Recupera los gastos abusivos de tu hipoteca. Qué gastos y cómo hacerlo
Desde hace unos años y gracias en buena parte a una demanda presentada por OCU, el Tribunal Supremo ha ido marcando una doctrina sobre la recuperación por el consumidor de aquellos gastos hipotecarios que pagaron en la formalización de la hipoteca y que han sido declarados abusivos y nulos.
Recuperó 1.000 euros de gastos de la hipoteca.
La declaración de nulidad de una cláusula por abusiva conlleva la obligación para el banco de restitución de las cantidades injustamente cobradas.
Junto con otros gastos impuestos, si al formalizar la hipoteca pagaste una comisión de apertura también podrás reclamar si no te explicaron claramente cuál era el objeto de esa comisión y cuáles sus consecuencias económicas.
En OCU podemos ayudarte y asesorarte con los pasos a seguir a la hora de reclamar la devolución del dinero que no deberían haberte cobrado.
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O visita : www.ocu.org/acciones-colectivas/gastos-hipotecas
Otra condena al banco por los gastos de la hipoetca.
Respecto del plazo para reclamar, es de cinco años (era de 15 años hasta el 7 de octubre de 2015, y en Cataluña es de 10) pero existía una disparidad de criterios entre tribunales sobre el momento en que se empieza a contar ese plazo de prescripción. Muchos bancos comunicaban sistemáticamente a sus clientes que ya había pasado el plazo de reclamar. El Tribunal Supremo elevó la cuestión al Tribunal de Justicia Europeo.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha respaldado en una sentencia de 25 de abril de 2024 (asunto C‑561/21) el derecho de los consumidores a seguir reclamando los gastos de formalización de hipotecas indebidamente cobrados.
El plazo de prescripción, cuestión controvertida
En principio, una cláusula nula por abusiva no debe surtir ningún efecto en el consumidor. En cierto modo no debería prescribir. Pero por motivos de seguridad jurídica, se ponen plazos para ejercitar la acción de restitución.
La sentencia del TJUE aclara precisamente desde cuándo se inicia el plazo para reclamar.
- Reconoce expresamente que la fecha en que se firmó el préstamo hipotecario que incluye la cláusula considerada abusiva sobre el reparto de gastos hipotcarios no puede marcar el inicio del plazo de prescripción.
- Para el Tribunal Europeo ese plazo tampoco comenzaría a contar cuando se dictó la primera sentencia del Tribunal Supremo al respecto: un consumidor no tiene por qué conocer las sentencias emitidas al efecto y ni puede exigírsele la capacidad para interpretar su contenido. El plazo no puede comenzar en la fecha en la que el Tribunal Supremo dictó, en otros asuntos, una serie de sentencias en las que declaró abusivas ciertas cláusulas tipo que se corresponden con la cláusula en cuestión de ese contrato. Tampoco comienza el plazo desde la publicación de sentencias del propio TJUE, porque éste no declara la abusividad de cláusulas concretas de un consumidor.
El TJUE aclara las cosas
Según establece, el plazo comienza a contar cuando el afectado haya obtenido una resolución judicial firme que declare la nulidad de la cláusula hipotecaria de su préstamo, aunque el Tribunal Supremo haya declarado abusiva una cláusula tipo.
Es necesario determinar, caso por caso, si la clausula particular incorporada a cada préstamo, es equivalente a la cláusula tipo, y, por tanto, es asimismo nula, momento que se considera además el “dies a quo” para la restitución de los gastos indebidamente pagados.
Con todo, dada la farragosidad del lenguaje que utiliza el TJUE, seguiremos bien de cerca la aplicación de su doctrina que literalmente dice así:
"el plazo de prescripción de una acción de restitución de gastos que el consumidor ha abonado en virtud de una cláusula contractual cuyo carácter abusivo se ha declarado por resolución judicial firme dictada con posterioridad al pago de tales gastos comience a correr en la fecha en que esa resolución haya adquirido firmeza, sin perjuicio de la facultad del profesional de probar que ese consumidor tenía o podía razonablemente tener conocimiento del carácter abusivo de la cláusula en cuestión antes de dictarse dicha resolución".
El reparto correcto de gastos en la hipoteca
Tras un largo camino judicial, iniciado con la sentencia del Supremo de 15/12/2015 tras una demanda de OCU, en una serie de sentencias posteriores se estableció por fin este reparto de gastos en la hipoteca:
- Son a cargo de la entidad financiera los gastos de Registro de la propiedad, la gestoría y la tasación, así como la mitad de los gastos notariales.
- Son a cargo del consumidor la otra mitad de los gastos notariales y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Inicialmente el Supremo estableció que la comisión de apertura no era abusiva, pero tras una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sí es posible pedir su invalidez si hubo falta de transparencia. Los tribunales deben valorar si el consumidor pudo evaluar las consecuencias económicas que supone pagar una comisión de apertura y entender que su objeto es compensar los gastos de estudio y de tramitación de una solicitud de préstamo.
¿A quién se considera consumidor en hipotecas?
Solo para las hipotecas anteriores a junio 2019
Todo este reparto aplica a las hipotecas firmadas antes de junio de 2019, ya que la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que entró en vigor el 16 de junio de 2019, establece quién debe asumir cada gasto de formalización de la hipoteca. Siempre que el reparto previsto se respete, no hay nada que reclamar, ya que en las hipotecas más recientes los bancos asumen los gastos de notaría y de inscripción en el registro de la propiedad, así como los gastos de la gestoría que se encargue de los trámites, mientras que el comprador se hace cargo de los gastos de tasación del inmueble (hay entidades que incluso lo asumen voluntariamente), así como pagar las copias de la escritura que solicite.
Qué derechos tengo al contratar una hipoteca
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El seguro prima única en la hipoteca, otro abuso
Otra reclamación relacionada con hipotecas afecta a los seguros de prima única: en muchos contratos hipotecarios anteriores a 2019 se obligaba al usuario, no solo a contratar un seguro de vida vinculado a la hipoteca, sino a pagar la totalidad de la prima del seguro de vida en el momento de contratarla. Este pago, como prima única, se incluía además dentro de la cantidad prestada, con lo que:
- Para el usuario, aumenta el coste de ese dinero, ya que debe aumentar la cuota a pagar y los intereses devengados.
- Para el banco, es un negocio redondo, pues además de cobrar de una tacada el importe total de la prima, cobrará los intereses de la cantidad.
Sin embargo, las normas son claras al establecer que los bancos no pueden vincular seguros a sus productos financieros y no pueden obligar a contratar el seguro de la entidad financiera.
Si te obligaron a contratarlo, no tenían derecho, es un abuso más: deben compensarte y te ayudamos a reclamar.
Recupera tu dinero con OCU
Súmate a esta campaña dejando tus datos y llámanos al 900 907 600 si tienes dudas sobre los próximos pasos. Y recuerda: si tu hipoteca incluye otras cláusulas abusivas, también podemos reclamarlo.
Para poder disfrutar de las ventajas y servicios de la campaña “Contra los gastos hipotecarios abusivos” el usuario debe ser socio de OCU o formar parte del programa de simpatizantes OCU.
¿Llegaste a un acuerdo con tu banco?
Atento, porque también podría ser abusivo si no reúne los criterios de transparencia: aunque firmaras un acuerdo para eliminar las cláusulas cerrándote la puerta a posteriores reclamaciones aún puedes reclamar. Infórmate. Miles de hipotecados firmaron acuerdos para cambiar condiciones de su préstamo (lo que sí es válido cuando es transparente) y no reclamar por cláusulas suelo y ese acuerdo de no reclamación ha sido invalidado por los jueces.