¿Se puede revocar una donación de un inmueble?
Sí, es posible revocar una donación de un inmueble, pero solo en circunstancias excepcionales. Según el Código Civil español, una donación puede ser anulada por ingratitud del donatario. Este término se refiere a situaciones en las que el receptor de la donación actúa de manera que ofende gravemente al donante, como en el caso de delitos o comportamientos inapropiados. En este artículo, explicamos cómo funciona la revocación de una donación, las condiciones legales que deben cumplirse y un ejemplo real sobre el tema.
Dona una vivienda y luego lo revoca por ingratitud
Es posible donar en vida un inmueble a un pariente e incluso a un no pariente. La donación debe hacerse en escritura pública. En principio, una donación de un inmueble hecha en escritura pública por un donante en plenitud de facultades mentales es irrevocable y permite al donatario inscribir a su nombre la casa en el Registro de la propiedad.
Habrá que liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, a pagar por el que recibe la donación con base en el valor de referencia que tenga ese inmueble (se puede consultar), y el Impuesto sobre la Renta del donante por la ganancia patrimonial que se ponga de manifiesto en la donación, calculada por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión.
Entre parientes, la donación en vida puede interesar fiscalmente respecto de la herencia, en función de la normativa autonómica sobre el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Lo importante es tener las ideas claras antes de hacer una donación, porque hay poco margen para arrepentirse luego.
Veamos un caso en el que el donante quiso luego deshacer la donación.
¿Qué dice el Código Civil sobre la revocación de una donación?
La revocación de una donación por ingratitud está contemplada en el artículo 648 del Código Civil. Este artículo establece que el donante puede solicitar la anulación de una donación si el donatario comete un delito contra su persona, honor o bienes. Aunque no sea necesario que haya una sentencia penal, el comportamiento del donatario debe ser ofensivo y delictivo.
Las causas de ingratitud incluyen situaciones como:
-
Cometer delitos contra el donante (en un sentido amplio).
-
Implicar al donante en delitos falsos.
-
Negar alimentos al donante cuando corresponde.
En el caso de un piso donado donde el donante se había guardado el usufructo vitalicio, si el donatario cambia las cerraduras de la propiedad sin consentimiento, puede considerarse una falta grave de respeto que justifique la revocación de la donación.
Ejemplo real de revocación de una donación
Un caso reciente involucró a un hombre llamado Julio, quien a los 85 años de edad decidió donar su vivienda a un amigo en 2015, conservando para sí mismo el usufructo vitalicio. Sin embargo, meses después, estando Julio en la residencia, el amigo cambió las cerraduras de la vivienda y evitó que la familia de Julio tuviera acceso a la propiedad. Ante este comportamiento, Julio inició un proceso legal para revocar la donación.
El Tribunal Supremo sentenció a favor de Julio (STS 19/6/2025), considerando el acto de cambiar las cerraduras como un comportamiento inusitado y ofensivo, que fue sancionado como delito de coacciones. De acuerdo con el artículo 648 del Código Civil, se entendió que este acto justificaba la revocación de la donación por causa de ingratitud.
Vea otro caso de revocación de donación.
¿Cómo puedo revocar una donación de un inmueble?
Si consideras que el donatario ha actuado de manera ingrata, puedes iniciar un proceso judicial para solicitar la revocación de la donación. Es importante contar con pruebas que demuestren un comportamiento ofensivo o delictivo. En general, para que la revocación sea aceptada, debe ser un acto que afecte gravemente al donante.
Hay sentencias que admiten la revocación de una donación a una hija que propinó una bofetada al padre e insultos e injurias graves a la madre. Y cuando hubo apropiaciones indebidas de dinero del donante, o cortes de suministros al donante. Otras lo denegaron al no probarse que hubiera un maltrato ni denegación de alimentos al donante.
Para proceder con la revocación de una donación, es recomendable:
-
Consultar con un abogado especializado en derecho civil.
-
Reunir pruebas de la ingratitud o conducta del donatario.
-
Presentar una demanda en los tribunales competentes.
Conclusión
Revocar una donación de un inmueble es posible, pero debe basarse en causas legales claras, como la ingratitud del donatario. Si se demuestra que el donatario ha cometido un delito contra el donante, como un acto de violación de derechos o una actitud ofensiva, el donante puede solicitar la anulación de la donación en los tribunales. Como siempre, es esencial contar con el asesoramiento legal adecuado para proceder correctamente.
