IVA del 10% en reformas de vivienda, cuándo se aplica

Hacer bien la reforma, con coste reducido e IVA al 10%

Miguel va a encargar la reforma integral de su vivienda habitual. Además de seguir nuestros consejos sobre la planificación global de las obras, para evitar retrasos y sobre costes, quiere tener factura de todo -como corresponde- también para contar con las garantías necesarias ante el desembolso que va a acometer. Cuando te planteas unas obras en tu vivienda, que además de a tu bolsillo van a afectar a tu vida ordinaria durante años, hay que recordar que muchas veces lo “barato” sale caro.

Consejos legales para obras en casa.

En concreto, se pregunta qué tipo de IVA conllevan las obras que va a realizar.

En principio, el tipo general que se aplica es el del 21%. Pero la Ley del IVA prevé dos casos en los que esas obras podrían conllevar un tipo reducido del 10%: casos de gran rehabilitación y casos de renovaciones o reparaciones de inmuebles que sean domicilio para quienes lo habitan. Este tipo reducido supone un ahorro sustancial para el propietario que no es empresario y por tanto va a soportar ese IVA como un mayor gasto.

Obras en casa con descuento.

Que se trate de una reforma de vivienda, morada de quienes la habitan

Si las obras que proyecta son de  renovación y reparación en edificios o viviendas, aunque por su entidad no puedan calificarse como de rehabilitación de acuerdo con los criterios que señalamos más adelante, cabe acogerse al tipo del 10% del IVA  cuando se cumplan determinados requisitos.

1. Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular. También se aplica a comunidades de propietarios.
2. Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.
3. Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 % de la base imponible de la operación

Fundamento legal: artículo 91, apartado uno. 2, número 10º, de la Ley 37/1992.

Son “materiales aportados” por el empresario o profesional que ejecuta las obras todos aquellos bienes corporales que, en ejecución de dichas obras, queden incorporados materialmente al edificio, directamente o previa su transformación, tales como ladrillos, piedras, cal, arena, yeso y otros materiales.

Se trata de que en la factura del Contratista, la parte que corresponda a materiales no puede exceder del 40% del presupuesto total. Si los materiales constituyen más del 40% de la factura, se entiende que hablamos más bien de una entrega de bienes que de una prestación de servicios, a efectos del IVA, y el tipo aplicable a toda la obra sería el general (21%).

Cambio de criterio de Hacienda con el IVA reducido en obras

Atención: ha habido un cambio de criterio de Hacienda. Antes exigía que las obras se hicieran en la vivienda propia, la que utilizamos para nuestro uso propio. Ahora, desde la modificación de la Directiva Europea del IVA en 2022, la Dirección General de Tributos ha cambiado su criterio.

Se trata de la Directiva 2022/542 del Consejo, de 5 de abril de 2022, por la que se modifica la Directiva 2006/112/CE y (UE) 2020/285 en lo que respecta a los tipos del Impuesto sobre el Valor Añadido (“IVA”). Concretamente se modificó el listado de bienes y servicios que pueden ser objeto de tipos reducidos de IVA. Se contempla la posible aplicación por los Estados miembros de tipos reducidos a la “renovación y reparación de viviendas y domicilios particulares.”.

Ahora, el tipo reducido del 10% por ciento debe aplicarse a las obras de renovación y reparación de viviendas que supongan la morada o sede doméstica de las personas que lo habitan. No se exige que sea el domicilio del propietario de la vivienda, sino que esa vivienda sea morada de sus habitantes, que en ella residan personas. Así, se ha admitido el tipo de IVA del 10% en unas obras de renovación de una casa cuartel destinada a viviendas de sus moradores, obras promovidas por la comandancia.

Concluye la DGT (C.V. de 28/11/2022) que "a las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en la edificación objeto de consulta (en este caso una casa cuartel), que tiene la consideración de edificio destinado a viviendas, al constituir la morada o sede doméstica de las personas que lo habitan, le podría ser de aplicación el tipo reducido en los términos señalados", supuesto que concurran las condiciones ya explicadas.

