Más población y hogares, el impacto en la vivienda
Hay dinamismo laboral y demográfico en las grandes ciudades: gente que se traslada allí desde otras partes del país y desde el extranjero para trabajar. Y no existe oferta suficiente de casas. Ni de casas nuevas ni de casas en alquiler.
Según el INE, el incremento anual de población en España de edad igual o superior a 25 años fue de 426.000 personas hasta junio de 2023. En ese mismo periodo se sumaron 589.000 nuevos ocupados al mercado laboral. En número de hogares el incremento anual fue de 275.000.
Frente a ello, el número de casas nuevas terminadas en 12 meses fue de 89.000.
Provocan subidas de precios
La consecuencia es la subida de precios a la que asistimos desde el fin de la pandemia. La tabla muestra datos de variación del precio de oferta del portal Idealista, un indicador del mercado. El eje mediterráneo lidera las subidas de precios en alquiler y venta. Según el INE, el Índice de Precios de la Vivienda subió un 3,6% anual en el segundo trimestre de 2023. La vivienda nueva subió un 7,7%, ya hemos visto que la oferta de nueva es muy escasa. El Índice subió más en Andalucía y Canarias (4,5%) que en Madrid (4,1%) o Valencia (3,5%).
La estadística del Ministerio encargado de vivienda cifra la subida el precio medio de la vivienda en un 3% en el segundo trimestre de 2023. Pero hay bajadas en provincias como Salamanca, Valladolid, Ciudad Real, Cuenca, Badajoz, Lérida y Tarragona.
La vivienda usada subió de media en España un 2,9% anual mientras que la vivienda nueva se encareció un 5,6% en los últimos doce meses. Destaca la provincia de Málaga con una subida del precio de la vivienda nueva del 14% en un año.
| VARIACIÓN ANUAL DEL PRECIO DE VIVIENDA |
| Ciudad |
Venta |
Alquiler |
| Alicante |
15,1% |
22,4% |
| Valencia |
12,5% |
22,4% |
| Málaga |
13,7% |
20,2% |
| Palma de Mallorca |
13,2% |
20,0% |
| Barcelona |
1,7% |
16,1% |
| Granada |
2,4% |
11,6% |
| Madrid |
3,1% |
10,9% |
| Girona |
4,8% |
10,4% |
| La Coruña |
3,6% |
9,8% |
| Las Palmas |
2,5% |
9,5% |
| Sevilla |
5,6% |
7,8% |
| Cádiz |
7,1% |
7,6% |
| Vigo |
1,1% |
6,5% |
| Bilbao |
2,9% |
4,6% |
| Zaragoza |
4,8% |
4,5% |
| Valladolid |
1,5% |
2,8% |
| Variación anual por ciudades a agosto de 2023, en precios de oferta del portal Idealista. |
Variación del alquiler en 2 años, por ciudades
Fuente: Idealista. Agosto 2021 / agosto 2023.
Los tipos de interés siguen al alza
No ha terminado la fase de subida de tipos oficiales del dinero porque aún no se ha doblegado a la inflación. En agosto de 2023 el IPC fue del 2,6% en España, del 6,1% en Alemania y el 5,3% en la Zona Euro. Pero el dato adelantado de España muestra un incremento de precios del 3,5% en septiembre.
- Euribor agosto 2023: 4,073%
- Tipo oficial Zona euro septiembre 2023: 4,50%
- Tipo oficial EEUU y Gran Bretaña: 5,25%
El agudo encarecimiento de las hipotecas (vea las mejores hipotecas) atenaza a nuevos contratantes y a quienes siguen pagando una a tipo variable. En julio de 2023 el número de hipotecas sobre viviendas cayó en España un 26% anual, según los notarios.
Las ventas de casas bajaron menos, un 10,5% en julio según el INE y un 18% según lo notarios. Un número importante de compras se hacen sin hipoteca. El comprador extranjero tiene cada vez más peso en el mercado. En datos del INE, la venta de viviendas bajó un 14,7% en Cataluña y un 16,6% en la Comunidad de Madrid. Mayor fue la caída en Galicia (-22,8%) o en Canarias (-18,2%).
EVOLUCIÓN DE LA VENTA MENSUAL DE VIVIENDAS
Fuente: INE
Los precios están sometidos a dos fuerzas contrapuestas: la subida de tipos y el encarecimiento de hipotecas debería tirar a la baja los precios. Pero parece que la escasez de oferta respecto de la demanda es más fuerte. Como los salarios son los que son, el alquiler se desvía en parte hacia la búsqueda de habitaciones, que también presentan precios hinchados.
En Estados Unidos, el tipo medio de las hipotecas superó el 7% en agosto y la venta de casas de segunda mano lleva 24 meses cayendo (-15% anual en agosto), lo que no impide que los precios suban (en torno al 3% en indicadores de julio). La mitad de los hipotecados en EEUU afrontan pagos mensuales de hipoteca de 2.000 USD y un 25% alcanzan los 3.000 USD mensuales. Los precios de oferta del alquiler sí bajaban un 1% anual en verano. El encarecimiento del crédito hace que se vendan menos casas, pero también que salgan pocas casas a la venta porque la gente se queda con lo que tiene, con una hipoteca a tipo fijo mucho más bajo que el que conseguirían ahora. Una situación muy distinta al pinchazo de la burbuja en 2007, donde la urgencia por vender y el exceso de oferta provocaron un desplome de los precios.
Evolución del precio de la vivienda libre en España y en EEUU, base 100
La crisis que no llega, pero amenaza
El repunte de la inflación unido a la guerra de Ucrania y el encarecimiento de las materias primas presagiaba una crisis económica que tarda en generalizarse. Se han visto síntomas en Alemania, Austria, Suecia o Irlanda, además de la desaceleración china, por ejemplo, pero por el momento se ha preservado el empleo. Son muchos años acumulados de exceso de liquidez y el dinero no desaparece de un día para otro. Con todo, la situación sigue siendo precaria y los fundamentales nos llevan a prever una corrección del precio de la vivienda. La misma conclusión la alcanzamos en el análisis por barrios de rentabilidad esperada por alquileres: no hay incentivo suficiente a invertir para alquilar si la renta fija te asegura ya un 3,5% anual a diez años. Hay demanda de vivienda, sí, pero persiste mucha inseguridad para el propietario, tanto para el particular como para el profesional. Motivo por el que decrece la oferta en lugar de aumentar. Las leyes económicas tienden a ser tozudas: una imposición legal artificial de precios apenas hace de dique temporal, nos guste o no.
