Inmueble heredado o donado: qué valor declaro

La donación de un inmueble en vida puede ser preferible a dejar los bienes para la herencia. Especialmente en algunas comunidades autónomas por razón de su fiscalidad. Vea aquí un ejemplo de tributación comparada para una donación y una herencia en cada comunidad autónoma.

Si puede elegir, hay unos inmuebles que conviene donar por encima de otros.

La donación de inmuebles tiene otras consecuencias fiscales que hay que conocer, además del pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

De cara al ISD, el valor del inmueble donado o heredado que debe declarar es el valor real que tenga en el momento de la adquisición, minorado por las cargas y deudas deducibles. Este valor es, en principio, el que el contribuyente declare (porque crea que es el correcto), aunque la Administración puede corregirlo y aumentarlo si lo estima demasiado bajo. Dado que en ocasiones resulta muy difícil valorar los inmuebles, para que la valoración sea correcta y no le lleve al contribuyente a cometer un error que suponga un mayor pago de impuestos, les vamos a dar los siguientes consejos.

Valor del inmueble en la herencia

Cuando la CCAA de residencia del fallecido tiene ventajas en la sucesión entre padres e hijos haciendo que el impuesto sea muy bajo o inexistente, el valor que interesaría asignar sería un valor alto posible sin superar el valor de mercado. Imputar un valor más alto no supondrá un incremento desmesurado del impuesto de sucesiones al estar exento en todo o en su mayor parte. La ventaja de declarar un valor alto es que si se decide vende el inmueble en el futuro, la ganancia a declarar en el IRPF será más pequeña o la pérdida a compensar mayor. Ante esto, hay que tener en cuenta que si el heredero paga Impuesto sobre Patrimonio tendrá que declarar el valor alto asignado en el impuesto de sucesiones y subirá el coste de este tributo.

En CCAA con menos ventajas en la sucesión en la sucesión entre padres e hijos, y para herencias que tributan, el valor dependerá del inmueble de que se trate:

1. Inmuebles distintos a la vivienda habitual: Si no se tiene intención de venderlos, en general lo más conveniente es valorarlos lo más bajo posible para pagar menos Impuesto sobre Sucesiones, porque al ser un impuesto progresivo, cuanto mayor es el valor de los bienes heredados más alto es el porcentaje que se paga. Para asignar el menor valor admisible, lo mejor es atenerse al valor que los bienes tienen según las normas del Impuesto sobre el Patrimonio. Si desea poner el valor más bajo posible pero no quiere correr el riesgo de una comprobación de valores, puede utilizar el valor asignado por la Consejería de Hacienda de la CCAA, aunque la crisis del Covid-19 seguramente habrá hecho que el valor real sea más bajo que el que asigna la CCAA que es un valor único para todo el año, y esto puede ser un riesgo de una comprobación de valores. Si se tiene intención de venderlos inmediatamente, el valor aconsejable a declarar es el valor de mercado, para obtener en el IRPF del heredero una ganancia menor o incluso una pérdida. Aunque esto puede dar problemas como hemos dicho porque el valor real puede ser inferior al fijado por la CCAA antes de la crisis del COVID.

    

2. Vivienda Habitual: Puede interesar declararla por el valor más alto posible dentro del valor de mercado, siempre que con ello no se pague demasiado por el Impuesto de Sucesiones. Imputar un valor más alto normalmente no supondrá un incremento desmesurado del impuesto de sucesiones, ya que por el 95% del importe de la vivienda habitual heredada no se paga este impuesto cuando la adquieren los ascendientes, descendientes y cónyuge con el límite de 122.606,47 euros (algunas CCAA han modificado este límite). De esta manera, si transcurridos los años de permanencia en el patrimonio del heredero, necesarios para no perder el derecho a la reducción, el heredero quiere vender la vivienda, la ganancia fiscal obtenida será menor o será una pérdida, ya que para el cálculo de la misma se utilizará el valor que se le dio en el impuesto sobre sucesiones. Sin embargo, este consejo no es tan ventajoso cuando el valor real del inmueble es alto y los herederos pocos, ya que si declarasen el valor real superarían en mucho el límite máximo de reducción y entonces sí se incrementaría el pago del impuesto sobre sucesiones.

Valor del inmueble en donaciones

En las CCAA con ventajas en la donación entre ascendientes y descendientes, el valor que interesaría asignar sería