Con todo, hay que hacer dos observaciones:

a) habrá que esperar para ver cómo se perfila este cambio de criterio de Hacienda. En una consulta de la DGT de 14/11/2022 se denegaba el tipo reducido del 10% en unas obras promovidas por un ayuntamiento para viviendas destinadas al alquiler, dado que el destinatario de la ejecución de obra no es la persona física que va a utilizar la vivienda, sino un ayuntamiento que lo va a destinar a su arrendamiento como empresario o profesional.

b) para un arrendador de vivienda, el tipo impositivo del IVA es en cierto modo indiferente en la medida en que podrá recuperar ese IVA como mayor gasto de las obras de conservación del inmueble arrendado, a deducir de los ingresos del alquiler con los límites previstos en el IRPF.

Qué hacer para que nos apliquen el IVA reducido en obras

Hay que indicarlo al contratista desde el inicio. En ocasiones, algunos contratistas desconocen esta normativa sobre el IVA reducido en obras en viviendas. Para acreditar las circunstancias de que yo  no actúo como empresario o profesional, que la vivienda se utiliza como domicilio o morada d elos que la habitan y que la construcción o rehabilitación de la vivienda ha concluido al menos dos años antes del inicio de las obras de reforma, lo haremos mediante una declaración escrita firmada por el destinatario de las obras que entregamos al contratista, haciendo constar, bajo nuestra responsabilidad, esas circunstancias.

Qué pasa en obras con baños o cocinas

Recordemos que si en las obras realizadas la aportación de materiales supera el límite del 40 %, el tipo aplicable de IVA sería el general del 21 %. Esto puede ocurrir en obras en un baño donde se incluyen elementos como duchas, mamparas, lavabos, inodoros, azulejos de suelo o pared, etc. También ocurre en la instalación de muebles de cocina, donde la mayor parte del precio corresponde a los muebles en sí, y los trabajos de instalación son accesorios, por lo que el tipo aplicable es en principio el general, del 21%.

Sí tributará al tipo impositivo del 10 % la venta con instalación de muebles de cocina y baño que realice la empresa encargada de la reforma de la vivienda del consultante, siempre que las obras de reforma se califiquen de rehabilitación o bien de renovación en las condiciones que explicamos más adeltante. Pero no en las reformas.

Por tanto, cuando no hablamos de gran rehabilitación, conviene distinguir la obra en sí (albañilería, alicatado, fontanería, pintura) de la aportación de materiales.

En todo caso, las entregas con instalación de electrodomésticos que realice la empresa que lleva a cabo la reforma de la vivienda tributarán, en todo caso, al tipo general del 21 %, aunque se efectúen conjuntamente con la ejecución de las obras calificadas como de rehabilitación o renovación. Para la elección y compra de electrodomésticos le resultará mejor consultar los comparadores de OCU, donde dispondrá de datos técnicos y de referencias de los mejores precios.

El IVA en casos de rehabilitación de vivienda

Según la Ley del IVA, se aplicará el tipo impositivo del 10 % a obras de construcción o rehabilitación de viviendas. Aquí la vivienda ya está construida, luego nos centramos en el caso de su rehabilitación.

Fundamento legal: artículo 91, apartado Uno. 3. número 1º de la citada Ley 37/1992: se aplica el tipo del reducido del 10% a "las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados. Se considerarán destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que al menos el 50 % de la superficie construida se destine a dicha utilización".

Cuando hablamos de “rehabilitación” nos referimos a cambios muy sustanciales en una vivienda o edificio de viviendas. Para que se considere que una obra constituye una rehabilitación se requiere dos requisitos, uno cualitativo y otro cuantitativo.

1. Cualitativo: cuando más del 50 % del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
2. Cuantitativo: que el coste total de las obras o el coste del proyecto de rehabilitación (IVA excluido) exceda del 25 % del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación con exclusión del valor del suelo.

Ejemplos de rehabilitación y obras conexas

Como se ve, se trata de un tipo concreto de obra de gran entidad, que no corresponde a las pequeñas reformas parciales que se suelen realizar en una vivienda. La consideración de una obra como “rehabilitación” es una cuestión técnica que vendrá refrendada por el parecer de un profesional, a través del proyecto de obra, eventualmente visado por el Colegio.

Ejemplos de obras análogas a las de rehabilitación: Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica;  Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados;  Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante;  Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores; Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.”.

Ejemplos de obras conexas a las de rehabilitación, siempre que su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas (las citadas antes), que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no sean de mero ornato: Las obras de albañilería, fontanería y carpintería;  Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios;  Las obras de rehabilitación energética (las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables)