Qué gastos y reparaciones corresponden al propietario y cuáles al inquilino
Cuando se alquila una vivienda, una de las principales dudas del propietario es saber qué gastos debe asumir el arrendador y cuáles corresponden al inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece unas reglas generales, aunque el contrato puede concretar algunos aspectos siempre que respete los derechos que la ley reconoce al arrendatario.
La clave está en distinguir entre las obras necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, que corresponden al propietario, y los pequeños gastos derivados del uso habitual de la vivienda, que debe asumir normalmente el inquilino.
Aquí hemos explicado el Esquema del reparto de gastos en el alquiler.
Que quede claro: el arrendador no puede imponer el reparto de gastos como le plazca. Hay unos límites legales que siempre hay que respetar, y existe un margen de decisión que va a depender del contrato que se firme.
Por eso es tan importante tener una buena asistencia legal antes de alquilar y durante el contrato. Aquí, en Fincas y casas dispone de toda la información para el antes, durante y después, incluyendo los frecuentes cambios legales.
Si lo que desea es un asesoramiento legal personalizado para su situación concreta, ahora tiene a su disposición el Plan OCU Alquiler sin riesgos (tel. 900 90 75 09 para informarse).
Obligaciones del propietario en una vivienda alquilada
El arrendador debe entregar la vivienda en condiciones adecuadas para el uso pactado y mantenerla durante el alquiler en condiciones de habitabilidad. Esto implica asumir las reparaciones necesarias para conservar el inmueble, sus instalaciones y sus elementos esenciales.
Sin embargo, esta obligación tiene límites. El propietario no responde de los daños causados por un uso negligente del inquilino o por los desperfectos provocados por él, por las personas que conviven en la vivienda o por sus invitados.
Por ejemplo, si una avería se produce por un defecto de la instalación, por antigüedad o por desgaste, corresponderá normalmente al propietario. Si, por el contrario, el daño se debe a un mal uso del inquilino, será este quien deba asumir el coste.
En caso de conflicto, será fundamental poder acreditar el origen del daño. Fotografías, comunicaciones entre las partes, informes técnicos o actuaciones del seguro pueden ser determinantes para establecer quién debe hacerse cargo de la reparación.
La recomendación para cualquier propietario es sencilla: documentar el estado de la vivienda al inicio del alquiler y conservar justificantes de las reparaciones realizadas.
La principal responsabilidad del arrendador, para un alquiler "placentero"
¿Qué reparaciones debe pagar el propietario?
Como regla general, el arrendador debe asumir las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Entre ellas se incluyen, por ejemplo, problemas estructurales, averías importantes de instalaciones, humedades no causadas por el inquilino o sustituciones necesarias por antigüedad o desgaste.
La Ley de Arrendamientos Urbanos no obliga al propietario a realizar cualquier mejora que quiera el inquilino, sino únicamente las actuaciones necesarias para conservar la vivienda.
Qué gastos y reparaciones corresponden al propietario y cuáles al inquilino
Cuando se alquila una vivienda, una de las principales dudas del propietario es saber qué gastos debe asumir el arrendador y cuáles corresponden al inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece unas reglas generales, aunque el contrato puede concretar algunos aspectos siempre que respete los derechos que la ley reconoce al arrendatario.
La clave está en distinguir entre las obras necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, que corresponden al propietario, y los pequeños gastos derivados del uso habitual de la vivienda, que debe asumir normalmente el inquilino.
Aquí hemos explicado el Esquema del reparto de gastos en el alquiler.
Que quede claro: el arrendador no puede imponer el reparto de gastos como le plazca. Hay unos límites legales que siempre hay que respetar, y existe un margen de decisión que va a depender del contrato que se firme.
Por eso es tan importante tener una buena asistencia legal antes de alquilar y durante el contrato. Aquí, en Fincas y casas dispone de toda la información para el antes, durante y después, incluyendo los frecuentes cambios legales.
