Régimen legal de las obras en viviendas
Quien se plantee realizar obras de reformas en su vivienda o local debe antes tener en cuenta unas consideraciones legales y otras técnicas. Las exponemos de modo resumido.
Consejos básicos para hacer con éxito obras en casa.
Un propietario no puede llevar a cabo sin más cualquier tipo de obras sin considerar estas implicaciones, bajo pena de tener que pagar sanciones o incluso verse obligado a deshacer las obras en ciertos casos.
Entre las consideraciones legales hay que distinguir tres puntos: necesidad de permisos o licencias del ayuntamiento; necesidad de permisos de la comunidad de propietarios; contrato de obra con el contratista.
Además, recuerde que no pueden pagarse en efectivo operaciones en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de titular de la empresa o profesional, con un importe igual o superior a 1.000 euros. Debe guardar los justificantes de pago cinco años. Si va a pedir subvenciones o desgravarse en IRPF tenga en cuenta los requisitos.
Ayudas y plazos para obras de rehabilitación y eficiencia.
Obras: obligaciones frente a la administración
Algunas obras requieren de licencia municipal o de comunicación previa al ayuntamiento mediante una declaración responsable, y pueden conllevar el pago del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Cada ayuntamiento regula el tipo de obras para las que exige licencia y las tasas que cobra: hay que informarse, incluido el pago por contenedores o sacos de escombros. A posteriori, Legalizar obras sin licencia puede ser caro y complicado, existen distintos plazos para la prescripción de las infracciones. La realización de las obras también conlleva el pago de IVA, aunque existe un tipo de IVA reducido del 10 % en algunos casos de obras en viviendas.
Obras: obligaciones frente a la comunidad de propietarios
En el seno de una comunidad de propietarios un vecino puede realizar obras en su vivienda o local. Pero existen límites. Dice el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal que “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador".
Si los estatutos de una comunidad no contienen una autorización expresa para la realización de determinadas obras en zonas comunes, ningún vecino tiene derecho a modificar los elementos comunes del edificio, sin la autorización unánime de la comunidad, o con la mayoría especial que pueda prever la ley para el caso. E incluso dentro de su propia vivienda o local, las obras que realice no pueden alterar la seguridad del edificio, ni su estructura, su configuración o estado exterior, ni puede perjudicar los derechos de otro propietario. Los jueces muestran flexibilidad en instalaciones de aire acondicionado o en la prohibición de obras en el caso de locales comerciales en planta baja, por ejemplo. Pero esto tampoco da carta blanca a cualquier obra.
Hay muchas sentencias condenando a vecinos a deshacer obras hechas sin permiso. Vecino obligado a desmontar un cierre de terraza.
Vecina condenada a retirar el aire acondicionado de la fachada.
Cómo reaccionar ante una obra ilegal de la comunidad.
Esto tiene un reverso: que la comunidad puede obligarnos a contribuir a ciertas obras; obras obligatorias en la comunidad de propietarios.
Obras: el contrato con el contratista
Es clave su contenido de cara a tener y garantías. La relación con el contratista debería formalizarse a través de un contrato en el que se definan una serie de puntos clave: la descripción de la obra encargada, cuanto más precisa mejor, con indicación de cantidades y de calidades, plazo de ejecución, precio total y calendario de pagos, retirada de escombros, quién se ocupa de permisos y licencias, inclusión de posibles partidas para la terminación, etc. Se recomienda incluir expresamente un plazo de garantía de la obra. El propietario que contrata debe pedir información al contratista sobre su situación fiscal y laboral. Téngase en cuenta que podría existir una responsabilidad en el propietario si la empresa no tuviera a sus trabajadores en regla y ocurriera un accidente, por ejemplo. Hay que solicitar siempre varios presupuestos de la obra, pedir referencias de la empresa y no optar sistemáticamente por el más barato. Por eso conviene que el presupuesto sea detallado y completo.
Con todo, los problemas en la ejecución de obras están al cabo de la calle. Muchas veces se inician sobre acuerdos verbales, con presupuestos genéricos, sigue existiendo informalidad en el sector, desde mediados de 2021 ha habido muchas obras y algunas empresas se ven desbordadas, también por el encarecimiento de los materiales de construcción y de la mano de obra. No tomar precauciones al principio dificulta mucho cualquier reclamación posterior. Si contrata con un empresario informal puede que le hagan la obra a precio reducido, pero en caso de problemas será difícil reclamar.
INE, coste de materiales de construcción en España
