Cómo declarar la ganancia o la pérdida por la venta de inmuebles
En 2023 se vendieron en España 995.000 fincas urbanas y 148.000 fincas rústicas, según el INE.
Si una persona física ha vendido un inmueble en el año 2023, hay que incluir la operación en la declaración de la renta, tanto si ha obtenido una ganancia como una pérdida. Hay que tener en cuenta que, como explicamos más abajo, aunque las pérdidas patrimoniales no tributan son útiles para compensarlas con otras ganancias patrimoniales, como las obtenidas por venta de fondos de inversión o acciones, rebajando así la factura fiscal. Si ha vendido varios inmuebles, tendrá que declarar la venta de cada uno de forma separada, dándolos de alta de uno en uno.
Hacienda sabe que hemos vendido un inmueble, la fecha y el importe, ya que se lo ha comunicado el notario, pero desconoce otros datos como el valor y la fecha de adquisición y los gastos de la venta o de la adquisición. Es la información que hay que incluir correctamente en la declaración para no pagar de más. Vamos a ver dónde debe introducir los datos, con un ejemplo.
Dónde se rellenan los datos de la venta en Renta web
Hay que introducir todos los datos en la página 19 de Renta Web (página 15 (I) de la declaración) en el apartado: “F2. Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales (a integrar en la base imponible del ahorro) (continuación)”. Subapartado: “Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones de otros elementos patrimoniales”. Puede acceder a este apartado desde el menú que sale al seleccionar el botón “Apartados de la declaración” y luego en “Ganancias y pérdidas patrimoniales (venta de bienes, subvenciones, premios, etc.) y finalmente en “Inmuebles”.
Seleccionando la casilla 1817 se abrirá una ventana donde tendrá que indicar si el inmueble transmitido era de su propiedad (aparecerá una “I” en la casilla 1817) o si lo que ha transmitido ha sido un derecho real sobre el inmueble (aparecerá una “O” en la casilla 1817), como el usufructo. También debe indicar si el inmueble o el derecho real transmitido estaba o no afecto a una actividad económica, su referencia catastral y la de los inmuebles accesorios transmitidos conjuntamente.
Poner el valor de adquisición y el de transmisión del inmueble
Después, seleccionando la casilla 1824, se abrirá una pantalla en la que deberá indicar los datos siguientes:
- Si la transmisión ha sido onerosa o gratuita.
- Las fechas y valores de adquisición y de transmisión, los gastos (salvo intereses) y las amortizaciones, y el importe cobrado en 2023 si se trata de una venta a plazos.
- En el importe de adquisición hay que sumar las “inversiones y mejoras” efectuadas en el inmueble que son las que redundan en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble o en un alargamiento de su vida útil, y que no son meros gastos de reparación y conservación.
- Los gastos de la transmisión (agente de la propiedad, abogado, gastos de cancelación de hipoteca, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana...) y de la adquisición (notaría, registro de la propiedad, gestoría, abogado, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana correspondiente a la vivienda y satisfecho en la adquisición, IVA, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones si la adquisición fue lucrativa…) hacen que la pérdida sea mayor y la ganancia menor, por lo que pagará menos IRPF, no olvide ponerlos.
- Si se vende un inmueble que ha estado alquilado, tendrá que declarar las amortizaciones correspondientes a cada año del periodo de alquiler, aunque no se practicaran, y si no se practicaron habrá que computar la amortización mínima. Las amortizaciones se restan del importe de adquisición, disminuyendo el valor de adquisición lo que provoca aumentar la ganancia o rebajar la pérdida. Si tiene un inmueble alquilado, es importante que se acuerde de deducir cada año la amortización al declarar los ingresos del alquiler, aunque no lo haga tendrá que descontarla cuando lo venda y saldrá perjudicado si olvidó hacerlo.
- Si el inmueble vendido es la vivienda habitual y quiere acogerse a la exención por reinversión de la ganancia, deberá señalar el importe de préstamo pendiente de amortizar de la vivienda vendida y el importe obtenido con la venta que ha reinvertido en 2023, y el importe comprometido a reinvertir, después de 2023, en los 2 años siguientes a la transmisión.
- Las ganancias de la venta de la vivienda habitual de personas mayores de 65 años o en situación de dependencia están exentas y no hay que incluirlas en ningún apartado de la declaración.
- Si tiene más de 65 años y ha reinvertido el importe total o parcial de la transmisión en rentas vitalicias tendrá que indicar la cantidad reinvertida para no tributar por la ganancia.
- Si el inmueble vendido lo adquirió entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012 no olvide indicarlo en su declaración para que se aplique la exención del 50% de la ganancia que obtenga con la venta.
- Si transmitió inmuebles adquiridos antes del 31/12/1994, habrá que indicarlo para que se apliquen los coeficientes reductores a las ganancias obtenidas hasta el 20/01/2006 cuando la suma del valor de todos estos bienes sea inferior a los 400.000 euros. Debe seleccionar el apartado “Aplicación de los coeficientes reductores de la disposición transitoria 9ª de la ley de IRPF (sólo para ganancias derivadas de elementos patrimoniales adquiridos antes de 31/12/1994)” y rellenar los datos correspondientes.
Venta de inmuebles con pérdidas
Recuerde que si obtiene pérdidas con la venta (no con las derivadas de donaciones) de un inmueble podrá compensarlas con las ganancias derivadas de la transmisión de otros bienes, y una vez agotadas estas, con el saldo de los rendimientos netos del capital mobiliario de la renta del ahorro (dividendos, intereses…), hasta un máximo del 25% del mismo.
No conviene donar bienes que generen pérdidas en el IRPF porque Hacienda no permite la compensación de pérdidas con otras ganancias obtenidas en el ejercicio y el Tribunal Supremo le ha dado la razón en este punto. Es mejor vender el inmueble y luego donar el dinero obtenido con la venta. De esta manera, la pérdida obtenida al vender se puede compensar con ganancias sin problemas.
Venta de inmueble en el extranjero
Si se obtiene una ganancia procedente de un inmueble situado en el extranjero hay que incluirla en la declaración. Un problema que puede surgir es que en el país en el que se encuentre el inmueble, también haya que tributar por la ganancia obtenida en la venta. Para evitar o corregir esta doble imposición habrá que analizar lo que dice el Convenio de Doble Imposición Internacional suscrito por España con el país en el que se encuentra el inmueble.
Al ser el vendedor residente en España corresponde a España eliminar esa doble imposición y lo hace a través de una deducción en el IRPF. Esta consiste en poder deducir la cuantía menor de estos dos importes: el impuesto pagado en el extranjero por la ganancia obtenida o la cuota de IRPF que debería satisfacerse en España por esa misma ganancia. Renta Web hará esos cálculos, pero para ello tendrá que rellenar las casillas correspondientes en la declaración, empezando por la casilla 0588, que está en la página 21 de la declaración en el apartado de la “Cuota resultante de la autoliquidación”. Para más información consulte la Guía Fiscal OCU.
