Necesidad de licencia
Tradicionalmente las obras en una vivienda se han diferenciado en dos tipos: obras mayores y obras menores. Ejemplos de obras mayores son el cambio de cubierta, reformas que afecten a la estructura o la ampliación de una vivienda unifamiliar; y de obra menor la modificación de tabiquería, obras de reparación, renovación, modificación o sustitución de suelos, techos, paredes, escayolas, chapados, o la renovación de la instalación de fontanería, electricidad, calefacción, saneamiento y demás revestimientos.
Los requisitos legales son muy diferentes según el tipo de obra y el Ayuntamiento en que nos encontremos. La obra mayor requiere en principio de la asistencia de un técnico, tanto para el proyecto visado como para la dirección de la obra. Para obras menores el trámite varía según cada Ayuntamiento. En algunos basta con un acto comunicado o declaración previa que consiste en una comunicación previa para acometer obras y reformas de pequeña envergadura que no necesiten proyecto técnico, aunque sí pueden pedirnos un croquis o memoria explicativa y un presupuesto. Deberemos pagar una tasa y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que suele equivaler a un 4% del presupuesto de la obra. Para pequeñas reformas en el interior de un solo local o vivienda (pintar, alicatar, barnizar, etc.), no se necesita una comunicación previa. Salvo que se trate de inmuebles protegidos, catalogados o declarados de interés cultural.
· Ante la duda se recomienda consultar en el Ayuntamiento para ver cómo está clasificada la obra que pretendemos realizar y si está autorizada. Por ejemplo, si se ha agotado la edificabilidad del edificio y pretendemos habilitar el espacio bajo cubierta como vivienda, esta obra no se podría autorizar.
Comunidad de propietarios
Necesitaremos permiso de la comunidad de propietarios -con mayoría simple, cualificada o unanimidad, según el caso- para realizar obras que afecten a elementos comunes del edificio (la fachada, cubierta o bajantes, por ejemplo) o que conciernan a la estructura o seguridad del inmueble. Consulte los estatutos por si existen autorizaciones o prohibiciones expresas que sean aplicables. Si la obra solo afecta a nuestro piso o local, sin impacto sobre la estructura o seguridad, debemos al menos informar de ellas al presidente o administrador, y tomar precauciones para evitar daños y molestias, protegiendo el ascensor y zonas de paso, respetando las horas de descanso de los vecinos, etc.
Condena a demoler un cierre de terraza.
La elección del constructor
Elegir un contratista adecuado no solo es importante para que la obra tenga el resultado final deseado y respete el presupuesto, sino también para poder contar con un mínimo de garantía económica y legal. Ayuda tener referencias de obras anteriores o de personas conocidas, pero esto no quita para que nos aseguremos de que el contratista está en regla desde el punto de vista legal.
Al encargar la obra somos promotores y asumimos una gran responsabilidad. Es importante que el contratista esté dado de alta como empresa y tenga regularizados a sus empleados, así como que cuente con un seguro de responsabilidad civil por su actividad. De otro modo, las consecuencias materiales o personales de un accidente podrían recaer sobre nosotros.
· Se recomienda pedir al menos tres presupuestos para la obra. Para que sean comparables y útiles, deben estar detallados por unidades métricas, precisar los modelos o calidades del material e incluir todos los conceptos de la obra, la retirada de escombros, tasas por contenedor o saco, etc. Al final hay que cerrar un presupuesto detallado que indique el plazo de ejecución.
· Respecto del pago, sea prudente: hágalo en fases a medida que avance la obra, con un adelanto inicial equivalente al coste de los materiales necesarios para el comienzo. Si puede, visite las obras a diario.
· Antes de realizar una reforma, consulte si puede tener derecho a ayudas o subvenciones (por mejora energética, cambio de ventanas, etc.), pero dada la inseguridad de obtenerlas, no debería ser el motivo por el que hace las obras.
· Pida facturas con IVA: se aplica el tipo reducido del 10% en reformas de viviendas para uso particular realizadas por personas físicas o comunidades de propietarios, si se cumplen ciertos requisitos.
Consejos sobre algunas de las reformas más comunes
- Bañera por ducha.
- Cambio de Tuberías.
- Aislamiento de muros y paredes.
- Ganar espacio en casa.
- Punto de recarga de coche eléctrico.
- Reforma para alquilar por habitaciones.
- Dividir un piso en dos.
- Ventanas.
- Sistemas de calefacción.
- Contadores.
- Estufa de pellets.
- Paneles solares.
- Aire acondicionado.