A qué se debe el auge de donaciones de inmuebles
La donación de un inmueble puede interesar por dos motivos principales: la necesidad de quien la recibe (hijos necesitados de vivienda) y, sobre todo, el ahorro fiscal estimado respecto a dejarlo en herencia.
Veamos unos consejos clave sobre donación de inmuebles que proporcionan los fiscalistas de OCU, junto con un ejemplo con cifras para darnos cuenta del impacto económico de una donación.
En 2025, hasta mayo, el número de donaciones de inmuebles registradas por el INE en España había crecido un 11,7%, tras haber subido otro 11,6% en 2024. En 2024 se registraron 55.511 donaciones de inmuebles, de los que 23.090 fueron viviendas. Destacaron los datos de varias comunidades autónomas que en 2023 aprobaron beneficios fiscales para donaciones. En Baleares, las donaciones de inmuebles urbanos crecieron un 52% en 2024 (las de viviendas un 44%). En la provincia de Valencia subieron un 79% (las de vivienda un 66%). Solo en la provincia de Alicante se donaron 2.336 viviendas en 2024, un 57% más que en 2023. En términos absolutos solo le superó Madrid. En términos relativos, Asturias vio crecer las donaciones de vivienda un 75% en 2024, hasta las 385.
Comparación fiscal entre herencias y donaciones
El Impuesto de Sucesiones y Donaciones tiene reglas propias para cada tipo de operación. Por ahora, dependen de las comunidades autónomas. En herencias la clave es la vecindad del fallecido mientras que en donaciones de inmuebles se aplica la norma de la CCAA donde radique el inmueble.
Existen comunidades autónomas con grandes bonificaciones para herencias entre parientes. Ante el temor a un cambio legal desde el Estado o la propia CCAA, con reducción sustancial de esas bonificaciones, en aquellas CCAA que también bonifican ahora las donaciones, hay quien prefiere realizar donaciones en vida para asegurarse un mejor tratamiento fiscal. Por ejemplo, en el caso de herencias, algunas comunidades autónomas como la de Madrid, bonifica un 99% la cuota a pagar en herencias de padres a hijos y además, prevé para vivienda habitual una reducción del 95% de su valor si la recibe el cónyuge, ascendientes o descendientes y parientes colaterales mayores de 65 años que hubieran convivido con el causante durante los 2 años anteriores al fallecimiento. El límite de la reducción para cada sujeto pasivo es de 123.000 euros. La titularidad debe mantenerse al menos cinco años desde el fallecimiento. Esta regulación podría cambiar y hay quien prefiere donar en vida.
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Puntos clave en donaciones de inmuebles
Las donaciones son en principio irrevocables, salvo causas legales muy concretas. Las consideraciones fiscales son solo una parte de la ecuación. Hay que estar seguro de lo que se hace, ver que no se perjudica a algún otro heredero forzoso (ni a uno mismo) y contemplar alternativas como un usufructo vitalicio. La donación de inmuebles debe formalizarse necesariamente en escritura pública, ante notario.
- No conviene donar inmuebles a menores de edad porque la gestión de esos inmuebles genera problemas, requiriéndose eventualmente autorización judicial para trámites como la venta, hipoteca, alquiler, etc.
- A efectos fiscales se toma como valor mínimo el valor de referencia que puede consultar en la web del Catastro. Si existen circunstancias que influyan en un menor valor del inmueble -estado de conservación, antigüedad-, conviene dejar constancia en la escritura porque puede ser necesario impugnar el valor fiscal.
- Además del Impuesto de Donaciones, al recibir un inmueble en donación el donatario tendrá que liquidar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la plusvalía), en los 30 días hábiles después de la donación.
En la donación también paga quien da el inmueble
El donante está obligado a declarar la transmisión en su IRPF, donde es considerada una ganancia patrimonial si la diferencia entre el valor atribuido en la donación y el valor de adquisición es positiva. Si fuera negativa no paga IRPF, pero tampoco podrá compensar esa pérdida con otras ganancias, por prohibirlo expresamente la ley. Si se trata de inmuebles con pérdidas es mejor vender el inmueble y luego donar el dinero, porque así el donante sí podrá compensar la pérdida en su IRPF, lo que puede generar ahorros sustanciales. En el caso de herencias no se paga IRPF por la posible ganancia del causante.
