Buena noticia para inmuebles alquilados procedentes de herencias o donaciones
En los inmuebles arrendados por personas físicas el arrendador debe tributar en el IRPF por los ingresos netos obtenidos. Esos ingresos netos resultan de tomar los ingresos por las rentas del alquiler (y otros conceptos asimilados a la renta, como diversos gastos que pague el inquilino al arrendador) y restarles una serie de gastos deducibles.
Entre los gastos deducibles está el de la amortización del inmueble alquilado.
Esta amortización se cuantifica aplicando el porcentaje del 3% sobre el mayor de los siguientes valores:
- el coste de adquisición satisfecho del inmueble, que incluye el precio pagado y todos los gastos y tributos de la compra, y las cantidades invertidas en la ampliación o mejora del inmueble, pero excluye el valor del suelo. Y si no conoce el valor del suelo, se calcula prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año;
- el valor catastral, excluyendo la parte correspondiente al suelo. Puede ver este valor en el recibo del IBI.
Según la Agencia Tributaria, en el ejercicio 2019, el gasto medio declarado de amortización del inmueble fue de 1.616 euros. Otra partida es la amortización de los muebles, que solo declararon el 15% de los arrendadores que aplicaron la amortización del inmueble, por un valor medio de 534 euros.
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Pero Hacienda mantenía un criterio distinto para el caso en que el inmueble arrendado procediera de una herencia o de una donación. Entendía que el heredero o donatario arrendador no había satisfecho ningún “coste de adquisición” o más precisamente que en esos casos el coste de adquisición del inmueble se limitaba a los gastos e impuestos que el propietario hubiera debido pagar al recibir la herencia o la donación.
El efecto de esa interpretación es que la amortización se calculaba con el 3% del valor catastral. Este valor catastral suele ser inferior al valor de adquisición de los inmuebles, por lo que el importe de los gastos deducibles por amortización era inferior en los casos de inmuebles alquilados procedentes de herencias o donaciones, respecto de los inmuebles alquilados que habían sido comprados a precio de mercado.
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Sí existe un valor de adquisición del inmueble heredado
Una reciente sentencia del Tribunal Supremo (de 15/9/2021) corrige este criterio de Hacienda. Establece que en el caso de inmuebles recibidos en herencia o en donación, existe un
Buena noticia para inmuebles alquilados procedentes de herencias o donaciones
En los inmuebles arrendados por personas físicas el arrendador debe tributar en el IRPF por los ingresos netos obtenidos. Esos ingresos netos resultan de tomar los ingresos por las rentas del alquiler (y otros conceptos asimilados a la renta, como diversos gastos que pague el inquilino al arrendador) y restarles una serie de gastos deducibles.
Entre los gastos deducibles está el de la amortización del inmueble alquilado.
Esta amortización se cuantifica aplicando el porcentaje del 3% sobre el mayor de los siguientes valores:
- el coste de adquisición satisfecho del inmueble, que incluye el precio pagado y todos los gastos y tributos de la compra, y las cantidades invertidas en la ampliación o mejora del inmueble, pero excluye el valor del suelo. Y si no conoce el valor del suelo, se calcula prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año;
- el valor catastral, excluyendo la parte correspondiente al suelo. Puede ver este valor en el recibo del IBI.
Según la Agencia Tributaria, en el ejercicio 2019, el gasto medio declarado de amortización del inmueble fue de 1.616 euros. Otra partida es la amortización de los muebles, que solo declararon el 15% de los arrendadores que aplicaron la amortización del inmueble, por un valor medio de 534 euros.
Cómo declarar el alquiler en el IRPF.
Cuánto paga un hijo por heredar: caso práctico.
Hacienda penalizaba a herederos y donatarios
Pero Hacienda mantenía un criterio distinto para el caso en que el inmueble arrendado procediera de una herencia o de una donación. Entendía que el heredero o donatario arrendador no había satisfecho ningún “coste de adquisición” o más precisamente que en esos casos el coste de adquisición del inmueble se limitaba a los gastos e impuestos que el propietario hubiera debido pagar al recibir la herencia o la donación.
El efecto de esa interpretación es que la amortización se calculaba con el 3% del valor catastral. Este valor catastral suele ser inferior al valor de adquisición de los inmuebles, por lo que el importe de los gastos deducibles por amortización era inferior en los casos de inmuebles alquilados procedentes de herencias o donaciones, respecto de los inmuebles alquilados que habían sido comprados a precio de mercado.
Máximo ahorro en herencias con inmuebles.
Vea el nuevo valor de referencia que se aplicará para Sucesiones.
Sí existe un valor de adquisición del inmueble heredado
Una reciente sentencia del Tribunal Supremo (de 15/9/2021) corrige este criterio de Hacienda. Establece que en el caso de inmuebles recibidos en herencia o en donación, existe un valor de adquisición que es el que se declaró en su momento para el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Ese valor del inmueble puede ser tomado como base del cálculo de la amortización, si es superior al valor catastral (será el caso más frecuente).
El objetivo de la amortización es tener en cuenta la depreciación material -efectiva- que sufre año a año un inmueble, que resulta un gasto para el arrendador. No tiene sentido a ojos del Supremo que se aplique una “amortización” a los solos gastos o impuestos de la adquisición. Lo que se amortiza, lo que se desgasta, es el valor del inmueble, con independencia de que el arrendador lo haya adquirido por compra o por herencia o donación. El inmueble se desgasta igual aunque usted lo haya recibido en herencia en lugar de comprarlo. El IRPF no tiene como finalidad gravarle el hecho de haber incorporado “gratis” un inmueble a su patrimonio. Eso ya lo grava el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. El IRPF grava las rentas que cada año percibe la persona, y de esas rentas hay que deducir el gasto de depreciación del inmueble (la amortización).
En consecuencia, si usted tiene un inmueble procedente de una herencia o de una donación y lo tiene alquilado, a la hora de preparar su declaración del IRPF como arrendador y calcular el gasto deducible por amortización, podrá aplicar ese 3% sobre el valor declarado del inmueble. Es decir, sobre el valor que declaró en el ISD o, en su caso, el valor que Hacienda comprobara en aquel momento. Esto provocará que el gasto de amortización a deducir sea más alto del que venían aplicando hasta ahora los arrendadores que hubieran recibido el inmueble en herencia o donación.
La sentencia del Supremo establece la siguiente doctrina referida a los rendimientos de capital inmobiliario en el IRPF: "para calcular la determinación del rendimiento neto se deducirán las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen, y tratándose de inmuebles adquiridos a título gratuito en el coste de adquisición satisfecho está incluido el valor del bien adquirido en aplicación de las normas sobre Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o su valor comprobado en estos gravámenes".
