Cláusula penal nula en contrato de alquiler
Hay contratos de alquiler de vivienda que incluyen cláusulas de penalización económica para el caso en que el inquilino retrase la entrega de la casa una vez finalizado el contrato o habiendo sido condenado a desalojarla.
Los contratos de alquiler de vivienda se rigen por unas normas más estrictas que los contratos de alquiler de otros inmuebles como locales, oficinas, despachos, etc. En alquileres de usos distintos a la vivienda existe mayor margen a la negociación o a lo fijado en el contrato. En alquileres de vivienda la protección al inquilino es superior.
Debemos distinguir entre dos tipos de contratos de alquiler de vivienda:
- El suscrito por el inquilino con una empresa o profesional. Está sometido además a las leyes de protección al consumidor en lo referente, entre otras cosas, a cláusulas abusivas que el juez puede apreciar de oficio.
- El alquiler suscrito entre particulares. Aquí no se aplica la normativa de consumo, pero sí la protección que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ofrece al inquilino, que hace que determinadas cláusulas de un contrato puedan ser nulas, aunque las hayan acordado “libremente” dos particulares.
El Supremo valida la cláusula penal en alquiler de local.
Cláusulas de penalización entre particulares
En un arrendamiento de vivienda entre particulares, rige lo pactado en el contrato siempre que respete las normas obligatorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Son válidas las cláusulas que mejoren los derechos del arrendatario y nulas las que le perjudiquen (art. 6 LAU).
Modelo de contrato de alquiler de vivienda.
El mero hecho de ser propietario de una vivienda y arrendarla a una persona física no convierte al arrendador en empresario, salvo que actúe en el marco de una relación profesional. Si hubiera relación de consumo, el juez podrá apreciar de oficio la posible existencia de cláusulas abusivas en el contrato.
Entre particulares, hay que mirar en cada caso la cláusula afectada para ver si es desproporcionada y en consecuencia, si es válida o nula.
En principio, el hecho de imponer una penalización entre particulares para incentivar el cumplimiento de las obligaciones no es contrario al derecho. La LAU no contempla expresamente las llamadas cláusulas penales. Pero sí lo hace por ejemplo la Ley de Propiedad Horizontal, en el seno de las comunidades de propietarios, cuyo artículo 21 permite la imposición de “medidas disuasorias frente a la morosidad”, tales como intereses superiores al interés legal. El límite es que esas medidas no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas.
¿Es nulo imponer el pago del seguro al inquilino?
Penalizar el retraso con el triple de la renta
En el caso juzgado por la SAP Barcelona 25/11/2024 la Audiencia estimó que una cláusula penal del contrato de alquiler de vivienda entre particulares que impusiera el pago del triple de la renta por el tiempo de retraso en la devolución de la posesión era nula.
En el caso juzgado, la AP considera que la cláusula de penalización al inquilino por retraso en la entrega de la casa al término del contrato es NULA porque impone una obligación al inquilino que va más allá de las obligaciones y deberes previstos en la ley.
El contrato incluía una cláusula de penalización por retraso en la entrega de la casa por parte del inquilino: el triple de la renta diaria, más todos los gastos en que incurra el arrendador. La renta era de 720 euros al mes. El triple de esa cantidad es 2.160 €. El tiempo de ocupación no consentida de la casa fue de 14 meses y 19 días. Resultaba una suma de 31.705 euros. Al descontar los pagos que hizo el inquilino en ese tiempo, resultaba la cantidad de 22.585 euros que reclamaba el arrendador.
Afirma que se acepta que el inquilino que se retrasa en la entrega de la vivienda pague en concepto de indemnización por la ocupación del inmueble una vez extinguido el contrato, una cantidad equivalente a la que venía abonando en concepto de renta. Pero la cláusula que exige el triple de esa cantidad en un alquiler de vivienda “es claramente desproporcionada y excesiva al imponer una indemnización desproporcionadamente alta al arrendatario que no cumpla con sus obligaciones y supone un enriquecimiento injusto, sin causa legal, para el arrendador”.
La cláusula penal es nula y debe tenerse por no puesta. El inquilino sí tiene que pagar la suma equivalente a la renta que venía pagando, hasta la entrega de la posesión.
Consejos
Ha habido otras sentencias donde no se han anulado cláusulas penales por ese retraso. La clave está en la desproporción de la pena. Parece claro que imponer un interés superior al legal por la deuda acumulada sí podría ser válido, aunque no hay definición clara de lo que pueda ser desproporcionado o abusivo.
Incluir una cláusula penal en un contrato de alquiler de vivienda podría tener sentido para desincentivar el impago o el retraso en la devolución de la casa. Pero hay que pensar que será más bien un modo de desanimar ese comportamiento del inquilino, más que una compensación real. La pena no puede ser desproporcionada y en caso de problemas reales, no será esa pena la que evite el impago o el retraso.
Pare reducir los riesgos del alquiler conviene estudiar bien la solvencia del inquilino y contratar un seguro de impago de rentas con una cobertura suficiente. Los socios de Fincas y casas pueden contratar un seguro de impago de hasta 24 meses en condiciones especiales.
