Cómo ahorrar 5.000 euros en su hipoteca

¿Cambio la hipoteca? Novación, subrogación, cancelación

Hace pocos años la hipoteca variable era una buena opción, pero con la escalada del Euribor usted puede perder ahora cientos de euros al mes. No se conforme. Nadie puede prever el Euribor pero sí puede lograr un ahorro real ahora. Puede negociar con su actual entidad una rebaja del tipo de interés o una mejora de las condiciones (es lo que se denomina novación). Es la opción más simple y con menos gastos, si su banco quiere y si no hay comisiones elevadas por revisar ese contrato. Si su actual banco no accede a ello, vayamos a la competencia. Hay dos opciones:

a) llevarse su hipoteca a otra entidad que le ofrezca mejores condiciones: una subrogación.

b) La otra opción es cancelar su actual hipoteca y abrir otra. Opción que se abarató mucho cuando la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019 impuso buena parte de los gastos al banco. No tiene que pagar los gastos de notaría y registro, ni el Impuesto de Actos jurídicos documentados, ahora a cuenta del banco. Además de la tasación, pagará la comisión por cancelar la vieja hipoteca (que normalmente es cero) junto con los costes notariales y registrales de cancelar esa hipoteca.

Límite a la comisión de cancelación

El Gobierno ha extendido para todo 2024 la exención del pago de comisiones en los casos de amortizaciones anticipadas de la hipoteca y el cambio de tipo de variable a fijo o a mixto con un primer tramo de al menos 3 años. Fuera de esa medida extraordinaria, también existen unos límites máximos a la comisión de cancelación en hipotecas de tipo variable en función de la fecha de firma, calculada sobre el capital pendiente:

– Antes del 27/04/2003: comisión máxima del 1%.

– Hasta el 8/12/2007: no puede exceder el 0,5 %.

– Hasta el 16/06/2019: 0,5 % los cinco primeros años y 0,25 % a partir del sexto.

– Desde el 16 de junio de 2019: a elegir entre el 0,15% los cinco primeros años o el 0,25 % los tres primeros. Luego cero.

Por otro lado, en las subrogaciones en las que se cambie de un interés variable a uno fijo, solo se puede cobrar por este concepto una comisión del 0,05% durante los 3 primeros años y nada después. En el caso de que negocie una mejora de las condiciones con su entidad pida que le eximan o rebajen las comisiones por modificar las condiciones de la hipoteca.

Las mejores hipotecas de marzo 2024 (que puede mejorar según su perfil gracias a nuestro servicio de acompañamiento en la búsqueda de hipoteca, ver más abajo).

Cuáles son los gastos del cambio de hipoteca

Aunque en principio la subrogación implica menos costes para el cliente, algunas entidades optan por ofrecer un préstamo nuevo para cancelar el anterior, porque así evitan ciertas formalidades y la posibilidad de que la antigua entidad realice una contraoferta e iguale las condiciones al cliente.

En ambos casos el consumidor deberá pagar una nueva tasación de la vivienda (unos 350 €), salvo que el nuevo banco le oferte comercialmente asumir el coste. Si opta por un préstamo nuevo tendrá que pagar adicionalmente los costes de cancelación registral de su antigua hipoteca (entre 500 y 800 €, aprox.).

A la hora de elegir, el criterio será el efecto conjunto de las condiciones financieras, los gastos de la operación y el sobrecoste de los productos de venta cruzada de la hipoteca que le permiten conseguir bonificaciones del tipo de interés (la vinculación).  Veamos con un ejemplo el ahorro que puede lograr si cambia de hipoteca.

Un ejemplo real de ahorro en la hipoteca

Alberto y Ana tienen una hipoteca referenciada al Euribor+0,8% de la que aún les quedan 185.000 euros por devolver a lo largo de 19 años.  Al revisar al alza la hipoteca hasta el 4,48%, la cuota a pagar se ha encarecido en más de 300 euros al mes en poco más de un año. ¿Qué pueden hacer para mejorar sus condiciones?

 Cada mes que pasa, están pagando mucho dinero que se podrían ahorrar. Veamos qué pueden hacer, cuánto cuesta y qué ganan.

Pueden negociar con su propio banco una rebaja del interés o pedir ofertas a otros bancos para llevarse la hipoteca al que le ofrezca mejores condiciones La tabla siguiente muestra ofertas de algunas entidades, entre las que figuran hipotecas a tipo variable como la suya (un interés fijo el primer año y el resto variable al Euribor más un diferencial), hipotecas a tipo fijo e hipotecas mixtas: con un interés fijo entre 2 y 5 años normalmente -aunque hay algunas que alargan el tipo fijo a 10 o 15 años- y el resto del periodo variable. Son ofertas reales obtenidas en un momento dado, que varían en el tiempo, según perfiles y entidades, pero que nos sirven para visualizar los posibles ahorros.

