Alquiler como actividad económica, ventaja al heredar

Herencia de alquileres como actividad económica. ¿Qué ventajas tiene?

Una persona que posea varios inmuebles en alquiler tiene la posibilidad de tributar en su IRPF como una actividad económica, lo que en determinados casos puede ser beneficioso, si cumple los requisitos. Un impacto fiscal de esa opción tiene que ver con la transmisión de esos inmuebles alquilados tras el fallecimiento del titular.

Veamos la repercusión que tiene calificar los arrendamientos de inmuebles como actividad económica en el Impuesto sobre Sucesiones (ISD). Esa calificación permite aplicar reducciones autonómicas por transmisión de empresa/actividad. Repasamos los requisitos, el efecto en la base imponible y un ejemplo comparativo con cifras ilustrativas en Cataluña y Madrid.

Cuando la actividad de arrendamiento de inmuebles del causante se configura jurídicamente como una actividad económica (y no como mera tenencia pasiva de inmuebles), en el Impuesto de Sucesiones (ISD) los inmuebles afectos pueden acogerse a la reducción por adquisición de empresa individual, negocio profesional o participaciones. Esta reducción es, como mínimo, la prevista en la normativa estatal y, en muchas Comunidades Autónomas se amplía como veremos. En cambio, si los arrendamientos no tienen la condición de actividad económica, la transmisión se trata como mera adquisición de bienes no afectos, sin derecho a dicha reducción. El heredero debe valorar los inmuebles y tributar por ellos.

Requisitos para considerar los arrendamientos como actividad económica a efectos del ISD

La finalidad de estos beneficios fiscales es facilitar el mantenimiento de actividades económicas, para evitar que el fallecimiento del titular sea causa de que un negocio o actividad se extinga. Es algo que promueve la UE y los Estados. Para aplicar la reducción autonómica por transmisión de una empresa o actividad de arrendamiento de inmuebles hay que cumplir unos requisitos que afectan a distintos aspectos.

• Requisito material específico del arrendamiento:

• El arrendamiento de inmuebles se considera actividad económica si existe una ordenación por cuenta propia de medios de producción y recursos humanos con al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa dedicada a la gestión de la actividad de arrendamiento. La externalización a una agencia o la dedicación personal del titular, sin empleado a jornada completa, no es suficiente. Este empleado puede ser una comunera-heredera en ciertas circunstancias.

 

• Requisitos personales y de principalidad, en caso de empresa individual:
• La persona que fallece (el causante) debía ejercer efectivamente la actividad de forma habitual y directa.
• La actividad debía constituir, con carácter general, su principal fuente de renta (interpretada como más del 50% de su renta neta), salvo matizaciones de cada régimen autonómico o supuestos de participaciones.
• Los activos (inmuebles) deben estar afectos a la actividad. Solo los bienes necesarios se benefician de la reducción.

 

• Mantenimiento y continuidad por los adquirentes:
• Los herederos deben mantener la adquisición y los requisitos de continuidad de la actividad durante el plazo de mantenimiento exigido. En principio es de 5 años desde el fallecimiento, salvo fallecimiento del adquirente u otros supuestos previstos por la normativa autonómica.
• No pueden realizarse actos de disposición u operaciones que minoren sustancialmente el valor de la empresa o la afectación de activos durante ese periodo, salvo en los supuestos permitidos.

 

• Caso de participaciones en entidades:
• En el caso de que el arrendamiento se realizara a través de una sociedad, la reducción exige que la entidad no sea meramente patrimonial (más del 50% de activos afectos a actividad económica), que el causante ejerciera funciones de dirección y percibiera por ello remuneraciones que representaran un porcentaje relevante de su renta (habitualmente más del 50%), además del mantenimiento.

Estas condiciones deben probarse con documentación laboral, contable y censal: contrato y nóminas del empleado, alta en actividad, libros, afectación de inmuebles, etc.

Impacto fiscal en la base imponible y reducciones autonómicas

La reducción se aplica sobre el valor neto de la empresa o de los activos afectos que se adquieren por herencia: es la valoración de inmuebles afectos menos las deudas directamente vinculadas a la actividad. Los bienes no afectos no se benefician. Si la afectación es parcial, la reducción se aplica proporcionalmente a la parte afecta.

• Cuantía de la reducción:
• Normativa estatal: reducción mínima del 95% del valor de la empresa/activos afectos.
• Mejora autonómica: algunas CCAA elevan esa reducción (por ejemplo, Madrid suele reconocer una reducción del 99% para empresa individual/participaciones que cumplen requisitos). Cataluña mantiene, en términos generales, la reducción del 95% con condiciones y plazos de mantenimiento equiparables.

 

Respecto a otras reducciones y mínimos, la reducción por empresa/actividad se aplica antes de las reducciones por parentesco u otros beneficios autonómicos, reduciendo significativamente la base imponible sobre la que se aplicará, después, la tarifa y los coeficientes multiplicadores por parentesco y patrimonio preexistente.

Las CCAA pueden acumular, además, otras bonificaciones en cuota de carácter general. Es el caso de Madrid que mantiene una bonificación del 99% en cuota para grupos I y II. Esto hace que el efecto de la reducción empresarial en ese territorio concreto sea limitado (porque ya se beneficia de otros beneficios fiscales), pero sigue siendo clave en donaciones y en aquellas CCAA que no tienen bonificaciones amplias.

Ejemplo práctico de tributación con cálculos ilustrativos

Partimos de un caso práctico.

• El causante es una persona física residente en España, con una cartera de inmuebles arrendados valorada en 2.000.000 €. Tiene una deuda hipotecaria afectada de 500.000 €. Valor neto afecto potencial: 1.500.000 €.
• El heredero es el hijo, mayor de 21 años, sin patrimonio preexistente relevante. Ahora no se consideran otras partidas de la herencia.
• Cataluña: reducción por empresa/actividad del 95%. Reducción por parentesco (ilustrativa) de 100.000 €. Tarifa efectiva aproximada representativa para una base de 1,4 millones: 15% (aprox.) a efectos meramente ilustrativos.
• Madrid: reducción por empresa/actividad del 99% y, adicionalmente, bonificación general en cuota del 99% para descendientes, lo que condiciona el resultado final.

Escenario A: los arrendamientos NO son actividad económica

• No hay reducción empresarial. Base de los bienes: 2.000.000 − 500.000 = 1.500.000 €
• Cataluña:
• Base previa a parentesco: 1.500.000
• Menos reducción por parentesco: 100.000
• Base liquidable: 1.400.000
• Cuota ilustrativa (15%): 210.000 €

 

• Madrid:
• Base liquidable similar (1.400.000), cuota teórica según tarifa autonómica y coeficientes.
• Bonificación general en cuota del 99% para descendientes: la cuota efectiva se reduce prácticamente a un 1% de la cuota teórica.

 

Escenario B: los arrendamientos SÍ son actividad económica

• Valor neto afecto: 1.500.000 €
• Cataluña (reducción 95%):
• Reducción empresa: 1.500.000 × 95% = 1.425.000
• Base tras reducción empresa: 75.000
• Menos reducción por parentesco: 100.000
• Base liquidable: 0 €
• Cuota: 0 €

 

• Madrid (reducción 99% + bonificación en cuota):
• Reducción empresa: 1.500.000 × 99% = 1.485.000
• Base tras reducción empresa: 15.000
• Menos reducción por parentesco: 100.000
• Base liquidable: 0 €
• Cuota: 0 € (además, seguiría existiendo la bonificación general en cuota).