Si lo que desea es un asesoramiento legal personalizado para su situación concreta, ahora tiene a su disposición el Plan OCU Alquiler sin riesgos (tel. 900 90 75 09 para informarse).
Obligaciones del propietario en una vivienda alquilada
El arrendador debe entregar la vivienda en condiciones adecuadas para el uso pactado y mantenerla durante el alquiler en condiciones de habitabilidad. Esto implica asumir las reparaciones necesarias para conservar el inmueble, sus instalaciones y sus elementos esenciales.
Sin embargo, esta obligación tiene límites. El propietario no responde de los daños causados por un uso negligente del inquilino o por los desperfectos provocados por él, por las personas que conviven en la vivienda o por sus invitados.
Por ejemplo, si una avería se produce por un defecto de la instalación, por antigüedad o por desgaste, corresponderá normalmente al propietario. Si, por el contrario, el daño se debe a un mal uso del inquilino, será este quien deba asumir el coste.
En caso de conflicto, será fundamental poder acreditar el origen del daño. Fotografías, comunicaciones entre las partes, informes técnicos o actuaciones del seguro pueden ser determinantes para establecer quién debe hacerse cargo de la reparación.
La recomendación para cualquier propietario es sencilla: documentar el estado de la vivienda al inicio del alquiler y conservar justificantes de las reparaciones realizadas.
La principal responsabilidad del arrendador, para un alquiler "placentero"
¿Qué reparaciones debe pagar el propietario?
Como regla general, el arrendador debe asumir las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Entre ellas se incluyen, por ejemplo, problemas estructurales, averías importantes de instalaciones, humedades no causadas por el inquilino o sustituciones necesarias por antigüedad o desgaste.
La Ley de Arrendamientos Urbanos no obliga al propietario a realizar cualquier mejora que quiera el inquilino, sino únicamente las actuaciones necesarias para conservar la vivienda.
Existe además un límite: si la vivienda queda destruida o las obras necesarias tienen una entidad equivalente a la pérdida del inmueble (cuando el coste supera el 50 % de su valor, excluido el suelo), la obligación de reconstrucción desaparece y el contrato puede extinguirse.
Hasta dónde llega la obligación de conservar del arrendador
Gastos del alquiler: comunidad, impuestos y suministros
Los gastos no tienen todo el mismo tratamiento. Es importante distinguir entre los consumos individuales de la vivienda y los gastos generales del inmueble.
Suministros de la vivienda
Los gastos de consumo que cuentan con aparatos contadores individuales corresponden al inquilino. Es el caso habitual de electricidad, gas, agua u otros servicios cuyo consumo puede medirse directamente.
La recomendación es que el contrato indique claramente qué suministros asume cada parte y cómo debe realizarse el cambio de titularidad cuando sea necesario.
La limpieza y la pintura al final del alquiler
Comunidad de propietarios e impuestos
Como regla general, los gastos generales del inmueble, la comunidad de propietarios y los tributos que afectan a la vivienda corresponden al propietario.
No obstante, la LAU permite pactar que determinados gastos sean asumidos por el inquilino. Para que ese acuerdo sea válido debe constar por escrito en el contrato y debe indicarse el importe anual de dichos gastos en la fecha en que se firma.
En el caso del IBI, si se quiere imponer su pago al inquilino en el contrato, no es necesario precisar su importe del año anterior, pero ayuda comunicarlo.
La tasa de basuras y el IBI en los alquileres.
¿Puede el propietario cobrar el IBI y la comunidad al inquilino?
¿Quién paga la tasa de basuras en un alquiler?
La tasa de basuras genera frecuentes dudas entre propietarios e inquilinos. A diferencia de un suministro individualizado, normalmente su cobro en el municipio no depende de un consumo medido mediante contador, por lo que su tratamiento no siempre es pacífico.
Para evitar conflictos, lo más recomendable es establecer expresamente en el contrato quién asumirá este gasto.
