Gastos de hipoteca: qué se puede recuperar

Cómo quedan los gastos hipotecarios

Ahora nos referimos a hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019, fecha de entrada en vigor de la última reforma legal que aclara el reparto de gastos ligados a la contratación de hipotecas.

Hace unos años, OCU demandó a los bancos por imponer a los clientes que les pedían préstamos hipotecarios unos gastos que en buena ley no debían pagar. Fue el comienzo de un largo camino judicial que dio pie a varios pronunciamientos del Tribunal Supremo -algunos contradictorios- e incluso del Tribunal de Justicia Europeo y que ahora llega a su fin con la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de enero de 2021, que aclara el gasto de la tasación.

La solución que establece beneficiará a los que contrataron sus hipotecas antes del 16 de junio de 2019. En esa fecha cambió la ley que rige los contratos de las hipotecas, como explicamos más abajo.

Gastos de la hipoteca que puede recuperar

A partir de ahora, si demuestra que al contratar la hipoteca el banco le impuso los gastos de forma abusiva, puede reclamar su devolución según estos criterios:

• Son a cargo de la entidad financiera: el Registro de la propiedad, la gestoría y la tasación, así como la mitad de los gastos notariales.
• Son a cargo del consumidor: la otra mitad de los gastos notariales y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

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Reclamar los gastos de la hipoteca

Gracias a la sentencia del Tribunal Supremo, si reclama a su banco por imponer de forma abusiva la cláusula que fijaba el pago de los gastos de constitución de la hipoteca y le dan la razón, ya no hay más que discutir: el reparto correcto de los gastos se hará como dice la sentencia en cuestión. Por eso, le animamos a reclamar.

Vea cómo le ayuda OCU con la devolución de gastos abusivos en su hipoteca.

Reclamando a través de OCU podrá acudir a la vía judicial con un despacho de abogados de reconocido prestigio, especializado en la materia. Los honorarios cubren todas las actuaciones judiciales y extrajudiciales en todas las instancias, hasta sentencia firme o acuerdo extrajudicial definitivo.

Además, si el contrato tiene otras cláusulas abusivas, como la cláusula suelo, tiene la posibilidad de reclamar la abusividad de todas las cláusulas en un mismo procedimiento judicial.

También se puede reclamar aunque se haya renegociado la cláusula y haya firmado un acuerdo con el banco renunciando a emprender acciones judiciales. Dichos acuerdos también pueden ser abusivos si no son transparentes (hay que verlos caso por caso).

Cláusulas abusivas: quién paga las costas.

Esta cláusula suelo de hipoteca sí es válida, vea el porqué.

Las hipotecas más recientes

La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que entró en vigor el 16 de junio de 2019, establece quién debe asumir cada gasto de formalización de la hipoteca. Siempre que el reparto previsto se respete, no hay nada que reclamar:

Los bancos asumen los gastos de notaría y de inscripción en el registro de la propiedad, así como los gastos de la gestoría que se encargue de los trámites.

El consumidor debe hacerse cargo de los gastos de tasación del inmueble, así como pagar las copias de la escritura que solicite. Hay entidades que asumen voluntariamente el gasto de tasación. Vea las hipotecas con las mejores condiciones.

Historia de una victoria judicial, que es suya

OCU emprendió una acción judicial para la eliminación de diversas cláusulas abusivas que se incluían en la inmensa mayoría de las hipotecas de nuestro país sin que nadie levantara la voz. En su momento llegó a parecer una “causa perdida” pero gracias al apoyo de los socios de OCU seguimos adelante. En diciembre de 2015 el Tribunal Supremo resolvió que era nulo y abusivo que los bancos impusieran a los clientes la totalidad de los gastos de formalización de la hipoteca, pero no determinó el porcentaje de reparto entre el banco y el consumidor. En la práctica, el reparto quedó a merced de las diferentes audiencias provinciales (en general más generosas con el consumidor) y de los posteriores pronunciamientos del Supremo (más condescendiente con los bancos, recuérdese la polémica sobre el AJD, por ejemplo).

Ha tenido que terciar el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en una sentencia de 16 de julio de 2020, rectificando al Tribunal Supremo y estableciendo que si la cláusula de imposición de gastos se declara abusiva, el tribunal no puede decidir el reparto de los gastos: se le devuelven todos aquellos que no le correspondieran, con arreglo a la ley vigente si la hubiera.

Tras esta sentencia al Tribunal Supremo no le ha quedado más remedio que rectificar, estableciendo que, una vez declarada abusiva la cláusula de imposición de gastos, los consumidores tienen derecho a la restitución de todos los gastos pagados en concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como de la mitad de los gastos notariales.