Buena noticia para los inmuebles heredados o donados

Buena noticia para inmuebles alquilados procedentes de herencias o donaciones

En los inmuebles arrendados por personas físicas el arrendador debe tributar en el IRPF por los ingresos netos obtenidos. Esos ingresos netos resultan de tomar los ingresos por las rentas del alquiler (y otros conceptos asimilados a la renta, como diversos gastos que pague el inquilino al arrendador) y restarles una serie de gastos deducibles.

Entre los gastos deducibles está el de la amortización del inmueble alquilado.

Esta amortización se cuantifica aplicando el porcentaje del 3% sobre el mayor de los siguientes valores:

- el coste de adquisición satisfecho del inmueble, que incluye el precio pagado y todos los gastos y tributos de la compra, y las cantidades invertidas en la ampliación o mejora del inmueble, pero excluye el valor del suelo. Y si no conoce el valor del suelo, se calcula prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año;

- el valor catastral, excluyendo la parte correspondiente al suelo. Puede ver este valor en el recibo del IBI.

Según la Agencia Tributaria, en el ejercicio 2019, el gasto medio declarado de amortización del inmueble fue de 1.616 euros. Otra partida es la amortización de los muebles, que solo declararon el 15% de los arrendadores que aplicaron la amortización del inmueble, por un valor medio de 534 euros.

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Hacienda penalizaba a herederos y donatarios

Pero Hacienda mantenía un criterio distinto para el caso en que el inmueble arrendado procediera de una herencia o de una donación. Entendía que el heredero o donatario arrendador no había satisfecho ningún “coste de adquisición” o más precisamente que en esos casos el coste de adquisición del inmueble se limitaba a los gastos e impuestos que el propietario hubiera debido pagar al recibir la herencia o la donación.

El efecto de esa interpretación es que la amortización se calculaba con el 3% del valor catastral. Este valor catastral suele ser inferior al valor de adquisición de los inmuebles, por lo que el importe de los gastos deducibles por amortización era inferior en los casos de inmuebles alquilados procedentes de herencias o donaciones, respecto de los inmuebles alquilados que habían sido comprados a precio de mercado.

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Sí existe un valor de adquisición del inmueble heredado

Una reciente sentencia del Tribunal Supremo (de 15/9/2021) corrige este criterio de Hacienda. Establece que en el caso de inmuebles recibidos en herencia o en donación, existe un