Cómo declarar el gasto de amortización en alquileres
La amortización del inmueble es otro de los gastos deducibles en alquiler. La amortización es la pérdida de valor del inmueble por el uso y se deduce como gasto. No todos los arrendadores deducen en IRPF el gasto de amortización. Cada año son más los arrendadores que aplican la amortización, pero no son todos. En el ejercicio 2023 (último dato publicado por Hacienda), la aplicaron 2.314.920 contribuyentes, de los 3,1 millones que declararon ingresos de alquiler. El gasto medio por amortización fue de 1.713 euros.
Como se ve, no es un gasto pequeño y debe saber que aunque ahora no la descuente de sus ingresos del alquiler, cuando venda el inmueble tendrá que restar la amortización del valor de adquisición, por lo que aumentará la ganancia patrimonial (o disminuirá la posible pérdida, en su caso); es decir, su usted olvida este gasto, sepa que Hacienda no lo hace cuando juega en su beneficio.
Atención: también cabe la amortización de los muebles o electrodomésticos que incluya el alquiler o que compre el arrendador para la casa alquilada. Si son elementos que van a durar más de un año, su compra no se deduce como gasto íntegro en el ejercicio en que se realice, sino que dan derecho a una amortización anual del 10% de su valor.
Vamos a ver cómo se declara la amortización con un ejemplo.
Si el inmueble no estuvo alquilado todo el año sólo podrá computar la amortización de los meses del alquiler.
En concepto de amortización puede deducir el 3% sobre el mayor de los siguientes valores:
- el valor catastral, excluyendo la parte correspondiente al suelo, es decir teniendo en cuenta solo el valor de la construcción que aparece en el IBI.
- el coste de adquisición, que incluye el precio pagado y todos los gastos y tributos de la compra, y las cantidades invertidas en la ampliación o mejora del inmueble, pero excluye el valor del suelo. Los gastos asociados a la constitución de la hipoteca con la que se financió la vivienda, satisfechos por el arrendador, constituirán un mayor valor de adquisición del inmueble. El Tribunal Supremo determinó que en los supuestos de adquisición del inmueble por herencia o por donación, el coste de adquisición satisfecho debe comprender el valor del propio inmueble declarado en el Impuesto de sucesiones y donaciones.
¿Valor del suelo y valor de construcción?
Si en la escritura de adquisición del inmueble no se precisa la parte de valor que corresponde al suelo y la que corresponde a la construcción (no es habitual ponerlo), a efectos del cálculo de la amortización se utilizará el mismo porcentaje que sí puede calcularse con el valor catastral. Porque si consulta el valor catastral podrá ver que está desglosado: hay que calcular qué parte corresponde a la construcción (qué porcentaje del valor total), y luego aplicar ese porcentaje al coste de adquisición.
Veamos un ejemplo de cálculo de otro caso real que llegó a los juzgados:
En la escritura de compraventa resulta un valor de adquisición de 422.000 euros al que se suman gastos de 4.220 euros y 461,77 euros de ITP y Notario. La suma de 426.681,77 euros es un importe superior al valor catastral de 189.074,53 euros. Siendo el valor de construcción, conforme al recibo del IBI, de 106.120,42 euros, resulta un porcentaje del 56,13%, sobre el que es de aplicación el 3% de amortización. Aplicamos este porcentaje del 56,13% a los 426.681,77 euros y el importe amortizable sería de 239.496,48 euros x 3/100 = 7.184,89 euros.
Cómo se pone el gasto de amortización en IRPF
Para explicarlo seguimos con el ejemplo de cómo declarar los alquileres de inmuebles en IRPF.
Para computar la amortización en la declaración, tras pinchar en la casilla correspondiente aparecerá una nueva ventana en la que lo primero que tiene que hacer es decir si la adquisición fue onerosa (compra), o gratuita, es decir proviene de una herencia o donación. Si una parte del inmueble la adquirió a título oneroso y otra a título lucrativo deberá marcar las dos casillas.
Después indicará la fecha de adquisición que puede encontrar en la escritura de compraventa o donación y si lo heredó, entonces debe poner la fecha de fallecimiento del causante, que constará en la escritura de aceptación de herencia. Si ha transmitido el inmueble en 2023 debe poner la fecha de la venta o de la donación.
Después debe indicar el valor catastral y en la casilla siguiente el valor de la construcción, que correspondan a su porcentaje de propiedad. En el caso del ejemplo, 46.368 euros (92.736 x 50%) de valor catastral y de valor de la construcción debe poner 34.776 euros (69.552 x 50%). El porcentaje que representa el valor de la construcción lo calcula Renta Web, 75% en el caso del ejemplo.
El importe de adquisición del inmueble y sus mejoras
En importe de adquisición hay que poner, el coste de adquisición que corresponde a su porcentaje de propiedad. En el ejemplo serían 90.000 euros (180.000 x 50%). También hay que poner el importe de los gastos y tributos que correspondan a la adquisición del inmueble satisfechos por el adquiriente, que en el ejemplo son 9.500 euros (19.000 x 50%).
El programa también le pide el importe de las mejoras realizadas en ejercicios anteriores y el de las mejoras realizadas en 2023 para las que también le pedirá los días de amortización, que corresponden a los días del alquiler en 2023. En general la mejora afecta a la construcción por lo que no se excluirá de la misma la parte que corresponde al suelo. Los datos relativos al NIF de quien realizó la obra o servicio y la fecha de realización de la mejora son de cumplimentación voluntaria.
En el ejemplo, el coste de adquisición asciende a 74.625 euros ((90.000 + 9.500) x 75%) y es más alto que el valor catastral (34.776 euros), por tanto, Renta Web calculará la amortización sobre los 74.625 euros, siendo el gasto deducible por amortización de 1.686,73 (74.625 x 3% x 275 días de alquiler/ 365 días).
- Si alquila con muebles o con electrodomésticos, o los compra e incluye posteriormente en el piso alquilado, podrá descontar como amortización un 10% anual de su valor, inclúyalo en el apartado “Amortización de los bienes muebles cedidos con el inmueble”.