Hipotecas de quita y pon, las más baratas

Para valorar qué opción conviene más, junto a la búsqueda de la TAE más baja también deben tener en cuenta los años durante los cuales van a estar comprometidos con esa nueva hipoteca. No tiene por qué ser todos los años que aún les resten de hipoteca, sino que pueden ser 1, 2 o 3 años hasta que se planteen un nuevo cambio si se diera el caso. Al abaratarse el cambio de hipoteca para el cliente, es posible buscar buenas condiciones para un periodo “corto” de tiempo pensando en volver a cambiar al cabo de pocos años. Esto permite aprovechar la competencia entre las entidades. Siempre que no se tengan que abonar comisiones de cancelación. Lo importante es saber que en el mercado hay ofertas de préstamos hipotecarios a tipo variable y mixtos que ofrecen intereses más bajos durante 1, 2 o 3 años, y que podrían resultar más interesantes que mantener una hipoteca fija o variable durante muchos años (10,15, 20…).

Ahorro de 5.000 euros al comparar distintas opciones de hipotecas

Por ejemplo, si Alberto y Ana se cambian mediante subrogación al préstamo variable ofrecido por el BBVA, que no requiere ninguna vinculación, pasarán a pagar un interés inicial del 1,79% durante el primer año en lugar del 4,48% actual y se ahorrarían unos 4.600 euros en 1 año. Posteriormente abonarían el Euribor + 0,5%, que es un diferencial ajustado. Solo asumirán el gasto de tasación.

Si quisieran vincularse un poco más con una entidad, p.ej. domiciliando sus nóminas y contratando un seguro de hogar, con la hipoteca Vamos Variable de Ibercaja pagarían un interés inicial del 1,5% durante 12 meses y se ahorrarían unos 5.100€ en un año. Si al cabo de 1 o de 2 años quisieran volver a cambiarse de entidad, podrían volver a plantearse una nueva renegociación de la hipoteca haciendo lo mismo.

En el caso de que Ana y Alberto prefieran considerar ofertas que les aseguren unos tipos más estables durante algunos años, disponen de hipotecas mixtas al 2,10% durante los 3 o 5 primeros años. Es el caso p.ej. de la hipoteca mixta de Kutxabank con la que durante los próximos 24 meses se ahorrarían unos 5.000€ frente a dejar la hipoteca actual al 4,48% en 2024 y suponer para enero de 2025 un Euribor del 2,3%, precio que los mercados financieros asignan ahora al Euribor de dentro de 12 meses. Si resulta ser mayor el Euribor entonces, el ahorro será superior.

Por el momento, los bancos centrales han retrasado el momento de iniciar un recorte de tipos de interés. Veremos la evolución en los próximos meses.

La hipoteca más ventajosa

La manera de ahorrar más dinero respecto de la actual hipoteca es conseguir una oferta para 12 meses barata, por ejemplo, al 1,5% o 1,8% de interés inicial y volver a valorar el año que viene si le interesa un nuevo cambio. Por ejemplo, si en 2025 la revisión de ese nuevo préstamo se realizara al 3,5% y en el mercado hubiera ofertas de préstamos variables al 1,5%, pues lo suyo sería volver a realizar la misma operación con un nuevo banco para ahorrar otro 2% de intereses (unos 3.400 euros) a cambio de gastarse otros 300-500 euros en otra tasación si fuese necesaria.

Ahora bien, si lo que busca es dejar de hacer gestiones y librarse de los vaivenes de los tipos de interés, entonces lo suyo es pasarse a un préstamo a interés fijo. Entre los del ejemplo, la mejor opción es la hipoteca del BBVA Fija al 2,90% sin vinculaciones (y según su perfil podría negociar un tipo más cercano al 2,5%). En los 12 primeros meses se ahorrará unos 2.500 euros y en 24 meses el ahorro podría ascender a 2.900 euros. Ahorro que será mayor su finalmente el Euribor se mantiene en niveles más altos.

Qué hacer si ya está decidido a cambiar de hipoteca

Si pide una novación, intente que le eximan de comisiones por la modificación y no se deje colocar nuevas obligaciones, como contratar un seguro de vida u otro producto poco interesante.

Si cambia de banco, porque subroga su vieja hipoteca o abre una nueva, trate de obtener alguna ventaja suplementaria, como librarse de requisitos que antes le exigieran o lograr una cuenta corriente más favorable, si le piden abrir una.

Sea cuidadoso con los seguros de vida, hay algunos que se encarecen enormemente con el paso de los años. Los socios de OCU pueden contratar un seguro de vida en condiciones beneficiosas.

Le ayudamos a mejorar las condiciones de su hipoteca

En OCU ofrecemos el acceso a un servicio de intermediación con el que podrá recibir ofertas personalizadas de entidades que encajen con sus preferencias y su perfil, para que tenga opciones donde elegir. Entre en el comparador OCU de préstamos hipotecarios . Nuestro partner especializado le pedirá una serie de informaciones que hará llegar a las entidades para que usted reciba en casa sus ofertas personalizadas. El servicio no le obliga a nada. Si le interesa alguna de las ofertas que reciba, puede contratarla y conseguir su hipoteca sin moverse de casa (bueno sí, tendrá que acudir al notario, claro).