Obras y reformas en casa: todas las consideraciones previas
Al plantearnos hacer una obra o reforma de cierta entidad en casa hay que tener claros una serie de puntos antes de nada, para no arriesgarnos a tirar el dinero, perder el tiempo y volver a la casilla de salida. Hay que definir con precisión la obra que queremos realizar a partir de nuestras necesidades, preferencias y presupuesto. Ver casos similares, consultar publicaciones, dejarnos asesorar sobre posibles soluciones arquitectónicas y técnicas, prever el mejor momento para afrontar la obra, necesidad de mudarnos provisionalmente o de contratar un guardamuebles, etc.
Habiendo definido la obra debemos saber si requerimos una autorización del ayuntamiento (licencia o declaración responsable) y si es preciso el acuerdo de la comunidad de propietarios. Ambos puntos son cruciales porque una obra ilegal podría generar sanciones e incluso la condena a ser demolida. En nuestra web hemos comentado varios de estos casos de demolición de obras. Aclaradas esas cuestiones, toca elegir un buen contratista y concertar un contrato de obra que proteja nuestros derechos del mejor modo posible. De esto tratamos a continuación.
Consideraciones legales para obras en casa.
Ayudas y deducciones fiscales para obras.
Ayudas en Madrid para obras en vivienda 2023.
Fracasar en unas obras por las prisas
Muchas obras fracasan por mala preparación. La obra es un proyecto complejo y conviene seguir un orden lógico en los pasos a dar. Sin precipitarse. Hay que definir lo mejor posible el trabajo que queremos realizar. Es crucial para poder pedir varios presupuestos detallados con precios unitarios, con indicación de calidades y con compromiso de tiempos. Si hay elementos sin definir surgirán problemas: la obra durará más, costará más, habrá desencuentros con el contratista, frustraciones, roces con vecinos, etc.
Solicitar presupuestos detallados y comparables
Al solicitar los presupuestos exponga con detalle su idea de la obra y aquellos puntos que le parecen importantes o imprescindibles. Puede ser un plazo, el uso de un determinado material o calidad, gozar de más espacio, optimizar la eficiencia, un grado mínimo de confort o silencio, un límite máximo de gasto, etc. El contratista debe poder entender qué es relevante para usted y estudiar la situación sobre el terreno, hacer mediciones, ver qué elementos constructivos están afectados, si hay muros o vigas maestras, si afecta a conducciones comunitarias o a un vecino concreto, si la obra puede implicar una renovación de instalaciones de fontanería, electricidad, aislamiento, etc.
Conviene tener al menos tres presupuestos comparables. Que incluyan el tipo y plazo de garantía que ofrecen por el trabajo. Los presupuestos que recibamos deben ser completos, cerrados (sin imprevistos, insista en ello), por partidas y basados en cálculos unitarios (por m2, metros lineales, unidades que correspondan) con precisión de calidades y modelos, contemplar las mismas partidas. Pueden proponer materiales diferentes siempre que justifiquen que en su opinión son los más aptos para el fin buscado. Aclare si se encargan de algún trámite administrativo y cómo gestionan los residuos.
Atención: si llama a los constructores antes de tener muy clara la obra, cada uno presentará un presupuesto de algo distinto que no podrá comparar. Volverá a la casilla de salida, sumido en dudas.
El IVA de obras en casa, al 10%: requisitos.
Consejos para seleccionar al contratista
No buscamos necesariamente el más barato, queremos tener una referencia de precios para no elegir a ciegas, pero el criterio de elección del contratista es algo más complejo. Mire la calidad del presupuesto, su preparación en la visita y su detalle, la garantía, si han tenido en cuenta sus imprescindibles (sus must, en inglés), si incluye alguna partida no prevista inicialmente pero que sea necesaria y que el resto quizá no ha previsto. Atención: cualquier gasto añadido nos saldrá más caro si aparece en fase de ejecución que si se somete a presupuesto al inicio.
