Reclamar los gastos abusivos de la hipoteca
Durante años gran parte de las entidades financieras incluían en sus hipotecas una cláusula por la que cargaban al cliente todos los gastos ligados a la formalización de la hipoteca.
El Tribunal Supremo declaró la nulidad de esta cláusula de atribución genérica de los gastos al consumidor, tras una acción judicial iniciada en su día por OCU.
Una vez es declarada nula por abusiva y dejada sin efecto la cláusula que atribuye todos los gastos al prestatario consumidor, el tribunal debe entrar a analizar a quién corresponde satisfacer cada uno de los gastos cuestionados, con arreglo a la normativa legal aplicable al caso. No se busca un reparto de los gastos que sea “equitativo” sino el que corresponda a cada gasto según las normas aplicables.
En otro caso resuelto por sentencia del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 2024, una vez declarada la nulidad de la cláusula de atribución de gastos al consumidor, el Banco Santander admitió luego (se allanó) hacerse cargo de algunos de los gastos que los jueces ya habían dejado claro en otros procedimientos que correspondían al banco.
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Quién paga los gastos y las costas
No es el caso del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que con la normativa aplicable al caso correspondía al cliente (ahora ya no). Respecto de los gastos de Notaría, los jueces dicen que interesan a ambas partes, por lo que deben repartirse al 50%.
En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, dice la jurisprudencia que como el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, a él le corresponde este gasto. Pero cuando se cancela una hipoteca para constituir otra, el mismo o más interés en dicha cancelación tiene el nuevo banco que el cliente.
Las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario las debe abonar quien las solicite, que será el interesado en ellas.
La sentencia condena al Santander a devolver la totalidad del gasto de gestoría y de tasación.
Respecto de las costas, el Supremo recuerda que una vez estimada la acción de nulidad por abusiva de la cláusula suelo, gastos, multidivisa, vencimiento anticipado, o intereses moratorios, aunque no se estimen la totalidad de todas las cláusulas impugnadas en los términos solicitados en la demanda, o la totalidad de las pretensiones restitutorias, procede la imposición de las costas procesales de la primera instancia al banco demandado, conforme con la sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020.