Un parque inmobiliario envejecido
En nuestro país el 49% de las viviendas están en edificios residenciales anteriores a 1980. Según el criterio de consumo energético, el 21% de los edificios tienen la peor etiqueta energética (G) y otro 11% tiene la F.
La Unión Europea quería que en 2030 todos los edificios tuvieran como mínimo la etiqueta E, y en 2033 la D. Pero es consciente de que los criterios sobre las etiquetas no son idénticos en los países y reconoce que son los estados quienes deben definir sus propios planes para la renovación progresiva del parque inmobiliario residencial. Los objetivos iniciales supondrían reformar 1,5 millones de edificios en cinco años solo en materia de eficiencia energética. Dos tercios de la energía utilizada para la calefacción y la refrigeración de edificios sigue procediendo de combustibles fósiles. La UE dice que a partir de 2025 los países no deben conceder ningún incentivo financiero para la instalación de calderas independientes alimentadas con combustibles fósiles. A más tardar en 2030, todos los edificios nuevos deben ser edificios de cero emisiones, y los edificios existentes deben transformarse en edificios de cero emisiones a más tardar en 2050.
Según el INE, en 2021 más de 3,5 millones de viviendas principales tenían un problema de aislamiento; 3,9 millones no estaban adaptadas a las necesidades propias del envejecimiento de las personas y 6,4 millones de viviendas presentan problemas de accesibilidad. En municipios de más de 50.000 habitantes, en torno a un 15% de los edificios con 10 o más viviendas no cuentan con ascensor.
Siempre según el INE (Encuesta de Condiciones de Vida 2023), un 14% de hogares han hecho mejoras de aislamiento térmico o en el sistema de calefacción. Otro 25% no las ha hecho pero afirma no tener la temperatura suficiente durante los meses fríos. Y son más numerosos aún los hogares que dicen no tener una temperatura suficientemente fresca en verano (33,6%, destacando Murcia, Madrid, Andalucía, Cataluña o Extremadura).
El 22% de los propietarios prevén realizar obras de renovación de estancias en los próximos cinco años.
Hay un amplio terreno abonado para obras de rehabilitación y mejoras. Existen fondos europeos disponibles para ayudas y deducciones fiscales en el IRPF. Pero a pesar de ello, los visados para reformas cayeron en 2023 más del 8%. De enero a noviembre de 2023 se visaron 20.512 proyectos de reforma de viviendas, frente a los 22.472 del mismo periodo de 2022. Evidentemente, la gran mayoría de pequeñas reformas en casa no requieren de un visado, como tampoco es siempre necesaria la licencia municipal.
Cuánto vale construir una vivienda. Referencia de precios por metro cuadrado según la zona.
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Consejos para reformas en casa.
Obras frecuentes en viviendas y comunidades
Tener una vivienda en propiedad, ya sea para uso propio o para su puesta en alquiler, puede ser el objetivo soñado muchos, pero también lleva implícito tener que incurrir en gastos de conservación voluntarios o impuestos y, a veces, en obras de mejora.
- 71% de propietarios afirma haber hecho alguna reforma en su vivienda en los últimos cinco años. Las obras más realizadas fueron la renovación de estancias como baños o cocinas (29%), seguidas de la mejora de la eficiencia energética (23%) y otras reformas (12%), entre las que destacan por su frecuencia la pintura, el cambio de suelo, de ventanas, cambios en caldera y calefacción o el cambio de puertas.
- 14.000 € de gasto medio por propietario por esas obras. La cifra está condicionada por quienes realizan reformas integrales en sus viviendas, que numéricamente no son tantos. La mediana, es decir, la cifra que divide en dos mitades a quienes han realizado obras, sería de 6.000 €; y la moda, es decir, la respuesta más frecuente sería de 3.000 €.
En cuanto a quienes tienen previsto realizar obras en el próximo lustro, la tipología no cambia: la más repetida son la renovación de estancias (22%), la mejora de la eficiencia energética (18%), la mejora de la accesibilidad (8%) y otras reformas (6%).
34% de las comunidades de propietarios con viviendas de tipología colectiva (pisos) realizaron obras en los últimos 5 años. Las obras más repetidas fueron la reforma de la fachada, la accesibilidad (ascensores, rampas) o la mejora energética del edificio.
5.600 € de gasto medio por propietario en obras de comunidades. La moda o respuesta más frecuente es de 2.000 € por propietario.
Consejos previos a la obra
Realice una buena planificación. Defina el proyecto, recabando información en publicaciones y dejándose asesorar sobre posibles soluciones arquitectónicas.
Prevea si necesitará mudarse provisionalmente o contratar un guardamuebles.
Con el proyecto ya definido, podrá saber si necesitará una autorización del ayuntamiento (licencia o declaración responsable) o el acuerdo de la comunidad de propietarios para la ejecución de algún trabajo. Cumpla con la legalidad para evitar sanciones o incluso la orden de demolición por realizar una obra ilegal.
