Los gastos de hipoteca que no debió pagar
Luis contrató una hipoteca y en las cláusulas del contrato se le imponía el pago de todos los gastos relacionados, que fueron un total de 3.594 euros, desglosados así:
- 609 euros de gastos notariales;
- 227 euros de gastos por la inscripción registral;
- 1.954 euros del impuesto de actos jurídicos documentados;
- 296 euros por la tasación del inmueble; y
- 508 euros por gastos de gestoría.
Luis demandó a la entidad para que se declarar nula la cláusula de imposición de gastos y se le devolvieran todas esas cantidades. Tanto en primera instancia como en apelación, los jueces condenaron al banco a devolver la integralidad de esos gastos. El banco recurrió en casación y el Tribunal Supremo establece su criterio (definitivo) sobre el reparto de gastos de la hipoteca (sentencia de 27 de enero de 2021), refiriéndose por primera vez a los gastos de tasación.
La banca siempre gana, algo
La cláusula del contrato que imponía todos los gastos al usuario se declara abusiva y nula. Pero esto no tiene como efecto que ahora se carguen todos esos gastos al banco que impuso esa cláusula. Una vez declarada nula y dejada sin efecto la cláusula de gastos, el tribunal entra a analizar a quién corresponde pagar cada gasto, según
Los gastos de hipoteca que no debió pagar
Luis contrató una hipoteca y en las cláusulas del contrato se le imponía el pago de todos los gastos relacionados, que fueron un total de 3.594 euros, desglosados así:
- 609 euros de gastos notariales;
- 227 euros de gastos por la inscripción registral;
- 1.954 euros del impuesto de actos jurídicos documentados;
- 296 euros por la tasación del inmueble; y
- 508 euros por gastos de gestoría.
Luis demandó a la entidad para que se declarar nula la cláusula de imposición de gastos y se le devolvieran todas esas cantidades. Tanto en primera instancia como en apelación, los jueces condenaron al banco a devolver la integralidad de esos gastos. El banco recurrió en casación y el Tribunal Supremo establece su criterio (definitivo) sobre el reparto de gastos de la hipoteca (sentencia de 27 de enero de 2021), refiriéndose por primera vez a los gastos de tasación.
La banca siempre gana, algo
La cláusula del contrato que imponía todos los gastos al usuario se declara abusiva y nula. Pero esto no tiene como efecto que ahora se carguen todos esos gastos al banco que impuso esa cláusula. Una vez declarada nula y dejada sin efecto la cláusula de gastos, el tribunal entra a analizar a quién corresponde pagar cada gasto, según la normativa legal aplicable.
Esto supone una ventaja para el banco, que imponiendo una cláusula nula de atribución de gastos al cliente, no arriesga nada, ya que en caso de ser anulada (con el consiguiente esfuerzo económico y jurídico para el cliente) todo vuelve “a la normalidad” y se hace el reparto legal. Se pierde el efecto persuasivo que debe regir en la lucha contra las cláusulas abusivas impuestas a consumidores.
Cómo recuperar los gastos de la hipoteca.
El reparto de gastos acordado por el Supremo
Corresponde pagar al usuario que firma la hipoteca:
- El impuesto de AJD en su cuota variable (en función de la cuantía);
- El impuesto de AJD en su cuota fija (el timbre de los folios de papel para la escritura) por la parte que corresponde a la matriz de la escritura, y de las copias que el usuario solicite (no de las que solicite el banco);
- La mitad de los gastos de notaría.
Corresponde pagar a la entidad financiera que presta el dinero y cuenta con la hipoteca como garantía:
- La mitad de los gastos de notaría;
- Los gastos del registro de la propiedad;
- Los gastos de gestoría (para los que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea corrigió en julio de 2020 la postura inicial del Supremo que instaba a su reparto por mitad en su sentencia de enero de 2019);
- Los gastos de tasación.
En consecuencia, el recurso del banco en este caso fue parcialmente admitido (no debía pagar el AJD) y el cliente pudo finalmente recuperar las siguientes cantidades que le habían sido cobrada de modo abusivo:
- los gastos registrales (226,56 euros),
- los gastos de gestoría (508,20 euros),
- los gastos de tasación (296,53 euros);
- la mitad de los gastos notariales, (304,60 euros).
Recuerde que estos criterios son válidos para hipotecas concertadas antes de la última reforma legal, la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que entró en vigor el 16 de junio de 2019. Esta norma impuso un reparto de gasto distinto que ya está integrado en los contratos (o debería estarlo).