Pida referencias de otras obras realizadas. Pregunte por los profesionales de la empresa, si tienen técnicos, oficinas, vehículos propios. Si cuenta con trabajadores dados de alta de en la Seguridad Social y cómo protegen la seguridad de sus trabajadores. Es claro que una empresa con poca “estructura” podrá hacer un precio más ajustado, pero hay un mínimo de organización que la empresa debe asumir y el compromiso con los trabajadores es clave, también porque usted como promotor de la obra puede llegar a tener una responsabilidad en caso de accidente.
Elija al que le inspire mayor confianza, basada en datos concretos como los indicados.
Prisión por apropiación de fondos de unas obras.
El contrato de obra: qué debe contener
Todo claro y por escrito. En obras de cierta envergadura, que van más allá de pintar un salón o sustituir un radiador averiado, interesa firmar un contrato de obra. El contrato es su última oportunidad de tener controlada la obra que va a iniciar. Hacer un contrato no es falta de confianza: al contrario, el contratista profesional estará bien dispuesto a firmar. No hacerlo es dejar en manos de la otra parte el cumplimiento o no de lo pactado.
- Identifique bien a la empresa contratista y a la persona que firma en su nombre, con el mayor número de datos.
- Partimos del presupuesto detallado que hemos acordado juntos, donde se define la obra con el mayor detalle posible (calidades, marcas y modelos) y su coste cerrado.
- Precisar las fechas de inicio y terminación de las obras. Prever una penalización por retraso. Si el plazo es una condición esencial para usted, hágalo constar así en el contrato como causa de resolución en caso de retraso.
- Definir el calendario de pagos: como orientación, no más del 20-30% al inicio, con pagos sucesivos conforme avanzan las distintas partidas ejecutadas y un pago final de en torno al 30% al confirmar la terminación satisfactoria de los trabajos.
- Indicar en el contrato el plazo y condiciones de garantía que se acordó con el presupuesto. En obras de grandes importes puede pactarse una retención del 5% en cada pago que realice, como garantía en mano hasta comprobar el buen fin.
Durante la ejecución de la obra
Prepare el inicio de las obras despejando las zonas afectadas. Avise en la comunidad y pida al contratista que preserve y mantenga limpias las zonas de paso, portal, escalera, ascensor, etc.
Esté pendiente del avance de los trabajos. Hable con el encargado por si hubiera alguna dificultad o decisión que tomar. Pero no entorpezca ni introduzca cambios si lo puede evitar. Cualquier modificación incidirá probablemente en un mayor coste o plazo.
Atención a los retrasos, exija desde el inicio la penalización pactada en contrato para evitar que dejemos de ser prioritarios para el constructor.
Revise la ejecución de los trabajos y pida rectificaciones si es necesario. La experiencia muestra que en obras que se alargan la atención por los pequeños detalles se va perdiendo y el propietario debe estar más pendiente que nunca hasta el remate final.
Otros consejos sobre obras ahora
En la actualidad existen disponibles ayudas y deducciones fiscales para obras que mejoren la eficiencia energética, la conservación y accesibilidad de las viviendas. Para el IRPF necesitará contar con un certificado de eficiencia energética emitido ANTES de la obra y otro después. Las propias empresas constructoras pueden asesorarle e incluso tramitarle los certificados y alguna subvención.
Ayudas y deducciones fiscales para obras.
Entre 2021 y 2022 hubo muchas reformas en viviendas, tras el parón forzoso de 2020 y las nuevas preferencias que se manifestaron tras la pandemia. Ha habido periodos donde era complicado encontrar contratistas disponibles que respetaran los plazos, en parte por falta de mano de obra. Además, se han encarecido mucho los materiales de construcción. Téngalo en cuenta al prever su obra o reforma.
Además, recuerde que no pueden pagarse en efectivo operaciones en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de titular de la empresa o profesional, con un importe igual o superior a 1.000 euros. Debe guardar los justificantes de pago cinco años. Si va a pedir subvenciones o desgravarse en IRPF tenga en cuenta los requisitos específicos, que pueden excluir el pago en efectivo.
