comparar los tipos de vivienda y superficies que podemos comprar en cada caso con el mismo dinero, también hemos querido ver si el precio pagado respondía de algún modo al valor estimado razonable para esas viviendas, con criterios económicos.

Como hemos explicado en anteriores ocasiones, para calcular el “valor razonable” de una vivienda capitalizamos la renta del alquiler que puede obtenerse por esa vivienda en un momento determinado.

En estos momentos estimamos que un inversor prudente debería poder esperar una rentabilidad anual de en torno al 7,5% para que la inversión fuese razonable. Esa cifra tiene en cuenta que las obligaciones del Estado a 10 años ya ofrecen el 3,5% (sin riesgo), y que el alquiler tiene un riesgo que estimamos en una prima del 4%.

Pues bien, al calcular la rentabilidad y el valor razonable estimado del listado viviendas que se podrían comprar por 250.000 €, vemos que todas las tienen un valor razonable inferior y en algunos casos muy inferior a ese precio que se paga por ellas. Sus rentabilidades por alquiler no llegan a ese porcentaje del 7,5 %, ni siquiera en Barcelona con los altos alquileres existentes. Hablamos de las muestras que hemos escogido, en otros casos pudiera alcanzarse esa rentabilidad.

La tabla adjunta muestra el listado de viviendas que podemos comprar por 250.000 euros en distintas ciudades, añadiendo el precio del alquiler mensual, la rentabilidad anual esperada por alquileres y el valor razonable, aquel que pagaría un inversor razonable para esperar obtener una rentabilidad anual del 7,5%.

Conclusiones

La diferencia de superficies entre comprar una vivienda en barrios céntricos similares de las grandes capitales u otras ciudades es significativa. Vemos que puede suponer una diferencia en superficie de hasta cuatro veces mayor comparando, por ejemplo, pisos en León con Madrid o Barcelona.

Asimismo en numerosas ciudades, casi todas las analizadas menos Madrid y Barcelona, es factible adquirir viviendas unifamiliares, adosadas o independientes en el mismo término municipal.

Con el auge del teletrabajo, donde incluso la afluencia de extranjeros a España va en aumento, quizás es tiempo de replantearse dónde vivir, si por el mismo precio tenemos superficies considerablemente mayores y una calidad de vida, que en la mayoría de las ciudades medianas es mayor que en las grandes.

En cualquier caso el precio de 250.000 euros supera al valor razonable en todas las muestras analizadas, lo que denota el elevado coste de las viviendas en relación al valor por capitalización que se podría obtener de su alquiler.