Cláusula penal en alquiler de local
Los alquileres de locales se distinguen de los alquileres de vivienda en el sentido de que su regulación en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) deja mucho más margen a los pactos fijados (o impuestos) en el contrato. Cláusulas que serían nulas en un alquiler de vivienda sí pueden ser válidas en un alquiler de local o de oficina.
Por ejemplo, son válidas en contratos entre profesionales las cláusulas penales que pueden tener una función coercitiva, sancionadora o punitiva ante un incumplimiento, sustituyendo e incluso añadiéndose a una indemnización de daños y perjuicios. Salvo que sean contrarias al orden público, como en el caso de penas usurarias, “opresivas”, o que excedan extraordinariamente de los daños y perjuicios que puedan derivarse del incumplimiento (algo que debería probar el deudor).
Cláusula penal por desistimiento en alquiler de local.
En contratación con consumidores también hay un límite. La Ley tacha de abusivas las cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones (art. 85.6 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios). Y ojo: hay locales que pueden ser alquilados por un consumidor, no todo alquiler de local equivale a una relación profesional o empresarial. Por ejemplo cuando un particular alquila un local para almacenar cosas, sin vinculación con su actividad profesional o empresarial.
Quién es consumidor en contratos con locales.
Cláusula penal en mantenimiento de ascensores.
Fuera de esos casos, la cláusula penal será de aplicación y el margen de los jueces para “moderarla” a posteriori es limitado, como se ve claramente en el caso que ahora comentamos. ¿Quiere ver cómo funciona la cláusula penal y sus límites? Siga leyendo.
Penalización por no desalojar a tiempo un local comercial tras el fin del alquiler
Pasado el plazo de un alquiler de local dentro de un centro comercial en Fuengirola (Málaga), dicho Centro demandó a la sociedad arrendataria del local y a su avalista para que se declarara extinguido el arrendamiento y para que desalojaran el local. También se exigió el pago de una suma diaria por cada día que pasara sin desalojar el local, en aplicación de una cláusula penal contenida en el contrato.
En aquel contrato la duración pactada fue de
Cláusula penal en alquiler de local
Los alquileres de locales se distinguen de los alquileres de vivienda en el sentido de que su regulación en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) deja mucho más margen a los pactos fijados (o impuestos) en el contrato. Cláusulas que serían nulas en un alquiler de vivienda sí pueden ser válidas en un alquiler de local o de oficina.
Por ejemplo, son válidas en contratos entre profesionales las cláusulas penales que pueden tener una función coercitiva, sancionadora o punitiva ante un incumplimiento, sustituyendo e incluso añadiéndose a una indemnización de daños y perjuicios. Salvo que sean contrarias al orden público, como en el caso de penas usurarias, “opresivas”, o que excedan extraordinariamente de los daños y perjuicios que puedan derivarse del incumplimiento (algo que debería probar el deudor).
Cláusula penal por desistimiento en alquiler de local.
En contratación con consumidores también hay un límite. La Ley tacha de abusivas las cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones (art. 85.6 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios). Y ojo: hay locales que pueden ser alquilados por un consumidor, no todo alquiler de local equivale a una relación profesional o empresarial. Por ejemplo cuando un particular alquila un local para almacenar cosas, sin vinculación con su actividad profesional o empresarial.
Quién es consumidor en contratos con locales.
Cláusula penal en mantenimiento de ascensores.
Fuera de esos casos, la cláusula penal será de aplicación y el margen de los jueces para “moderarla” a posteriori es limitado, como se ve en el caso que ahora comentamos.
Penalización por no desalojar a tiempo un local comercial tras el fin del alquiler
Pasado el plazo de un alquiler de local dentro de un centro comercial en Fuengirola (Málaga), dicho Centro demandó a la sociedad arrendataria del local y a su avalista para que se declarara extinguido el arrendamiento y para que desalojaran el local. También se exigió el pago de una suma diaria por cada día que pasara sin desalojar el local, en aplicación de una cláusula penal contenida en el contrato.
En aquel contrato la duración pactada fue de dos años y se le dio “carácter esencial”, previendo su extinción” sin necesidad de requerimiento ni preaviso alguno” y excluyendo cualquier tipo de prórroga. El retraso en el desalojo del local implicaría una penalización por daños y perjuicios que se cifraba en el triple de la renta vigente en el mes previo al incumplimiento. Posteriormente se firmó un añadido al contrato en el sentido de que se pactaba una prórroga por periodos sucesivos de 2 meses durante un plazo máximo de dos años, manteniendo el pacto sobre el fin del contrato y la cláusula penal por retraso en el desalojo.
En el procedimiento judicial, la Audiencia Provincial de Málaga aplicó una moderación a la cláusula penal. El Centro comercial recurrió al Supremo, quien dictó sentencia con fecha 4/4/2022.
La cláusula penal del contrato hay que respetarla
En el alquiler de locales funciona el principio de libertad de pacto: los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. Aplicado a las cláusulas penales, cuando las partes han previsto una pena para sancionar expresamente el incumplimiento total o parcial y eso es lo que se ha producido, el juez no puede modificar la pena.
Las partes acordaron dar carácter esencial a la duración del contrato y al desalojo del arrendatario una vez terminado el alquiler. Hasta el punto de incluir una cláusula penal para garantizar el cumplimiento del pacto. Cláusula suficientemente clara que no ofrecía dudas de interpretación. La sociedad arrendataria incumplió su parte (no desalojó el local en plazo) y la cláusula penal entra en juego sin que el juez pueda moderar su aplicación. Porque el incumplimiento fue total, justo el previsto en aquella cláusula penal.
Solo hubiera podido moderarse la pena si hubiera habido un incumplimiento en parte o irregular de su obligación, pero aquí se incumplió totalmente: no se desalojó el local.
En este caso no se aplica la legislación de consumo porque la arrendataria no tiene condición de consumidora (es una persona jurídica con ánimo de lucro que actúa en su ámbito profesional).
Tampoco ha habido usura, ni la sociedad arrendataria ha probado que la pena sea extraordinariamente desproporcionada respecto del daño y perjuicio causado al arrendador. Si no se abandonaba el local, dice la sentencia, se supone que es porque esa situación beneficiaba a la sociedad arrendataria.
Cláusula de duración mínima y desahucio por impago
En otra sentencia del Tribunal Supremo de 28/3/2022 se condenó al arrendatario de un local a pagar la renta de los 13 meses de duración mínima pactada en el contrato de alquiler del local, a pesar de que el arrendatario tuvo que dejar el local en el mes 9, tras ser condenado al desahucio por impago de rentas.
Los jueces estimaron que el responsable del incumplimiento de la duración mínima fue el arrendatario, por su negativa reiterada a pagar la renta, lo que terminó con una condena al desahucio. Ese fue el motivo por el que se incumplió la duración mínima pactada de 13 meses, y ante ese incumplimiento del arrendatario se le puede exigir el pago de las rentas de esos 13 meses de duración mínima, en lugar de pagar solo por los meses de efectiva ocupación.
