Esta cláusula suelo en la hipoteca sí es válida: vea por qué

No todas las cláusulas suelo de hipotecas son nulas

El goteo continuo de sentencias judiciales sobre cláusulas abusivas en contratos de hipotecas nos recuerda de vez en cuando que no todas las cláusulas suelo presentes en préstamos hipotecarios se consideran nulas.

Es un caso de compra de vivienda en 2008 con subrogación del comprador en la hipoteca del promotor. Al comprador se le dieron tres opciones referentes al tipo de interés aplicable: dos con cláusula suelo y otra sin cláusula suelo (con un diferencial mayor). En un principio, el comprador eligió la opción sin suelo en el tipo de interés. Pero poco después escribió a la entidad financiera proponiéndole que se pactara un diferencial inferior, incluyendo un suelo menor al que el Banco había propuesto en su oferta. Así, en un contrato privado firmado entre las partes se pactó un suelo del 3,5% en lugar del 3,75%.

Años más tarde el comprador presentó una demanda solicitando la nulidad de la cláusula suelo y la devolución de cantidades pagadas de más. Aunque el juez de primera instancia le dio la razón al cliente, tanto la Audiencia Provincial como finalmente el Supremo (23/9/2020) estiman que esa cláusula suelo sí era válida.

Hay que recordar que las cláusulas suelo son en principio lícitas, pero siempre y cuando su transparencia permita al consumidor identificar la cláusula como definidora del objeto principal del contrato y conocer el real reparto de riesgos de la variabilidad de los tipos que conllevaría.

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Control de transparencia en subrogación de hipotecas

De acuerdo con la jurisprudencia, ese control de transparencia también se realiza cuando la hipoteca firmada por el consumidor es una subrogación de la hipoteca anterior del promotor. La entidad que acepta la subrogación del consumidor en ese préstamo que inicialmente estaba concedido a un promotor, tiene la obligación de suministrar al consumidor información que le permita adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá subrogarse como prestatario en el préstamo hipotecario.

Además de las exigencias de transparencia en relación con las condiciones generales de la contratación en contratos con consumidores que se aplica a toda la información precontractual, hay normas más recientes que refuerzan esta obligación para la entidad prestamista. El Banco de España exige a las entidades financieras que antes de aceptar la subrogación se aseguren de que el cliente está adecuadamente informado sobre las características del préstamo.

De hecho, en la actualidad, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en su disposición adicional séptima, bajo el epígrafe "Obligaciones del empresario con ocasión de la transmisión del inmueble hipotecado", impone al promotor que, con ocasión de la transmisión de un inmueble hipotecado, vaya a pactar con el comprador la subrogación de éste en la obligación personal de un préstamo inmobiliario sujeto a esta Ley, la obligación de "comunicarlo al prestamista con al menos 30 días de antelación a la fecha de la firma prevista, al objeto de que el prestamista pueda realizar el necesario análisis de su solvencia y dar cumplimiento a los requisitos de información precontractual y el resto de las obligaciones exigidas en esta Ley y su desarrollo reglamentario, dando tiempo al potencial prestatario a buscar alternativas de financiación hipotecaria".

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En este caso sí hubo información suficiente

La transparencia que se busca no es el resultado de unos meros requisitos formales o la firma de cuestionarios. Se busca una transparencia material: comprobar que el consumidor estuvo -de hecho- perfectamente informado.

En este caso, a la vista de los hechos probados, los jueces han considerado que el consumidor sí dispuso de toda la información con transparencia. Porque se considera acreditado que: