La aplicación del IVA reducido a obras y reformas en viviendas: baños
Una empresa dedicada a reformas de cuartos de baño en viviendas con aportación, en su caso, de grifería y otros materiales, consultó a la DGT sobre el tipo de IVA que debía aplicar en su actividad (Consulta V2491-23).
Como es sabido, el tipo general aplicable al IVA es del 21%, salvo que se aplique alguna de las excepciones que la Ley prevé para tipos reducidos.
Un caso de aplicación del tipo reducido del 10% se refiere a:
“Las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan los siguientes requisitos:
a) Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular, o a una comunidad de propietarios de viviendas o mayoritariamente de viviendas. En comunidades, se entiende que una edificación se destina a vivienda cuando al menos el 50 % de la superficie construida se destine a dicha finalidad.
b) Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.
c) Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación”.
Vea aquí la explicación completa del IVA del 10% en reformas de vivienda.
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Qué se considera material aportado a la obra
Son materiales aportados por el profesional que realiza las obras todos aquellos bienes corporales que, en ejecución de dichas obras, queden incorporados materialmente al edificio, directamente o previa su transformación, tales como ladrillos, piedras, cal, arena, yeso y otros materiales.
Los materiales que deben computarse a estos efectos serán todos los necesarios para llevar cabo dichas obras, incluidas las actuaciones subcontratadas a terceros.
El coste de dichos materiales no debe exceder del 40% de la base imponible de la operación. Si supera dicho importe no se aplicará el tipo reducido del Impuesto: toda la obra tributará al 21%. Porque si los materiales son más del 40% de la factura de las obras, la Ley del IVA lo consideraría como una entrega de bienes en lugar de una prestación de servicios.
Atención: la redacción del proyecto básico y el de dirección de obra por parte de arquitectos están sujetas al IVA del 21%, al no tener esos servicios la consideración de obras de renovación o reparación de viviendas.
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Cuándo llevan IVA del 10% las renovaciones de baños
Por lo tanto, aplicando los criterios anteriores, las reformas de baños conllevarán un tipo reducido de IVA del 10% si las obras tuvieran la consideración de obras de reparación y renovación, y la aportación de materiales no superara el límite del 40%.
Esto no siempre se cumple si la reforma del baño incluye el precio de una mampara o muebles de baño que supongan una parte importante de la factura total. Podría interesar que el cliente compre aparte alguno de esos materiales más costosos (que llevarán un 21% de IVA en su compra), para que la reforma en sí (con todos los trabajos de fontanería, albañilería, alicatado, electricidad, etc.) sí pueda beneficiarse del IVA reducido.
La declaración a entregar por el cliente al profesional de la obra
La persona que contrata las obras, el cliente, puede acreditar que se cumplen esas condiciones entregando una declaración escrita al profesional o empresa que hace las obras, en la que afirme que:
- - no actúa como empresario o profesional,
- utiliza la vivienda para uso particular y
- que la construcción o rehabilitación de la vivienda ha concluido al menos dos años antes del inicio de las obras.
¿Y si pido cambios en el baño en una vivienda nueva? ¿Qué IVA se aplica?
Si compra una vivienda en construcción y pide una modificación o mejora al promotor que conlleva una obra a realizar antes de la entrega al cliente, Hacienda considera que se trata de un mayor importe del precio de venta de la vivienda, al margen de que el promotor pueda facturar esa obra de manera separada o conjunta con la compra realizada.
Como la compra de vivienda nueva tributa al IVA del 10%, también tributan al 10% las obras de mejora efectuadas por el promotor en una vivienda en fase de construcción, antes de la entrega de la vivienda al comprador.
Ahora bien, Hacienda excluye de la aplicación del IVA reducido esas obras de mejora si son concertadas directamente entre el cliente y el constructor (o el electricista, por ejemplo) y facturadas al cliente, no al promotor, cuando ese constructor no es al mismo tiempo el promotor (Consulta DGT V2189-23). En ese caso Hacienda aplica el tipo general del 21%. No se aplica el IVA reducido en la venta de vivienda nueva y tampoco el IVA reducido de las obras en viviendas de particulares, porque faltaría el requisito de que hayan transcurrido al menos dos años desde la terminación de la obra y el inicio de la reforma.
Hay que estar atento a esto porque en ocasiones los promotores remiten directamente al constructor para que realice las modificaciones pedidas por el comprador de la vivienda en construcción. De hacerlo así, el IVA pasa del 10 al 21%.
El IVA de las obras para una piscina, jardín y aseos comunitarios
La Dirección General de Tributos considera que tributan por el IVA al tipo general las ejecuciones de obras para la construcción de piscinas o instalaciones deportivas, o sus instalaciones accesorias (sala de máquinas, caminos, alumbrado, cerramiento de la comunidad, etc.). Es decir, el tipo reducido del IVA no se aplica a las ejecuciones de obras que tengan por objeto la construcción de piscinas o instalaciones deportivas, aunque se contraten directamente con el promotor de una edificación.
Nada cambia el que se construya para una comunidad de propietarios o para el propietario individual de una vivienda unifamiliar.
El tipo reducido se aplica a obras y reformas realizadas en edificios y partes de los mismos destinados a viviendas. Lo que excluye a las piscinas o las instalaciones deportivas. Una reforma en una piscina tributa al tipo de IVA del 21%.
En el caso de unas reformas en aseos situados en zonas comunes que no se refieran a una instalación accesoria a la piscina, sino que pudieran considerarse anexos a los edificios de viviendas, siendo utilizados por los propietarios de forma independiente al uso de la piscina, tales reformas tributarán al tipo reducido del 10 % cuando cumplan las restantes condiciones y requisitos previstos (en particular, que hayan pasado 2 años desde la entrega de las viviendas y que la aportación de materiales por el empresario o profesional que ejecuta las obras no supera el límite del 40 %). Han de poder ser utilizados por los propietarios de manera independiente al uso de la piscina.
En el caso de obras de impermeabilización del garaje a favor de la comunidad de propietarios y la reparación de rampas de accesibilidad y escaleras que forman parte de la Comunidad de propietarios, se aplica el 10% de IVA cuando esas instalaciones tengan por destinatario a quien utiliza la vivienda para su uso particular o a una comunidad de propietarios de viviendas o mayoritariamente de viviendas (al menos el 50% de su superficie construida se dedique a vivienda).
Las reformas de jardines sí pueden aplicar el IVA del 10% cuando tengan por destinatario a quien utiliza la vivienda para su uso particular o a una comunidad de propietarios de viviendas o mayoritariamente de viviendas.
No se aplica el IVA del 10% a las ejecuciones de acometida para el suministro de agua y/o energía eléctrica y para las instalaciones telefónicas de edificios destinados a viviendas.
Pero las ejecuciones de obra de acometida, así como la excavación de zanjas necesarias para realizar dichas acometidas, para llevar electricidad, realizadas dentro de la parcela en la que se ubicará la futura vivienda, hasta donde se ubique la red general del suministro eléctrico, sí son propiamente ejecuciones de obra para la construcción de edificaciones destinadas a viviendas, y dichas operaciones tributarán al tipo reducido del 10 %, siempre que dichas obras estén concertadas directamente entre el promotor y la empresa contratista que las vaya a realizar en las condiciones señaladas.
