Qué garantías se pueden pedir en un alquiler
La gran mayoría de los alquileres de vivienda no genera problemas para el propietario. Pero algunos sí, y pueden ser graves. Según la encuesta de OCU sobre al alquiler, un 14% de contratos presentaron problemas de impagos. Lógico que haya que protegerse, sobre todo porque actualmente el sistema de resolución judicial de esos casos no es satisfactorio.
Si va a poner una vivienda en alquiler para uso del inquilino como vivienda habitual, el contrato de alquiler tradicional, hay que saber que no puede pedirse cualquier cosa como garantía al inquilino.
Para estos alquileres de vivienda habitual, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece unas reglas de obligado cumplimiento, cuya modificación sería nula si va en perjuicio del inquilino, según recoge el artículo 6 de la LAU. Unas tienen que ver con la duración del contrato, o con el reparto de gastos, o con la actualización anual de la renta, etc.
En cuanto a las garantías a pedir al arrendatario, está por un lado el mes de fianza legal. Es el importe de una mensualidad, que el arrendador debe depositar en el organismo previsto por la respectiva comunidad autónoma. Si no se hace puede conllevar una sanción para el arrendador. En la actualidad, todas las comunidades autónomas exigen este depósito, salvo cinco: Asturias, Navarra, La Rioja, Cantabria y Murcia.
Vea aquí dónde se deposita la fianza del alquiler.
Además, como garantía adicional, se puede pedir al inquilino que entregue un depósito por una cantidad equivalente de hasta dos meses de renta.
Tanto la fianza legal como el depósito tienen la finalidad de garantizar al arrendador el pago de la renta, el de otras cantidades asimiladas que corresponda pagar al inquilino, así como la responsabilidad por daños materiales u otros incumplimientos contractuales.
Al término del alquiler, se revisa la liquidación de pagos pendientes y el estado material de la vivienda, y se devuelve al inquilino el importe de la fianza y del depósito, minorado en las deudas o daños que haya que descontar.
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La suma máxima a pedir al comienzo del alquiler
Cuando se empieza un alquiler lo máximo que se puede pedir al inquilino es el equivalente a cuatro mensualidades: la del mes de inicio del contrato, la de la fianza legal y el depósito por una cantidad de hasta dos mensualidades.
Desde mayo de 2023 no se puede exigir al inquilino el pago de la comisión de la agencia, que corresponde pagarlo al arrendador que la haya contratado.
Tampoco pueden pedirse más mensualidades por adelantado. La renta se paga cada mes en los primeros días, según precise el contrato (normalmente en los primeros cinco o siete días del mes). La LAU dice que “En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta”.
Estos son los gastos del alquiler que no paga el arrendador.
Otras garantías del inquilino
Es posible solicitar un aval personal de quien tenga propiedades a su nombre o un aval bancario. También es posible exigir en el contrato al inquilino que suscriba una póliza de seguro que cubra la responsabilidad del inquilino: existen pólizas de hogar especiales para inquilinos donde lo más importante es cubrir la responsabilidad civil y en segundo lugar los daños que se puedan producir en el mobiliario, si el alquiler lo incluye.
La responsabilidad civil del inquilino es muy importante porque al ser el poseedor de la vivienda, hay una presunción de que los daños que pueda sufrir esta o un tercero (un vecino, la comunidad, un transeúnte) son causados por ese inquilino, salvo prueba en contrario. Piénsese en un incendio o unos daños por agua.
¿El seguro de impago de rentas?
Siempre recomendamos al arrendador que contrate un seguro de impago de rentas. Lo preferible es que lo elija bien y lo pague él. Algunas compañías utilizan unos sistemas propios de verificación de la solvencia del inquilino, sin necesidad de que este les envíe copia de sus nóminas u otra documentación, siempre que autoricen la consulta de datos personales.
Aquí está la comparativa de OCU de seguros para el arrendador.
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Respecto a la posibilidad de imponer este gasto al inquilino hay que decir que en principio no puede imponerse el pago de un gasto o prima que solo beneficie al arrendador. Ahora bien, en algún caso podría ser aceptado si no perjudica al inquilino. Por ejemplo, imagine que en lugar de pedir un depósito de dos meses de renta al inicio, se pide solo uno y además el pago de la prima de ese seguro.
No es lo mismo pedir al inquilino que pague (por ejemplo) una prima de 350 euros durante uno o dos años (o tres) del inicio del contrato, a exigírselo cada año durante los cinco o más que vaya a durar. Como es una cuestión -la de si beneficia al inquilino o le perjudica- que puede interpretarse de varias maneras, por eso preferimos que sea el arrendador quien pague el seguro de impago.
¿Imponer una cláusula penal por impago o retraso en la salida?
Este es otro punto que puede generar discusión. Se han declarado nulas aquellas cláusulas penales impuestas al inquilino que resulten claramente desproporcionadas. Pero esa “proporción” no está bien definida.
En el caso aquí comentado se declaró nula la cláusula penal que imponía el pago de una sanción equivalente a tres veces la renta, por el retraso en la entrega de la vivienda.
Por ese motivo conviene ser cauto con ese tipo de cláusulas, aunque hay quien las defienda como elemento disuasorio para el inquilino. Preferimos contar con un buen seguro de impago de rentas, que se ocupará de examinar la solvencia del inquilino y hará sus propios cálculos sobre probabilidades de incumplimiento.