Los tribunales han mantenido criterios diferentes cuando no existe pacto. Por ejemplo, la Audiencia Provincial de Barcelona, en una sentencia de 23 de noviembre de 2022, consideró que la tasa debía asumirla el propietario porque el contrato no había establecido expresamente que correspondiera al inquilino.
Modelo de contrato de alquiler de vivienda con distintas opciones
Las pequeñas reparaciones: qué paga el inquilino
Una de las cuestiones que más conflictos genera es determinar qué se considera una pequeña reparación.
La LAU establece que corresponden al inquilino las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda. No existe una cantidad concreta fijada por ley para determinar cuándo una reparación es “pequeña”. En caso de conflicto, los jueces valoran diferentes factores:
- el importe de la reparación;
- la antigüedad del elemento afectado;
- el tiempo que lleva el inquilino en la vivienda;
- si el daño procede del uso normal o de un defecto previo.
Son ejemplos habituales a cargo del inquilino la sustitución de bombillas, pequeños arreglos de persianas, atascos causados por un mal uso, cambios de elementos de escaso coste o reparaciones menores derivadas del uso diario.
En cambio, si se trata de una avería importante causada por la antigüedad, el desgaste natural o un defecto de la instalación, normalmente corresponderá al propietario.
Electrodomésticos, calderas y averías: ¿quién paga?
En electrodomésticos, calderas o instalaciones de la vivienda no basta con mirar el importe de la reparación. Lo importante es conocer el origen de la avería.
Si la reparación responde a la antigüedad del aparato, al desgaste normal o a un defecto de funcionamiento, será responsabilidad del propietario. Si se debe a una falta de mantenimiento imputable al inquilino o a un uso incorrecto, podrá corresponderle a este.
Los tribunales suelen analizar también la duración del alquiler. No es lo mismo que falle un aparato antiguo después de muchos años de uso que una avería que aparece poco después de la entrada del inquilino en la vivienda.
Atascos, humedades, incendios e inundaciones
En estos casos la regla general es clara: quien causa el daño debe asumirlo. El problema suele estar en determinar cuál fue la causa.
El inquilino responderá, por ejemplo, si el atasco se produce por un mal uso, si provoca daños por falta de cuidado o si una actuación suya causa filtraciones o desperfectos.
El propietario deberá hacerse cargo cuando el problema proceda de un defecto de la instalación, del mal estado de un elemento de la vivienda o de una falta de conservación.
La prueba resulta especialmente importante. Un atasco puntual puede tener una causa accidental, pero si una instalación falla repetidamente puede indicar que existe un problema previo que corresponde solucionar al propietario.
Incendios en un piso alquilado
Condena al inquilino por inundación
Reparaciones urgentes en una vivienda alquilada
Cuando surge una avería urgente, la rapidez de actuación es fundamental para evitar que el daño aumente.
Si el propietario recibe una comunicación del inquilino sobre un problema importante, lo recomendable es actuar cuanto antes, contactar con el seguro del hogar o enviar a un profesional de confianza.
El inquilino puede realizar reparaciones urgentes y reclamar posteriormente su importe cuando sean necesarias para evitar daños mayores, siempre que la situación no haya sido causada por él y haya comunicado previamente el problema al propietario, salvo que la urgencia haga imposible esperar.
Como propietario, conviene facilitar siempre un canal de comunicación claro y responder con rapidez ante incidencias relevantes.
Obras urgentes en piso alquilado
Consejos para evitar conflictos entre propietario e inquilino
Un alquiler funciona mejor cuando las obligaciones de ambas partes están claras desde el principio. Para reducir problemas:
- Incluye en el contrato un reparto claro de gastos permitido por la LAU.
- Haz un inventario del estado de la vivienda antes de entregar las llaves.
- Conserva fotografías, comunicaciones y facturas de reparaciones.
- Atiende con rapidez las averías importantes.
- No traslades al inquilino gastos que legalmente corresponden al propietario: una cláusula contraria a la ley puede ser declarada nula.
Primeros pasos para poner un piso en alquiler
