La diferencia entre valor y precio de un inmueble
El precio de un inmueble es lo que el comprador paga o está dispuesto a pagar por él. Los precios reales se conocen cuando se cierran las compras, no antes.
El valor es distinto del precio y, como dice el refrán, solo los confunde el necio.
Piense en una subasta: un comprador encaprichado puede terminar comprando un objeto por un precio diez veces superior al que salió de partida. El precio pagado sería el que se acuerde al final, pero ¿es ese el valor del bien adquirido? Seguramente no.
¿Existe un valor razonable para un inmueble? Nos referimos a algo más “objetivo”, que pueda servir de criterio para saber si hemos hecho una “buena compra”. Es claro que no hay UN valor unívoco admitido por todos, que figure en una tabla mágica. Siempre hay un punto relativo en el valor que unos y otros dan a un bien. Pero nosotros utilizamos una aproximación de ese “valor razonable”. Se basa en el precio que pagaría un inversor informado si actuara con criterios de rentabilidad de la inversión.
Vea los precios para barrios de Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia.
Por su parte, Hacienda da un valor a cada inmueble a efectos del ITP y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Vea el Webinar de OCU sobre la vivienda.
Qué rentabilidad cabe esperar de una vivienda
La rentabilidad de un inmueble a largo plazo viene básicamente por los alquileres. También por una posible revalorización del inmueble en el mercado, pero ese es un factor difícil de ponderar y no lo contemplamos ahora a estos efectos.
El inversor tiene X dinero y busca dónde invertirlo para obtener la mayor rentabilidad posible, asumiendo un determinado nivel de riesgo. Para ello compara distintas inversiones, sin riesgo y con riesgo.
Por un lado, puede invertir sin (casi) riesgo en obligaciones del Estado a 10 años. En este momento ofrecen una rentabilidad de en torno al 4%.
Para decidir comprar una vivienda como inversión, debemos esperar una rentabilidad muy superior al 4% para que compense asumir el riesgo que corremos. ¿Cuál es el riesgo del alquiler en estos momentos? La legislación en España es laxa con los incumplimientos del inquilino, en lo que se refiere a las posibilidades reales de recuperar las rentas que puedan quedarse sin pagar y recuperar la vivienda en esos casos de impago. Además, se contempla la posibilidad del control de las rentas de alquiler, que hace recaer en el propietario el peso de los mayores costes ligados a la inflación actual.
Por ese motivo, en estos momentos estimamos que la “prima de riesgo” que conlleva el alquiler de una vivienda se sitúa en un 5%, una cifra más elevada que la que considerábamos hasta ahora.
Esto quiere decir que para que interese invertir en una vivienda, los alquileres que percibamos deben poder suponer una rentabilidad anual media de al menos el 9%. Ese 9% viene de sumar el 4% que ya dan las obligaciones del Estado sin riesgo, a la prima del 5% que estimamos mínima para asumir el riesgo especial que corre un propietario de una vivienda en alquiler.
Conociendo cuánto se obtiene por alquiler de un piso tipo, y cuál es la rentabilidad mínima que el inversor espera de esa compra para que le compense hacerla, el inversor hace cálculos para saber a qué precio debe comprar si quiere lograr esa rentabilidad. Así se llega al “valor razonable”.
Cuanta mayor sea la rentabilidad que espera de una inversión, menor debe ser el precio de compra.
Al subir la rentabilidad de las obligaciones del Estado (a consecuencia de las subidas de tipos oficiales del dinero, decididas por los bancos centrales para combatir la inflación) y al subir el riesgo que asume el propietario de viviendas ahora, la consecuencia es que baja el valor razonable de las viviendas.
Desgraciadamente, eso no se refleja de modo inmediato en los precios. Muchos compradores pagan precios que están muy por encima de los valores razonables.
El comparador de barrios de OCU inmobiliario
Hacemos el seguimiento de los precios de mercado (de venta y alquiler) y de los valores razonables de 260 barrios de Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia. Todos los cálculos son para viviendas tipo de unos 90 m2, de segunda mano, con ascensor y en buen estado.
