El alquiler termina en tres meses, qué opciones tengo ahora

El contrato de alquiler termina en noviembre, ¿qué opciones tengo?

Tengo una casa alquilada desde noviembre de 2018 y no estoy seguro de qué hacer cuando se cumpla la anualidad en el próximo noviembre de 2023. ¿Cuáles son las opciones que tengo como arrendador?

Se las exponemos, con las ventajas e inconvenientes, así como con modelos de contrato y escritos.

Si su contrato es de noviembre de 2018 estará sujeto a la versión de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que estaba vigente entonces. Respecto de la duración la LAU preveía entonces que, si el contrato era por una duración menor a tres años, el inquilino podría prorrogarlo anualmente hasta los tres años. Y al término de esos tres años (en este caso en noviembre de 2021), si ninguna de las partes decía nada en contrario, el contrato se prorrogaba por otro año más.

Reglas de duración del alquiler de vivienda.

Qué reglas se aplican a los alquileres en 2023.

Llegado noviembre de 2022, si el contrato sigue en vigor es que ha entrado en lo que jurídicamente se llama “tácita reconducción”. Es decir, el contrato sigue vigente mientras ninguna de las partes comunique a la otra su voluntad de terminarlo.

Llegados a este punto, veamos qué puede hacer en noviembre de 2023.

Renovar el contrato de alquiler o darlo por terminado

Básicamente tiene tres opciones, a valorar:

1. Dar por terminado el contrato, pedir al inquilino que abandone la casa y decidir si quiere volver a ofertarla en el mercado con el precio actual, que seguramente sea superior a la renta que cobra ahora. O si quiere destinar la casa a otro fin: venderla, destinarla a uso propio o de un familiar, etc.
2. Continuar con el mismo contrato y con el mismo inquilino. Es decir, dejar pasar otro año más. Eso sí, tratando de negociar una actualización de la renta que interese a ambas partes, que puede ser superior al 2% que la norma marca como referencia en 2023, como vemos más abajo.
3. Continuar con el mismo inquilino, pero firmar un contrato nuevo. La ventaja es que ya conoce al inquilino y si es buen pagador le interesa conservarlo antes que “jugársela” con otro nuevo. También el hecho de poder fijar la renta que desee (no hay limitación legal), siempre que el inquilino acepte (de lo contrario pasaríamos a la opción A). La desventaja, si es que lo es para usted, es que se estaría comprometiendo a tener la vivienda alquilada durante al menos otros cinco años más, es decir hasta 2028. Otra desventaja es que para contratos realizados a partir de 2024 (si no lograra alquilarlo antes) cambia la bonificación en IRPF para arrendadores de vivienda: la reducción pasa del 60% al 50% con carácter general, con lo que tributará más.

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¿Puedo subir más de un 2% la renta?

Cada una de las opciones tiene ventajas e inconvenientes. En realidad, depende de lo que usted prefiera y de la intención del inquilino.

Desde el punto de vista puramente económico, hacer un contrato nuevo le permite poner una renta más acorde con el mercado actual, que desde 2021 ha subido mucho en todas las grandes ciudades. La tabla muestra la variación anual de junio a junio para algunas ciudades, en precios de oferta. Y cuando hay poca oferta en relación con la demanda, el anunciante tiene más margen de negociación.

Alquiler, ¿qué cambió el 1 de julio de 2023?

Pero la renta a cobrar no es el factor esencial. ¿Está dispuesto a mantener un alquiler hasta 2028? ¿Prefiere solo comprometerse a un año más?

La opción de dejar pasar un año más de contrato es posible, incluso subiendo la renta por encima del 2%. La norma dice que en contratos de pequeños arrendadores las partes pueden pactar el porcentaje de subida anual de renta. Y si no hay acuerdo, entonces el límite máximo es el 2%.

Pero su inquilino sí puede estar dispuesto a aceptar una subida superior, por ejemplo del 5%, cuando su alternativa es tener que abandonar la casa en noviembre, buscar un nuevo alquiler que será mucho más caro y hacer una mudanza.

La clave está en buscar el interés de los dos.

Conclusión: una idea de cifras del alquiler

Supongamos que la renta actual es de 800 euros. Si en noviembre deja que el alquiler se prorrogue por un año más y no hay otro acuerdo, la renta subiría un 2%, pasando a ser de 816 euros.

Si usted decide dar por terminado el contrato, el inquilino tendrá que buscar otra casa y pagar una renta más cara. Por ejemplo, si está en Valencia, donde el alquiler ha subido un 21,5% de junio de 2022 a junio de 2023, la nueva renta podría ser de 972 euros.

Parece probable que el inquilino esté dispuesto a quedarse en la vivienda admitiendo una subida del 5% (840 euros) o incluso del 10% (880 euros).

Incluso si la casa estuviese en Madrid, con una subida del mercado del 10,2% en el último año, habría margen para negociar.

La cuestión es primero saber qué desea hacer usted con su alquiler; y segundo, hablar con el inquilino para hacerle una propuesta.

Si lo que desea es dar por terminado el alquiler, deberá comunicárselo con más de 30 días de antelación a la fecha de término. Vea aquí un modelo de comunicación de terminación del contrato.

Y si quiere firmar un nuevo contrato, vea un modelo de contrato de alquiler adaptado a la Ley de Vivienda.

En zonas de mercado tensionado

La nueva Ley de Vivienda ha creado la figura de las zonas de mercado tensionado. Allí sí hay límites para la renta de contratos nuevos de alquiler.

Por el momento solo Cataluña ha solicitado la declaración de zona de mercado tensionado en Barcelona y en 139 municipios. Cuando se establezca esta declaración de zona de mercado tensionado serán de aplicación los límites a la renta. Aquí entra en juego la nueva regla de tributación en IRPF para el arrendador, hasta el punto de que en ocasiones puede ser interesante rebajar la renta para salir ganando ambas partes.