Hay que obtener varios presupuestos (de preferencia tres) que sean completos, comparables y que detallen precios unitarios (por metros cuadrados, metros lineales, unidades que correspondan), calidades de los materiales, modelos y plazos de ejecución. Aclare si incluyen algún trámite administrativo (autorizaciones o licencias) y cómo realizan la gestión de residuos (contenedores).
Pida al contratista referencias de otras obras realizadas para conocer el grado de satisfacción. Pregunte por los profesionales de la empresa: si tienen técnicos, oficinas, están dados de alta en la Seguridad Social y cómo protegen la seguridad de sus trabajadores. Recuerde que usted como promotor de la obra puede incurrir en alguna responsabilidad en caso de accidente.
A la hora de elegir, valore la calidad del presupuesto, la preparación en la visita, el detalle, la garantía, si tuvo en cuenta los puntos importantes e imprescindibles para usted o incluyó alguna partida que los demás no tuvieron en cuenta. Y, por supuesto, elija el que le inspire más confianza, basándose en los datos concretos indicados.
Las prisas, la mala preparación y los imprevistos le harán dar vueltas en círculo, incurriendo en gastos extra no presupuestados o alargando la duración de la obra.El presupuesto más barato no siempre será la mejor elección.
El contrato y otras recomendaciones
Siempre conviene dejar todo por escrito. En obras de cierta envergadura firme un contrato con los acuerdos alcanzados. Identifique al profesional o empresa, su dirección y contactos, el inmueble y la obra a realizar, partiendo del presupuesto y garantías acordadas. Precise las fechas de inicio y fin de las obras. Si el plazo es importante para usted, fije una penalización por retraso para que el contratista tome nuestro proyecto como prioritario.
También debe definir el calendario de pagos: por ejemplo, 20-30% al inicio para la adquisición de materiales y pagos sucesivos conforme avanzan las obras y el 30% al final, con la terminación satisfactoria de los trabajos. En obras grandes cabe pactar una retención del 5% en cada pago como garantía para comprobar el buen fin.
Antes de iniciar las obras despeje las zonas afectadas en la vivienda, avise a la comunidad y pida al contratista que mantenga limpias las zonas de paso (portal, escalera, ascensor, etc.) y limite los ruidos a lo imprescindible.
- Durante la ejecución, haga seguimiento de los trabajos para supervisar la calidad, pedir rectificaciones, resolver dificultades o abordar nuevas decisiones. Evite hacer cambios, en lo posible. A mayor duración de las obras menor es la atención por los pequeños detalles: redoble la atención hasta el remate final.
Ante los retrasos, exija la penalización pactada.
Recuerde que no pueden pagarse en efectivo operaciones, donde alguna de las partes actúe como titular de la empresa o profesional con importe igual o superior a 1.000 euros. Guarde los justificantes de pago durante cinco años; y si va a pedirá subvenciones o desgravarse en IRPF, tenga presentes los requisitos, que puede que excluyan el pago en efectivo.
- Existen deducciones fiscales para obras que mejoren la eficiencia energética de la vivienda (20%, 40%) o del edificio (60%), según la reducción del consumo energético que se alcance; reducción que debe acreditar con un certificado energético inicial y otro final. El plazo para aplicar estas deducciones es hasta el 31/12/2024 en el caso de viviendas y 31/12/2025 en el caso de edificios.
IVA reducido para obras en casa, ¿en qué casos?
La Ley del IVA aplica el 10% en obras de gran rehabilitación y en casos de renovaciones o reparaciones de inmuebles que sean la morada o sede doméstica de las personas que lo habitan. Para ello deben cumplirse ciertos requisitos: 1) acreditar que no se actúa como empresario o profesional y que se usa la vivienda como domicilio o morada (aplicable también a comunidades de propietarios); 2) que la construcción o rehabilitación de la vivienda ha concluido dos años antes del inicio de las obras de reforma; 3) que quien realice la obra no aporte materiales para la ejecución o si los aporta, su coste no exceda del 40% de la base imponible de la operación. Para que le apliquen el IVA reducido debe indicarlo al contratista desde el inicio.
Descuento en reparaciones para socios de OCU
Si piensa acometer reformas o reparaciones en el hogar, como socio de OCU puede beneficiarse de descuentos. En concreto de un 20% del total de la base imponible (impuestos incluidos) en los servicios de adecuaciones del hogar y del 3% en reformas, gracias al acuerdo alcanzado con Acierta (del grupo Caser). Además, puede contratar otros servicios como guardamuebles o reparación de electrodomésticos.
- Otro servicio con descuento para nuestros socios es la obtención de certificados de eficiencia energética, necesarios para acreditar la reducción del consumo energético conseguido con las obras.
Para descuentos en la rehabilitación energética entre en este enlace: https://www.ocu.org/ocu-plus/descuentos-en-la-rehabilitacion-energetica-de-tu-casa.