En estos momentos, con los datos actuales, encontramos que prácticamente todos los barrios analizados tienen un precio de venta muy superior a los valores razonables, por lo que el consejo para un inversor sería de no comprar sino vender.
Veamos unos ejemplos:
El barrio de Les Corts, en Barcelona, tiene un precio medio de venta de unos 365.000 euros, mientras que su valor razonable es de unos 162.000 euros.
El barrio de Sants tiene un precio medio de 340.000 euros, mientras que el valor razonable, atendiendo a la rentabilidad esperada por alquileres, es de 152.000 euros.
En Madrid, el precio medio para ese tipo de vivienda en Aluche es de unos 220.000 euros, mientras que el valor razonable no llega a los 80.000 euros.
En el madrileño barrio de Cuatro Caminos, el precio medio de venta es de unos 411.000 euros mientras que el valor razonable es de 145.000 euros.
¿Esto supone que no hay que comprar pisos?
Recordemos que hablamos de la inversión en vivienda. La compra para uso propio tiene en cuenta otras consideraciones más personales, aunque nunca hay que perder de vista nuestra capacidad de pago real, a la hora de comprar y endeudarnos con una hipoteca.
Incluso como inversor, es posible que usted encuentre oportunidades de compra por precios inferiores. O que, en determinados casos, una zona pueda revalorizarse más por causas diversas. O simplemente, que haya un número elevado de compradores que decidan comprar a los precios actuales, sin importarles el valor razonable. Lo que puede hacer que los precios se mantengan en niveles altos durante un tiempo.
Por ejemplo, en este momento hay poca oferta de casas nuevas en España y la demanda es superior. Por otro lado, hay demanda de vivienda de compradores con dinero, buena parte de ellos provenientes del extranjero.
Por tanto, es posible comprar por un precio superior al valor razonable y obtener buenos resultados. Pero no es el caso más general, y nosotros basamos nuestros análisis en la prudencia. No porque mucha gente esté comprando ahora a un precio elevado vamos a dar el consejo de comprar a esos precios.
Qué información tenemos sobre los precios de los inmuebles
Técnicamente, el precio de mercado es el precio al que podría venderse el inmueble , mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal para negociar la venta.
En la práctica, las "condicions de mercado" no son siempre las mismas: hay vendedores que tienen más prisa por vender, o compradores con más poder de negociación, o zonas con escasa demanda, etc., lo que hace posible que dos pisos similares se vendan por precios muy diferentes.
A “toro pasado”, tanto los notarios como los registradores de la propiedad publican datos estadísticos de precios de las compraventas en un periodo determinado. Por su parte, el INE y el Ministerio de Transportes elaboran también unas estadísticas sobre el precio de la vivienda. La del INE se apoya en un índice y la del Ministerio en el precio medio de venta por metro cuadrado. Todas son fruto de cálculos estadísticos que ofrecen información sobre la evolución de los precios medios en un ámbito geográfico concreto: el país, la comunidad autónoma, una provincia, una ciudad.
También puede ver información sobre los precios por barrios en nuestro selector de inmuebles.
Además, los grandes portales inmobiliarios como Fotocasa e Idealista utilizan los cientos de miles de anuncios que se publican en sus webs para hacer informes sobre la evolución de los precios. Aquí se trata de precios solicitados por el vendedor. No son precios de cierre de la operación, que en España suelen ser algo más bajos tras la negociación entre las partes. ¿Cuánto más bajos? Depende de la relación en cada momento y lugar entre la oferta y la demanda: si hay exceso de oferta, el margen de negociación a la baja es superior, y a la inversa.
Las sociedades de tasación también hacen estimaciones del precio de las viviendas, normalmente en el contexto de la solicitud de hipotecas. Las más grandes (Tinsa, Sociedad de tasación) publican información propia sobre la evolución de los precios de tasación.
A modo orientativo, existen aplicaciones que ofrecen una valoración estimativa de las viviendas, de algunos bancos o de aseguradoras.