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Caso práctico de donación de una vivienda
Un propietario quiere donar un piso de 89 m2 construidos sito en el barrio de Nueva España del distrito de Chamartín de Madrid, con un valor de referencia en 2025 de 403.702,82 €. El valor catastral en 2025 es 157.621,22 €, compuesto del valor del suelo (117.172,82 €) y el de la construcción (40.448,40 €).
El piso fue adquirido el 28/12/2000 por 253.000 €. El valor catastral en ese año era de 75.350,2 €, correspondiendo 33.022 € al valor catastral de la construcción. El donante es mayor de 65 años y se trata de su vivienda habitual: en este caso está exenta la ganancia en el IRPF. Se dona el 14/7/2025 a una hija mayor de 21 años, que entra en el grupo II, de descendientes y adoptados de más de 21 años, cónyuges, ascendientes y adoptantes, familiares que tienen derecho a una bonificación del 99% de la cuota del impuesto de donaciones por la donación de inmuebles madrileños. El valor de la donación es 403.702,82 €, que es el valor de referencia del piso. En los cálculos se tiene en cuenta el patrimonio previo del donatario y suponemos que es inferior a 403.000 €.
En este caso la base imponible en la donación sería de 403.702,82; la cuota íntegra de 86.160,59 € y la cuota a ingresar de 861,61 €.
Hay que pagar la Plusvalía municipal
Con base en los datos anteriores vamos a calcular el valor de la plusvalía municipal (Incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana). Utilizamos la calculadora del Ayuntamiento de Madrid con los dos métodos de cálculo legal posibles. El tipo impositivo en el municipio de Madrid es del 29%. El resultado obtenido es de 32.488,64 € según el método de estimación directa y de 13.592,05 € según el método de estimación objetivo. Optamos por este último.
Cómo se calcula la ganancia en IRPF
En este caso de transmisión de vivienda habitual por un mayor de 65 años la ganancia en IRPF está exenta. Si el donante no fuera mayor de 65 años o si no llevara al menos tres años residiendo allí, debería declarar en el IRPF la ganancia patrimonial por el aumento del valor del inmueble entre la fecha de su adquisición y la de la donación. Vea cómo se calcula el valor de adquisición y el de transmisión. En la donación se toma como valor de transmisión el valor de referencia fiscal, salvo que podamos argumentar un valor inferior para ese inmueble. Restaremos los tributos y gastos inherentes a la transmisión satisfechos por el donante.
Los tipos de IRPF que se aplican a la ganancia son progresivos y van desde el 19% al 28%. Por ejemplo, si la diferencia entre el valor de donación y el de adquisición fuera de 150.000 €, tributaría así:
De 0 a 6.000 €, al 19% = 1.140 €
De 6.000 a 50.000 €, al 21 % = 9.240 €
De 50.000 a 150.000 €, al 23 % = 23.000 €
Sería una cuota de 33.380 € a pagar en IRPF del donante por la ganancia patrimonial, si no estuviera exenta.
Conclusiones del ejemplo
Antes de donar hay que atender a distintas consideraciones. Fiscalmente, es preciso hacer cálculos personalizados en cada caso. En el ejemplo contemplado la donación del piso tiene un coste fiscal relativamente reducido por estar muy bonificado, pero no es cero. Si donamos inter vivos un inmueble de valor de referencia 403.702,82 € el 14/7/2025 con el resto de los datos mencionados anteriormente, habrá que abonar por el donatario, en este caso un hijo, 861,61 € en concepto del Impuesto de Sucesiones y Donaciones y 13.592,05 € en concepto de plusvalía municipal.
Si la edad del donante fuera inferior a 65 años o la vivienda no se considerase legalmente como vivienda habitual, deberá abonar la ganancia patrimonial en el IRPF, que puede ser una suma considerable como hemos visto.
Si el inmueble donado no es la vivienda habitual sino otro que genera rentas por estar alquilado, el donatario deberá tener en cuenta esos rendimientos en sus futuras declaraciones de IRPF y su impacto en la progresividad del impuesto si ya tiene otros ingresos.
