¿Tiene un inmueble alquilado procedente de herencias o donaciones?
El 75% de los arrendadores personas físicas declaran como gasto anual la amortización del inmueble alquilado. En el ejercicio 2022 el gasto medio por declarante fue de 1.696 euros.
Durante años Hacienda no dejaba aplicar el gasto de amortización para que el arrendador se lo dedujera, cuando el piso lo había recibido por herencia o donación. Hacienda decía que el valor era cero y que solo se podían amortizar los gastos de la formalización de la operación.
Esa interpretación de Hacienda fue invalidada por el Tribunal Supremo en sentencia de 15/9/2021. Ahí se estableció que en el caso de inmuebles recibidos en herencia o en donación, existe un valor de adquisición que es el que se declaró en su momento para el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Ese valor del inmueble puede ser tomado como base del cálculo de la amortización, si es superior al valor catastral (será el caso más frecuente).
La sentencia del Supremo estableció esta doctrina referida a los rendimientos de capital inmobiliario en el IRPF: "para calcular la determinación del rendimiento neto se deducirán las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen, y tratándose de inmuebles adquiridos a título gratuito en el coste de adquisición satisfecho está incluido el valor del bien adquirido en aplicación de las normas sobre Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o su valor comprobado en estos gravámenes".
En consecuencia, si usted tiene un inmueble procedente de una herencia o de una donación y lo tiene alquilado, a la hora de preparar su declaración del IRPF como arrendador y calcular el gasto deducible por amortización, podrá aplicar ese 3% sobre el valor declarado del inmueble. Es decir, sobre el valor que declaró en el ISD o, en su caso, el valor que Hacienda comprobara en su momento (Haciedna hacía comprobaciones frecuentes antes de la "invención" del valor de referencia ahora vigente).
Recuerde que desde 2022 la base mínima para declarar el valor de un inmueble en Sucesiones, Donaciones y en Transmisiones Patrimoniales viene determinada por el valor de referencia que el Catastro publica para cada año. Vea los valores de referencia para 2025.
Cómo declarar alquileres en IRPF 2024
Cómo funciona el gasto de amortización para arrendadores
Una sentencia del TSJ de Madrid de 9 de abril de 2025 dio la razón al contribuyente que había aplicado el 3% de amortización sobre el valor catastral de un piso alquilado que había recibido en donación. Hacienda se lo había negado en la declaración de IRPF del ejercicio 2016 y aplicado una sanción.
De hecho, si se presenta el caso ahora, es posible aplicar ese 3% no sobre el valor catastral sino sobre el valor de referencia, que el propietario habrá utilizado para tributar por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones cuando recibió el inmueble.
En los inmuebles arrendados por personas físicas el arrendador debe tributar en el IRPF por los ingresos netos obtenidos. Esos ingresos netos resultan de tomar los ingresos por las rentas del alquiler (y otros conceptos asimilados a la renta, como diversos gastos que pague el inquilino al arrendador) y restarles una serie de gastos deducibles.
Entre los gastos deducibles está el de la amortización del inmueble alquilado.
Esta amortización se cuantifica aplicando el porcentaje del 3% sobre el mayor de los siguientes valores:
- el coste de adquisición satisfecho del inmueble, que incluye el precio pagado y todos los gastos y tributos de la compra, y las cantidades invertidas en la ampliación o mejora del inmueble, pero excluye el valor del suelo. Y si no conoce el valor del suelo, se calcula prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año;
- el valor catastral, excluyendo la parte correspondiente al suelo. Puede ver este valor en el recibo del IBI.
Según la Agencia Tributaria, en el ejercicio 2019, el gasto medio declarado de amortización del inmueble fue de 1.616 euros. Otra partida es la amortización de los muebles, que solo declararon el 15% de los arrendadores que aplicaron la amortización del inmueble, por un valor medio de 534 euros.
El objetivo de la amortización es tener en cuenta la depreciación material -efectiva- que sufre año a año un inmueble, que resulta un gasto para el arrendador. No tiene sentido a ojos del Supremo que se aplique una “amortización” a los solos gastos o impuestos de la adquisición. Lo que se amortiza, lo que se desgasta, es el valor del inmueble, con independencia de que el arrendador lo haya adquirido por compra o por herencia o donación. El inmueble se desgasta igual aunque usted lo haya recibido en herencia en lugar de comprarlo.
El IRPF no tiene como finalidad gravarle el hecho de haber incorporado “gratis” un inmueble a su patrimonio. Eso ya lo grava el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. El IRPF grava las rentas que cada año percibe la persona, y de esas rentas hay que deducir el gasto de depreciación del inmueble (la amortización).
